Mudarse a una casa más pequeña en el Condado de Ventura: tiempos, financiamiento puente y mudanzas para adultos mayores

Lo más difícil de mudarse a una casa más pequeña casi nunca es la casa. Son los tiempos. Si vende primero su casa actual, puede sentirse presionado para encontrar la siguiente. Si compra primero, puede terminar pagando dos propiedades al mismo tiempo. La mayoría de las personas con las que trabajo no le tienen miedo a vender, le tienen miedo al tiempo que queda en medio. Nací y crecí en Oxnard, soy REALTOR® con Century 21 Masters y oficial de préstamos hipotecarios con licencia en 21st Century Lending, así que conozco tanto el lado de la venta como el del préstamo, y le ayudo a planear el orden de la mudanza antes de poner su casa en venta.

Esta guía repasa las decisiones reales de una mudanza a una casa más pequeña: el orden de los pasos, cómo cubrir el tiempo entre una casa y otra, cómo escoger la siguiente casa y la ayuda práctica que hace que la mudanza misma sea más llevadera.

Hablo español. Si prefiere que todo sea en español, lea mi guía para vender una casa en español o dígamelo cuando se comunique conmigo.

La pregunta clave: ¿vender primero o comprar primero?

Toda mudanza a una casa más pequeña se reduce a esta decisión, y no hay una respuesta correcta para todos, solo la respuesta correcta para su situación. Vender primero le da certeza sobre el dinero que recibe de la venta y elimina el riesgo de pagar dos hipotecas, pero puede dejarlo buscando su siguiente casa con prisa. Comprar primero le permite mudarse una sola vez, según su propio calendario, a una casa que ya tiene asegurada, pero normalmente significa pagar las dos propiedades por un tiempo y necesitar el dinero para hacerlo. El camino que le conviene depende de sus finanzas, de cuánto riesgo está dispuesto a tomar y de las casas que haya disponibles cuando se mude.

Vender primero

Cuando vende primero, sabe exactamente cuánto capital (equity) tiene para trabajar, lo que hace más sencilla su siguiente compra y muchas veces fortalece su oferta. El reto es el tiempo intermedio. Una solución común es negociar un acuerdo de renta posterior (rent-back), también llamado leaseback, en el que usted se queda en la casa que vendió por un tiempo fijo después del cierre mientras termina de organizar su siguiente mudanza. Es una condición que se negocia, no una garantía, pero en el mercado adecuado le da un respiro para comprar sin una búsqueda desesperada.

Comprar primero

Comprar primero significa que se muda una sola vez, directo a su siguiente casa, sin tener que quedarse en un lugar temporal y sin prisas. La desventaja es financiera: hasta que se venda su casa actual, usted puede ser responsable de las dos propiedades. Este camino funciona mejor cuando tiene los ingresos, los ahorros de reserva o el financiamiento listos para pagar las dos por un tiempo. Si buena parte de su patrimonio está en el capital de su casa actual, el financiamiento puente (bridge financing) es una de las formas en que los prestamistas atienden esa situación.

Cómo cubrir el tiempo entre una casa y otra

El financiamiento puente está hecho justo para esta situación. En términos generales, le permite usar el capital de su casa actual para pagar el enganche de la siguiente antes de que se venda la primera, y luego usted lo paga cuando se cierra la venta. Puede hacer más viable una mudanza de “comprar primero”. Las opciones de financiamiento puente, sus condiciones y sus costos varían según el prestamista y el programa y cambian con el tiempo, así que la estructura correcta depende de sus números. Puedo revisar su capital y su siguiente compra con mi equipo de préstamos en 21st Century Lending y decirle si vale la pena buscar un financiamiento puente o si le conviene más otro camino. Usted tiene la libertad de usar cualquier prestamista, y todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito. Puede conocer más sobre mis servicios como oficial de préstamos hipotecarios para esa parte de la mudanza.

No se olvide de los tiempos de sus impuestos a la propiedad

Si tiene 55 años o más, o una discapacidad severa y permanente, el momento de su venta y de su compra también puede afectar sus impuestos a la propiedad. La Proposición 19 de California puede permitir que un propietario que califica transfiera el valor tributable (taxable value) de su residencia principal a una residencia principal de reemplazo en cualquier parte de California, hasta tres veces, cuando la de reemplazo se compra o se construye dentro de los dos años antes o después de la venta. La prueba del valor depende del orden: la casa de reemplazo cuenta como de valor igual o menor si cuesta hasta el 100 por ciento del valor de mercado de la casa anterior cuando compra antes de vender, hasta el 105 por ciento si compra en el primer año después de la venta, y hasta el 110 por ciento en el segundo año. Si cuesta más de ese límite, la cantidad que pasa del límite se suma al valor tributable transferido. La solicitud no es automática: los propietarios que califican por edad presentan el formulario BOE-19-B ante el tasador del condado (county assessor) donde está la casa nueva. Vea la página de la Prop 19 de la Board of Equalization y hable con un profesional de impuestos. Eso quiere decir que la decisión de vender primero o comprar primero no es solo de logística y financiamiento, también es de impuestos a la propiedad, así que tomo en cuenta los impuestos en el plan desde el principio.

Vender una casa que ha tenido por décadas

Una casa en la que ha vivido por décadas guarda muchos recuerdos, y está bien tomar la decisión a su propio ritmo. Cuando esté listo para planear, hay tres cosas que ayudan más.

Conozca su número

Empiece con una valuación gratis de su casa, que compara las ventas recientes de casas parecidas, y revise el costo de vender en el Condado de Ventura. Juntas, estas dos cosas le dan una idea realista del dinero que va a recibir de la venta, que es la base de todo el plan.

La pregunta de los impuestos

Muchos dueños que tienen su casa desde hace años se preocupan por las ganancias de capital. La exclusión federal por la venta de una casa puede proteger parte o toda la ganancia para los dueños que cumplen las pruebas de propiedad y de uso, pero una casa que se ha tenido por mucho tiempo puede tener una ganancia grande, así que saque las cuentas con un profesional de impuestos antes de poner su casa en venta. Mi guía de ganancias de capital explica cómo se calcula la ganancia.

Cómo preparar una casa que ha tenido por muchos años

Una casa de varias décadas rara vez necesita una remodelación completa para venderse. Arreglar lo que afecta la seguridad, el préstamo del comprador y la primera impresión es lo que normalmente importa más, y divulgar lo demás al comprador mantiene la venta en orden. Recorro la casa con usted antes de que gaste dinero. Mis guías sobre cómo preparar una casa para vender y si conviene remodelar antes de vender dan más detalles.

Cómo escoger la siguiente casa: de un solo piso, condominio o 55+

Mudarse a una casa más pequeña es una oportunidad para escoger una casa según lo que usted necesita de ella. Ayuda pensar en las características más que en las etiquetas.

Características que conviene buscar

• Una entrada sin escalones o con pocos escalones.
• Todo en un solo piso, o una recámara y un baño completo en la planta principal.
• Puertas y pasillos más anchos.
• Una regadera de fácil acceso o sin borde.
• Manijas de palanca y buena iluminación.
• Un patio más pequeño o de poco mantenimiento.

Si una casa que le gusta no tiene alguna de estas características, un inspector o un contratista le puede decir qué haría falta para agregarla.

Condominios y casas adosadas

Un condominio o una casa tipo townhome normalmente viene con cuotas de la HOA (asociación de propietarios), reglas y paredes compartidas, y muchas veces la HOA se encarga de parte del mantenimiento exterior. Pida el presupuesto, el estudio de reservas y las reglas antes de hacer una oferta. El financiamiento funciona un poco diferente: además de revisarlo a usted como prestatario, el prestamista puede revisar el proyecto del condominio en sí, así que involucre al oficial de préstamos desde el principio. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

Comunidades 55+

Una comunidad 55+ funciona como vivienda para personas mayores bajo las leyes federales y de California, y cada comunidad establece sus reglas de edad en sus CC&Rs (las reglas escritas de la comunidad). Lo que cubre la HOA cambia de una comunidad a otra, y como la regla de edad de la comunidad limita quién puede vivir ahí, el grupo de futuros compradores puede ser más reducido. Mi página de bienes raíces para adultos mayores y 55+ enumera las comunidades con restricción de edad del condado, con los datos de cada una.

Busque por tipo de casa

Busque casas de un solo piso en Camarillo, Moorpark, Port Hueneme, Simi Valley, Thousand Oaks o Ventura, o vea condominios en todo el Condado de Ventura.

Ordenar décadas de cosas y la mudanza en sí

Después de 20, 30 o 40 años en una casa, la mudanza misma puede sentirse como el obstáculo más grande de todos. No tiene que hacerlo solo. Los administradores de mudanzas para adultos mayores (senior move managers) se especializan justo en esto: le ayudan a clasificar, reducir lo que tiene, empacar y acomodar la casa nueva con paciencia y cuidado, y puede encontrar administradores certificados a través de la National Association of Senior Move Managers. Hacer el proceso a lo largo de semanas y no de días, decidir qué es lo que de verdad importa conservar y pedir ayuda donde la necesite convierte una tarea abrumadora en algo manejable. Con gusto oriento a mis clientes hacia recursos locales que hacen más fácil esta parte.

Cómo trabajo con quienes se mudan a una casa más pequeña

• Antes de poner su casa en venta, le preparo una opinión de precio y un estimado de sus costos de venta, para que sepa más o menos cuánto le podría quedar de la venta.
• Planeo con usted el orden de la venta y de la compra, incluyendo opciones de rent-back o de financiamiento puente, y le señalo los tiempos de la Prop 19 para que usted y su profesional de impuestos los confirmen.
• Si va a comprar, le ayudo a obtener un estimado personal de mi equipo de préstamos en 21st Century Lending. Los estimados están sujetos a aprobación de crédito.
• Le puedo decir dónde encontrar administradores de mudanzas y servicios para vaciar y limpiar casas (estate cleanout) en la zona cuando quiera ayuda con la mudanza misma.

Usted tiene la libertad de escoger cualquier prestamista, y si ya tiene uno, con gusto trabajo con él. Siguientes pasos: comuníquese conmigo y cuénteme sus tiempos, empiece con una valuación gratis de su casa, y yo armo el plan a partir de ahí. Mi resumen sobre vender y comprar al mismo tiempo explica con más detalle cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Debo vender mi casa antes de comprar la siguiente?

Depende de sus finanzas y de cuánto riesgo está dispuesto a tomar. Vender primero le da certeza sobre el dinero que recibe de la venta y evita pagar dos casas, pero puede dejarlo buscando con prisa. Comprar primero le permite mudarse una sola vez, según su propio calendario, pero normalmente significa pagar las dos propiedades por un tiempo. El orden correcto depende de su situación, y yo le puedo ayudar a planearlo.

¿Qué es un préstamo puente y cómo ayuda a quienes se mudan a una casa más pequeña?

Un préstamo puente (bridge loan) por lo general le permite usar el capital (equity) de su casa actual para pagar el enganche de la siguiente casa antes de que se venda la primera, y luego pagarlo cuando se cierre la venta. Puede hacer más viable una mudanza de “comprar primero”. Las condiciones y la disponibilidad varían según el prestamista y el programa, y todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

¿Puedo quedarme en mi casa después de venderla?

A veces, con un acuerdo negociado de renta posterior (rent-back o leaseback), en el que usted se queda en la casa vendida por un tiempo acordado después del cierre mientras termina de organizar su siguiente mudanza. Es una condición que se negocia y no una garantía, y si es posible o no depende del comprador y del mercado.

¿Qué hago con décadas de cosas cuando me mudo a una casa más pequeña?

Hágalo a lo largo de semanas, decida qué es lo que de verdad importa conservar y pida ayuda donde la necesite. Los administradores de mudanzas para adultos mayores (senior move managers) se especializan en clasificar, reducir lo que tiene, empacar y acomodar la casa nueva, y puede encontrar profesionales certificados a través de la National Association of Senior Move Managers.

¿Tengo que remodelar antes de vender una casa de varias décadas?

Normalmente no hace falta una remodelación completa. Arreglar lo que afecta la seguridad, el préstamo del comprador y la primera impresión es lo que normalmente importa más, y divulgar lo demás al comprador mantiene la venta en orden.

¿Financiar un condominio es diferente a financiar una casa unifamiliar?

Muchas veces, sí. Además de revisarlo a usted como prestatario, el prestamista puede revisar el proyecto del condominio en sí, incluyendo las finanzas y las reglas de la HOA, así que involucre al oficial de préstamos desde el principio. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

Divulgaciones

Edgar Limon, REALTOR®, CA DRE #02225743, con Century 21 Masters. Cada oficina es de propiedad y operación independiente. Originador de préstamos hipotecarios, NMLS #2256286, con 21st Century Lending, NMLS #241835, una división de Full Realty Services, Inc. Con licencia del Department of Financial Protection and Innovation bajo la California Residential Mortgage Lending Act y la California Financing Law. Los préstamos se otorgan o se gestionan conforme a una licencia de la California Financing Law. Verifique las licencias en NMLS Consumer Access. Century 21 Masters y 21st Century Lending son compañías afiliadas. Usted no está obligado a usar 21st Century Lending, ni ningún prestamista en particular, como condición para trabajar conmigo, y si yo actúo como su agente y también como su oficial de préstamos, le informo por escrito de los dos papeles y de cómo me pagan. Esta página es información general, no es un compromiso de préstamo ni asesoría fiscal o legal. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito, elegibilidad, avalúo y requisitos de la propiedad. Las reglas de impuestos y de impuestos a la propiedad están resumidas y pueden cambiar, así que consulte IRS.gov y la California State Board of Equalization, y hable con un profesional de impuestos o un abogado. Igualdad de Oportunidad de Vivienda. Prestamista con Igualdad de Oportunidad de Vivienda.