Preaprobación hipotecaria en el Condado de Ventura

Una preaprobación es un estimado por escrito de cuánto está dispuesto a prestarle un prestamista, después de revisar su crédito y sus documentos de ingresos y de activos (sus cuentas y ahorros). Está sujeta a la aprobación final, y es la carta que los vendedores esperan ver junto con una oferta. Esta guía explica qué hace que una preaprobación sea sólida, qué revisa el prestamista y cada paso desde la solicitud hasta las llaves.

Soy Edgar Limon, agente de bienes raíces y oficial de préstamos con licencia en el Condado de Ventura, así que conozco los dos lados: la oferta y el préstamo que la respalda.

Pre-calificado, preaprobado o con underwriting completo

Los agentes del vendedor ven tres niveles de carta, y a cada una le dan un peso muy diferente.

• Pre-calificado. Se basa en lo que usted le dijo a un prestamista y en una revisión de crédito. Todavía no se ha verificado nada.
• Preaprobado. Además de su crédito, ya se revisaron sus documentos de ingresos y de activos. Esta es la carta que acompaña a la mayoría de las ofertas.
• Con underwriting completo. Un underwriter (la persona que aprueba el préstamo) ya revisó todo el expediente y lo aprobó, sujeto a la propiedad. Es lo más cerca que una oferta con financiamiento llega a una oferta en efectivo.

Un vendedor está viendo cuál oferta tiene más probabilidad de cerrar, no solo cuál es la más alta. El financiamiento es lo que falla con más frecuencia, así que una carta más sólida hace que su oferta sea más fácil de aceptar. Mi guía para hacer una oferta explica el resto de los términos.

Lo que necesita para la preaprobación

• Dos años de declaraciones de impuestos, más las declaraciones de su negocio si es trabajador independiente
• Talones de pago recientes y sus formas W-2 de los últimos dos años
• Dos meses de estados de cuenta de cada cuenta que vaya a usar
• Identificación con foto, y su Certificate of Eligibility (certificado de elegibilidad) si va a usar un préstamo VA
• Comprobantes de dónde vino cualquier depósito grande reciente, y una carta de regalo firmada para cualquier dinero que le hayan regalado

Lo que atrasa los expedientes no es la lista, es el dinero que no se puede comprobar de dónde vino. Deje de mover dinero entre cuentas antes de solicitar, y documente cualquier depósito grande en el momento en que ocurra. Si es trabajador independiente, gana por comisión o le pagan con formas 1099, traiga más documentos, no menos; algunos prestamistas también ofrecen programas que usan estados de cuenta del banco en lugar de declaraciones de impuestos.

Su puntaje de crédito

Los prestamistas sacan su puntaje de los tres burós de crédito y usan el de en medio. Cuando dos personas piden el préstamo juntas, muchos prestamistas usan el más bajo de los dos puntajes de en medio. El puntaje que saca el prestamista muchas veces es diferente al que le muestra la aplicación de su banco o de su tarjeta de crédito, porque los prestamistas hipotecarios usan otro modelo de puntaje.

Cada programa de préstamo tiene sus propias reglas de crédito y los prestamistas agregan las suyas, así que no hay un solo mínimo. FHA está entre los programas más flexibles con el crédito, VA no pone un puntaje mínimo propio, y los préstamos jumbo normalmente son los más estrictos. La revisión de un prestamista es la única forma de saber su número real.

Cómo subir su puntaje antes de solicitar

• Baje los saldos de sus tarjetas de crédito. Normalmente es la mejora más rápida, muchas veces en uno o dos ciclos de facturación.
• Pague todas sus cuentas a tiempo. Un solo pago con 30 días de atraso puede hacer un daño que dura mucho tiempo.
• No abra ni cierre cuentas en los meses antes de solicitar.
• Revise sus reportes en AnnualCreditReport.com para ver si hay errores, y dispute cualquier dato que esté mal.
• Pregúntele a su prestamista por un rapid rescore (una actualización rápida del puntaje) cuando necesite que una corrección aparezca pronto.

Revisar su propio crédito no le afecta. Las consultas hipotecarias que se hacen mientras compara prestamistas dentro de un periodo corto generalmente cuentan como una sola, así que comparar le hace muy poco daño.

Su relación deuda-ingreso

Su relación deuda-ingreso (DTI) es la suma de sus pagos mensuales de deudas, incluyendo el nuevo pago de la casa, dividida entre sus ingresos mensuales brutos. En un condado de alto costo como este, muchas veces es lo que limita cuánto puede pedir prestado, más que su crédito o su enganche.

Los prestamistas cuentan los pagos mínimos que aparecen en su reporte de crédito: tarjetas de crédito, préstamos y arrendamientos de carro, préstamos estudiantiles, préstamos personales y otras hipotecas. Los servicios como luz, agua y gas, las cuentas de teléfono y las suscripciones no cuentan. Cada programa de préstamo fija su propia guía de DTI y los prestamistas agregan la suya, así que una cotización le muestra dónde está usted.

Préstamos estudiantiles

Los pagos de préstamos estudiantiles cuentan, aunque estén en aplazamiento (deferment) o en tolerancia (forbearance). Según el programa, el prestamista usa el pago que aparece en su reporte de crédito, un porcentaje del saldo o el pago que le tocará cuando termine el aplazamiento. Si está en un plan de pagos basado en sus ingresos, pregunte cómo va a contar ese pago su prestamista antes de dar por hecho que van a usar el pago bajo.

Si su DTI está muy alto

• Liquide o baje una deuda; pagar una tarjeta de crédito hasta dejarla en cero elimina su pago mínimo
• Agregue los ingresos de un co-prestatario (otra persona que pide el préstamo con usted)
• Busque en un rango de precio más bajo
• Espere a que un aumento de sueldo o un préstamo ya liquidado aparezca en su expediente

De la preaprobación a las llaves

1. Preaprobación. El prestamista revisa su crédito, sus ingresos y sus activos, y le entrega su carta.
2. Oferta. Usted encuentra la casa y queda en contrato, con su carta adjunta a la oferta.
3. Solicitud del préstamo. Su prestamista le envía un Loan Estimate (estimado del préstamo) dentro de los tres días hábiles después de recibir una solicitud completa.
4. Procesamiento. Se arma el expediente y se ordenan el avalúo y el trabajo del título.
5. Avalúo. Un valuador confirma que el valor de la casa respalda el préstamo.
6. Underwriting. El underwriter revisa el expediente y anota cualquier condición que haga falta cumplir.
7. Condiciones. Usted las responde, pronto y por completo.
8. Listo para cerrar (clear to close). La aprobación final, y la compañía de escrow (la que maneja la cuenta de depósito en garantía) programa su cita para firmar.
9. Closing Disclosure (declaración de cierre). Usted recibe sus términos finales y sus costos de cierre por lo menos tres días hábiles antes del cierre.
10. Cierre. Usted firma, se transfieren los fondos, se registra la escritura y le entregan las llaves.

Una vez que aceptan su oferta, el escrow muchas veces dura más o menos de 30 a 45 días, según su préstamo y su contrato. Mi guía sobre el proceso de escrow explica el otro lado de ese calendario. Como conozco los dos lados, el calendario del préstamo y las fechas límite del contrato se planean juntos desde el principio.

Proteja su aprobación hasta el cierre

Su prestamista vuelve a revisar su crédito y su empleo poco antes del cierre. Hasta que tenga las llaves:

• No financie un carro ni adquiera ningún pago mensual nuevo
• No abra cuentas de crédito nuevas, incluyendo las tarjetas de tienda que le ofrecen en la caja
• No cambie de trabajo ni la forma en que le pagan sin preguntarle primero a su prestamista
• No mueva dinero entre cuentas sin dejar comprobantes
• No firme como aval el préstamo de nadie más

Preguntas frecuentes: preaprobación

¿Cuál es la diferencia entre estar pre-calificado y preaprobado?

Una pre-calificación se basa en lo que usted le dice a un prestamista más una revisión de crédito. Una preaprobación quiere decir que también se revisaron sus documentos de ingresos y de activos, y por eso los vendedores la toman más en serio.

¿Cuánto tiempo dura una preaprobación?

Normalmente unos cuantos meses, porque el reporte de crédito y los documentos de ingresos en los que se basa dejan de estar al día. La carta de su prestamista muestra su propia fecha de vencimiento, y renovarla normalmente es rápido.

¿Obtener la preaprobación perjudica mi crédito?

Una consulta de crédito formal (hard inquiry) baja el puntaje un poco, por poco tiempo. Las consultas hipotecarias que se hacen mientras compara prestamistas dentro de un periodo corto generalmente cuentan como una sola.

¿Cuánto tiempo toma obtener la preaprobación?

Muchas veces de uno a tres días, una vez que entrega sus documentos. Tenerlos listos es la forma más rápida de empezar.

¿Me pueden negar el préstamo después de que me pre-aprueban?

Sí. La aprobación puede cambiar si no se pueden cumplir las condiciones o si su situación financiera cambia antes del cierre, y por eso importa la lista de arriba.

¿Los préstamos estudiantiles cuentan en mi relación deuda-ingreso?

Sí, aunque estén en aplazamiento o en tolerancia. La sección de deuda-ingreso de arriba explica cómo los cuentan los prestamistas.

¿La preaprobación cuesta algo?

No, y no lo compromete a nada. Si ya tiene una carta de otro prestamista, mándemela y le digo si es lo bastante sólida para la oferta que quiere hacer.

¿Listo para empezar?

Empiece con una cotización gratis: solo usa sus respuestas y no revisa su crédito. Cuando esté listo para una carta, mi equipo de préstamos en 21st Century Lending lo pasa a la preaprobación, y solo entonces, con su permiso, se revisa su crédito. Usted es libre de escoger cualquier prestamista. Pida una cotización de préstamo.

Siga leyendo: Convencional, FHA o VA, la guía para quien compra su primera casa y ayuda para el enganche.

Esta es información general, no es un compromiso de préstamo. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito. Edgar Limon no está afiliado ni respaldado por el VA, FHA, HUD, USDA ni ninguna agencia del gobierno.