Préstamos FHA en el Condado de Ventura

Los préstamos FHA son una de las formas de financiamiento más usadas por quienes compran su primera casa y por compradores con pocos ahorros para el enganche en los mercados más accesibles del Condado de Ventura. Como el programa pide un puntaje de crédito más bajo y un enganche más pequeño, les abre la puerta a ser dueños de casa a compradores que todavía no califican para un préstamo convencional. Y como los préstamos FHA siguen reglas claras y predecibles, son un camino confiable incluso en un mercado donde los precios de compra están por encima de la mediana de California y de la mediana nacional.

Antes de decidirse por este programa, es esencial entender cómo funciona de verdad un préstamo FHA: lo que cuesta, sus limitaciones y los requisitos de la propiedad que influyen en qué casas puede comprar con él. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y atiende a compradores en todo el Condado de Ventura. La información de esta guía refleja cómo funciona el financiamiento FHA en este mercado en particular, no cómo funciona en teoría.

¿Qué es un préstamo FHA?

Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration (Administración Federal de Vivienda), una división del U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, HUD). Igual que el programa VA, la FHA no presta dinero directamente. Lo que hace es asegurar los préstamos que dan prestamistas privados aprobados. Cuando un prestatario deja de pagar, el fondo de seguro de la FHA cubre la pérdida del prestamista. Eso permite que los prestamistas den financiamiento a compradores a los que, de otra forma, no podrían atender con tasas comparables.

El programa FHA se creó en 1934, durante la Gran Depresión, como respuesta a un sistema de financiamiento para comprar casa que prácticamente se había derrumbado. Desde entonces ha sido una parte importante del mercado hipotecario de Estados Unidos, sobre todo para quienes compran su primera casa y para quienes tienen poco historial de crédito o pocos ahorros. Hoy sigue siendo uno de los caminos más accesibles para ser dueño de casa para los compradores que todavía no están en posición de obtener un préstamo convencional.

Requisitos del préstamo FHA

Puntaje de crédito

El puntaje de crédito mínimo de la FHA es más bajo que el que buscan la mayoría de los prestamistas convencionales, y la FHA relaciona el puntaje mínimo con el tamaño del enganche, así que un puntaje más bajo puede significar un enganche más grande. En la práctica, la mayoría de los prestamistas FHA ponen sus propios requisitos adicionales (llamados overlays) por encima de los mínimos de la FHA, así que los compradores en la parte baja del rango pueden encontrar pocas opciones de prestamista, aunque técnicamente el programa lo permita. Los requisitos cambian según el prestamista; pregúnteme qué aplica a su puntaje. Para ver con más detalle cómo el puntaje de crédito afecta sus opciones de préstamo hipotecario, visite esa guía dedicada al tema.

Enganche

El enganche de un préstamo FHA puede ser más bajo de lo que muchos compradores esperan, y sigue disponible con puntajes de crédito en los que las opciones convencionales se reducen; pregúnteme qué aplica en su caso. El enganche puede salir de los ahorros del propio comprador, de dinero de regalo de un donante aceptable (como un familiar) o de programas de ayuda para el enganche como los de CalHFA (la agencia de financiamiento de vivienda del estado de California). El préstamo FHA es uno de los tipos de préstamo que más se combinan con los programas de ayuda de CalHFA, porque las reglas de los dos programas se acomodan bien entre sí.

Relación deuda-ingreso

Por lo general, la FHA permite una relación deuda-ingreso (DTI) más alta que los préstamos convencionales. Esa es una de las razones por las que es más accesible para los compradores que, además del gasto de la casa, tienen préstamos estudiantiles, pagos de carro u otras deudas mensuales. Las reglas de deuda-ingreso de la FHA pueden estirarse más que las de muchos programas convencionales, sobre todo cuando hay factores compensatorios, y los requisitos cambian según el prestamista. El límite exacto de DTI no es un corte fijo: depende de cómo el suscriptor (underwriter) evalúe el expediente completo del préstamo.

Límites de préstamo

La FHA fija límites de préstamo por condado, que marcan la cantidad máxima que se puede prestar con un préstamo FHA en cada condado. El límite FHA del Condado de Ventura está por encima del nivel base nacional porque es una zona de costo más alto en California, pero queda por debajo de los precios de compra en muchos de los mercados más caros del condado. Los compradores que buscan propiedades en Thousand Oaks, en la zona de Ventura junto a la costa o en otras zonas de precio alto deben confirmar si el límite FHA actual alcanza para el rango de precio que buscan antes de decidirse por un préstamo FHA. Verifique el límite actual de préstamo FHA del Condado de Ventura en hud.gov antes de tomar decisiones de financiamiento basadas en esa cifra.

Solo para residencia principal

El financiamiento FHA es solo para residencia principal. No se puede usar para propiedades de inversión ni para segundas casas. El comprador debe tener la intención de vivir en la propiedad como su residencia principal poco después del cierre, dentro del plazo que fija la FHA.

Seguro hipotecario FHA: el panorama completo

El seguro hipotecario es el costo más importante que debe considerar quien saca un préstamo FHA, y el punto que más se malentiende antes del cierre. El seguro hipotecario FHA tiene dos partes: una prima inicial y una prima anual continua.

Prima inicial del seguro hipotecario

La FHA cobra una prima inicial de seguro hipotecario al cierre, calculada como un porcentaje del monto base del préstamo. Esta prima inicial (MIP) se puede financiar dentro del saldo del préstamo en vez de pagarse en efectivo al cierre. Así no aumenta el dinero que el comprador tiene que poner de su bolsillo al cierre, pero sí aumenta el saldo del préstamo y, por lo tanto, sube un poco el pago mensual.

Prima anual del seguro hipotecario

Además de la prima inicial, la FHA cobra una prima anual de seguro hipotecario que se paga cada mes como parte del pago de la hipoteca. La tasa del MIP anual cambia según el plazo del préstamo, el monto del préstamo y el porcentaje de enganche. Verifique las tasas actuales del MIP con un prestamista con licencia, ya que HUD las actualiza de vez en cuando.

¿Cuánto dura el seguro hipotecario FHA?

Este es el aspecto del seguro hipotecario FHA que más consecuencias tiene y el que más se malentiende. En los préstamos originados después de junio de 2013 con un enganche más pequeño, el seguro hipotecario anual de la FHA se queda durante toda la vida del préstamo. No se cancela cuando usted acumula capital en su casa (equity), como sí puede pasar con el PMI de un préstamo convencional. La única forma de quitar el MIP anual en la mayoría de los préstamos FHA actuales es refinanciar a un préstamo convencional cuando ya haya suficiente capital.

Para los compradores que piensan quedarse con la propiedad a largo plazo, este seguro hipotecario permanente es la diferencia de costo continuo más grande entre un préstamo FHA y uno convencional. Un comprador que se queda con un préstamo FHA diez o quince años paga bastante más en seguro hipotecario que un prestatario convencional comparable, cuyo PMI se canceló cuando acumuló suficiente capital. Los compradores deben tomar esto en cuenta en su análisis de costos a largo plazo antes de escoger un préstamo FHA en lugar de uno convencional.

Para los compradores que dan un enganche más grande, el seguro hipotecario anual de la FHA puede terminar después de cierto número de años en lugar de durar toda la vida del préstamo. Es una mejora importante para quienes tienen disponible un enganche más grande.

Requisitos mínimos de la propiedad para FHA en el Condado de Ventura

Los avalúos FHA incluyen una evaluación de la condición de la propiedad según los requisitos mínimos de propiedad de la FHA. Estos requisitos existen para asegurar que la propiedad sea segura, tenga una estructura sólida y esté en condiciones sanitarias adecuadas. El avalúo no es una inspección de la casa ni la reemplaza, pero el valuador FHA tiene la obligación de anotar y reportar las condiciones que no cumplen con los estándares mínimos.

Entre las cosas que los valuadores FHA suelen señalar en el Condado de Ventura están la condición del techo y cuánta vida útil le queda, ventanas rotas o faltantes, cableado eléctrico expuesto o deteriorado, pintura descarapelada en propiedades construidas antes de 1978 que pueden tener pintura con plomo, señales de humedad que está entrando o de daños importantes por agua, y sistemas de calefacción que no funcionan bien. Cuando se señalan estas cosas, por lo general el prestamista pide que se reparen antes de que el préstamo pueda cerrar.

En el mercado del Condado de Ventura, los requisitos mínimos de propiedad de la FHA pesan más en las casas más antiguas de ciudades como Oxnard, Santa Paula y Fillmore, donde muchas casas se construyeron a mediados del siglo veinte y puede haber mantenimiento pendiente. Los compradores que usan un préstamo FHA en estos mercados deben hablar con su agente sobre la condición probable de cada propiedad antes de hacer una oferta, para saber si las condiciones del avalúo podrían ser un riesgo en esa compra.

Préstamos FHA y condominios en el Condado de Ventura

Para financiar un condominio con FHA, el complejo tiene que estar en la lista de proyectos de condominios aprobados por HUD, o la unidad tiene que aprobarse por medio del proceso Single Unit Approval (aprobación de una sola unidad), que es para unidades individuales en complejos que no están aprobados. No todos los complejos de condominios del Condado de Ventura están aprobados por la FHA en este momento. Los compradores que piensan usar un préstamo FHA para comprar un condominio deben verificar si el complejo está aprobado antes de hacer una oferta. Eso se puede revisar en el portal de aprobación de condominios de HUD. Es un paso importante que conviene dar desde el principio para los compradores FHA que están considerando condominios en mercados como Oxnard y Port Hueneme, donde hay una cantidad importante de condominios.

Cuándo conviene un préstamo FHA en el Condado de Ventura

En el mercado del Condado de Ventura, el préstamo FHA conviene más a los compradores en estas situaciones:

• Puntajes de crédito en el rango bajo a medio, donde el precio de un préstamo FHA muchas veces es más favorable que el de un préstamo convencional, que ajusta su precio según el puntaje de crédito
• Compradores de primera vivienda que combinan el préstamo FHA con un segundo préstamo de ayuda para el enganche de CalHFA, una de las combinaciones de programas más comunes en los mercados accesibles del condado
• Compradores en Oxnard, Santa Paula, Fillmore y otras comunidades de precio accesible, donde el precio de compra cabe con holgura dentro del límite de préstamo FHA
• Compradores que no califican para un préstamo VA y necesitan un enganche más bajo del que permiten los programas convencionales con su nivel de crédito

Preguntas frecuentes: préstamos FHA en el Condado de Ventura

¿Cuál es el límite de préstamo FHA en el Condado de Ventura?

HUD fija los límites de préstamo FHA cada año, y varían por condado según la mediana de precios de las casas en cada lugar. El límite del Condado de Ventura está por encima del nivel base nacional porque es un condado de California de costo más alto. Como estos límites cambian cada año, verifique la cifra actual en hud.gov o con un prestamista con licencia antes de tomar decisiones de financiamiento basadas en un número específico. Los compradores que vean que el límite FHA actual no alcanza para el rango de precio que buscan deben considerar un préstamo convencional o, si califican, un préstamo VA, que no tiene límite de préstamo para compradores con su derecho completo (full entitlement).

¿Puedo cancelar el seguro hipotecario FHA?

En la mayoría de los préstamos FHA originados después de junio de 2013 con un enganche más pequeño, la prima anual del seguro hipotecario no se puede cancelar. Se queda durante toda la vida del préstamo. La única forma de quitarla es refinanciar a un préstamo convencional cuando usted tenga suficiente capital en su casa. Para los compradores que piensan quedarse en la propiedad muchos años, este es un costo importante a largo plazo que se debe tomar en cuenta al decidir entre un préstamo FHA y uno convencional. Los compradores que dan un enganche más grande al sacar el préstamo pueden tener un MIP de FHA que termina después de cierto número de años.

¿Qué pasa si el avalúo FHA señala problemas en la condición de la casa?

Cuando un avalúo FHA señala problemas con los requisitos mínimos de la propiedad, el prestamista pide que esas cosas se reparen antes de que el préstamo pueda cerrar. Hay varias formas de resolverlo. El vendedor puede aceptar hacer las reparaciones antes del cierre. En algunos casos, el comprador puede pagar las reparaciones. O, en ciertas situaciones, se puede guardar dinero en escrow (cuenta de depósito en garantía) para cubrir las reparaciones después del cierre. Si el vendedor no quiere hacer las reparaciones requeridas y no hay otra solución, es posible que el comprador tenga que cancelar la compra y, si la contingencia del avalúo sigue vigente, recuperar su depósito de buena fe (earnest money). Por eso, identificar los posibles riesgos de condición para FHA antes de hacer una oferta es una parte práctica del proceso de compra con FHA en mercados donde las casas son más antiguas.

¿Cómo se compara el préstamo FHA con uno convencional para quien compra su primera casa en el Condado de Ventura?

Para quienes compran su primera casa con mejor crédito y un enganche moderado, el préstamo convencional muchas veces es la mejor opción a largo plazo, porque el PMI se puede cancelar cuando se acumula suficiente capital, mientras que el MIP de FHA por lo general no. Para quienes compran su primera casa con puntajes de crédito más bajos o pocos ahorros para el enganche, el préstamo FHA muchas veces da mejor acceso y tasas parecidas o más bajas, por los ajustes de precio que hacen los préstamos convencionales con niveles de crédito más bajos. La respuesta correcta depende del puntaje de crédito, el enganche, el monto del préstamo y cuánto tiempo piensa el comprador quedarse con el préstamo. Vea la guía de comparación completa para un análisis detallado, lado a lado.

¿Se puede usar dinero de regalo para el enganche de un préstamo FHA?

Sí. La FHA permite que todo el enganche venga de dinero de regalo de un donante aceptable, lo que incluye a familiares como padres, hermanos y abuelos, entre otros. El dinero de regalo se tiene que documentar con una carta de regalo (gift letter) que diga que el dinero es un regalo y no un préstamo. El prestamista también va a pedir documentos que muestren la transferencia del dinero de la cuenta del donante a la cuenta del comprador. Los compradores que piensan usar dinero de regalo deben hablar con su prestamista sobre los documentos que se necesitan desde el principio del proceso, para que no haya sorpresas al cierre.

¿Listo para explorar un préstamo FHA en el Condado de Ventura?

El financiamiento FHA es un camino legítimo y bien establecido para ser dueño de casa para los compradores que todavía no están en posición de obtener un préstamo convencional. Para usarlo bien, la base es entender sus costos, sus limitaciones y cómo funciona con las propiedades y los mercados específicos del Condado de Ventura. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y trabaja con compradores FHA en todo el condado, desde quienes compran su primera casa en Oxnard y Fillmore hasta compradores que usan la ayuda de CalHFA en Camarillo y Ventura. Edgar Limon no está afiliado ni respaldado por HUD, la FHA ni ninguna agencia del gobierno.

Para comparar directamente el préstamo FHA con las opciones convencional y VA, visite la Comparación de préstamos convencional, FHA y VA. Para conocer los programas de ayuda para el enganche que se combinan con el préstamo FHA, visite la guía de ayuda para el enganche en California.