Vender y comprar al mismo tiempo

Vender su casa actual y comprar una nueva al mismo tiempo es la situación más complicada de organizar que enfrentan la mayoría de los propietarios. Solo coordinar los tiempos ya es todo un reto: vender una propiedad con un calendario mientras compra con otro, manejar dos grupos de contingencias y tratar de evitar quedarse sin casa entre el cierre de una casa y la mudanza a la siguiente. Súmele lo complicado del financiamiento, porque el enganche de la casa nueva muchas veces depende del capital (equity) que tiene en la actual, y queda claro por qué esta situación requiere más planeación y más coordinación profesional que una venta normal o una compra normal por sí solas.

Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y esa doble licencia importa mucho cuando se vende y se compra al mismo tiempo. La planeación financiera y la coordinación de las dos operaciones se manejan desde un solo lugar, en vez de que el vendedor tenga que coordinarse con agentes y prestamistas separados que quizá no se comunican directamente entre sí. Esta guía explica cada una de las estrategias principales para manejar esta situación y lo que se gana y se pierde con cada una.

El reto principal: los tiempos y el capital

Vender y comprar al mismo tiempo tiene dos retos relacionados que hay que resolver juntos.

El reto de los tiempos es que el cierre de la venta de su casa actual y el cierre de la compra de la casa nueva tienen que pasar en un orden que le deje al vendedor un lugar donde vivir y suficiente dinero para el cierre. Si la venta cierra primero y la compra no cierra hasta semanas después, el vendedor necesita dónde vivir mientras tanto. Si la compra cierra primero, antes de tener el dinero de la venta, el vendedor tiene que pagar la compra nueva sin el capital de su casa actual.

El reto del capital es que la mayoría de quienes venden para comprar una casa más grande cuentan con el capital de su casa actual para pagar el enganche de la nueva. Hasta que la casa actual se vende y cierra, ese capital no está disponible en efectivo. Las estrategias para manejar las dos operaciones al mismo tiempo son, en el fondo, distintas formas de resolver estos dos problemas, cada una con sus propias ventajas y desventajas en riesgo, costo y comodidad.

Estrategia 1: vender primero y después comprar

La forma más sencilla es vender por completo su casa actual antes de empezar a buscar en serio la siguiente. Una vez que la venta cierra y tiene el dinero en la mano, el comprador está en la posición más fuerte posible para comprar: sin contingencias atadas a otra operación, con acceso completo a su capital para el enganche y con total flexibilidad en los tiempos.

La ventaja

Un comprador que ya vendió su casa y tiene el dinero de la venta en la mano es uno de los compradores más competitivos del mercado del Condado de Ventura. No hay una contingencia de venta que debilite la oferta. No hay presión de tiempos por una operación del otro lado. Puede hacer una oferta limpia y bien estructurada por cualquier propiedad, sin cláusulas de contingencia complicadas.

El reto

El tiempo entre una casa y otra. La mayoría de los vendedores que venden primero necesitan dónde vivir entre el cierre de la venta y el cierre de la compra. Las opciones incluyen un acuerdo de renta posterior (rent-back) con el comprador de su casa actual, mudarse a un lugar temporal o quedarse con familiares. La renta posterior es la opción más limpia cuando se puede: el vendedor se queda en su casa actual por un periodo definido después del cierre, pagándole renta al nuevo dueño, y eso le da el tiempo que necesita para encontrar y cerrar la siguiente propiedad.

Estrategia 2: condicionar la compra a la venta

Una oferta contingente incluye una condición: la compra de la casa nueva depende de que el vendedor logre vender su propiedad actual. El contrato de compra dice que si la casa actual no se vende dentro de un periodo definido, el comprador puede cancelar la compra y recuperar su depósito de buena fe (earnest money).

La ventaja

Una oferta contingente protege a quien vende y compra a la vez de quedar comprometido con dos operaciones al mismo tiempo sin el dinero para cubrir las dos. Si la casa actual no se vende como se esperaba, la contingencia le permite al comprador cancelar la compra en vez de verse obligado a cerrar una casa que no puede pagar.

El reto

A los vendedores de la propiedad que se quiere comprar se les pide aceptar una contingencia que hace que la operación dependa de algo totalmente fuera de su control. En un mercado competitivo como el del Condado de Ventura, donde las propiedades con buen precio atraen varias ofertas, una oferta contingente está en clara desventaja frente a ofertas sin contingencia al mismo precio, o incluso a un precio un poco más bajo. La mayoría de los vendedores en mercados competitivos escogen una oferta limpia antes que una contingente, aunque sea a un precio más bajo, porque la contingencia representa un riesgo real de que la operación no cierre.

Las ofertas contingentes funcionan mejor en mercados más lentos, con propiedades que llevan más tiempo de lo normal a la venta y en casos donde la casa actual de quien vende y compra a la vez tiene buen precio y probablemente se venderá rápido, lo que reduce el riesgo que ve el vendedor de la casa que se quiere comprar.

Estrategia 3: usar un préstamo puente

Un préstamo puente (bridge loan) es un préstamo a corto plazo que le permite al comprador usar el capital de su casa actual antes de venderla, para pagar el enganche de la compra nueva. El préstamo puente está respaldado por la casa actual y se paga cuando esa casa se vende.

La ventaja

Un préstamo puente le permite al comprador hacer una oferta sin contingencia por la casa nueva, con el enganche pagado con el capital de su propiedad actual, sin esperar a que la casa actual cierre. Eso pone su oferta en una posición mucho más competitiva que una oferta contingente y elimina el riesgo de tener que coordinar dos cierres al mismo tiempo.

El reto

Los préstamos puente cuestan más que una hipoteca normal: tienen tasas de interés más altas y cargos de originación, y normalmente duran de seis a doce meses. El prestatario también paga dos hipotecas durante el tiempo entre el cierre del préstamo puente y la venta de la casa actual, así que tiene que demostrar ingresos suficientes para calificar para las dos al mismo tiempo. Los préstamos puente son más prácticos para prestatarios con ingresos fuertes, mucho capital en su casa actual y la confianza de que la casa actual se venderá dentro del plazo del préstamo puente. No son adecuados para todas las situaciones y requieren un análisis cuidadoso del costo total comparado con las otras opciones.

Estrategia 4: negociar una renta posterior en su casa actual

Un acuerdo de renta posterior (rent-back) le permite al vendedor quedarse en su casa actual como inquilino por un periodo definido después del cierre, pagándole renta al nuevo dueño. Junto con vender primero, la renta posterior le da al vendedor tiempo para encontrar y cerrar una propiedad nueva sin la presión de tener que salirse de inmediato.

La ventaja

La renta posterior es la forma más sencilla y de menor costo de crear un margen de tiempo entre el cierre de la venta y el cierre de la compra. El vendedor recibe el dinero de la venta y tiene el enganche disponible de inmediato, y aun así tiene dónde vivir. El comprador de la casa actual puede estar dispuesto a aceptar una renta posterior si forma parte de una oferta limpia y competitiva con buenos términos.

El reto

No todos los compradores aceptan una renta posterior, sobre todo los que necesitan vivir pronto en la propiedad por sus propias razones. Los prestamistas del comprador de su casa actual pueden limitar el periodo de renta posterior, normalmente a 60 días en la mayoría de los programas de préstamo convencional. Y 60 días de renta posterior pueden no ser suficientes para encontrar una casa, firmar un contrato de compra y cerrar en un mercado competitivo. La renta posterior sirve más como un puente parcial que como una solución completa para el tiempo entre una casa y otra.

Estrategia 5: coordinar los dos cierres al mismo tiempo

Cuando los tiempos se acomodan, coordinar el cierre de la venta y el cierre de la compra el mismo día o en días seguidos elimina por completo el tiempo entre una casa y otra. El dinero de la venta paga el enganche de la compra, el vendedor se muda directamente de una casa a la otra y no se necesita un lugar temporal ni un préstamo puente.

La realidad

Cerrar las dos operaciones al mismo tiempo suena ideal, pero en la práctica es la estrategia más frágil. Las dos operaciones tienen que cerrar el mismo día, así que cualquier retraso en cualquiera de los dos escrows (cuentas de depósito en garantía), como una condición del prestamista que toma un día más en cumplirse, un problema con el título o una transferencia bancaria que llega tarde, afecta a las dos. Cuando la compra se paga con el dinero de la venta en el mismo ciclo de cierre, un retraso en el cierre de la venta impide que la compra cierre. Los vendedores que intentan cerrar al mismo tiempo sin un plan de respaldo para pagar la compra sin depender del dinero de la venta corren un riesgo importante, y cualquier profesional de escrow les aconsejaría no hacerlo.

El papel de la doble licencia en esta situación

Vender y comprar al mismo tiempo es donde la doble licencia de Edgar, como agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios, da el valor práctico más directo. En una operación típica de vender y comprar al mismo tiempo, el vendedor trabaja con un agente del vendedor, un agente del comprador, un prestamista hipotecario y a veces un segundo prestamista para el préstamo puente: cuatro profesionales separados, con distinta información, distintas formas de comunicarse y distintas prioridades. Cuando un solo profesional maneja tanto los bienes raíces como el financiamiento de las dos operaciones, la coordinación se da de forma natural y la información fluye en una sola dirección, en vez de pasar de mano en mano por una cadena de personas.

En concreto: la calificación del préstamo para la compra nueva se evalúa desde el principio tomando en cuenta la hipoteca que ya tiene y el dinero que se espera de la venta. La estrategia de la oferta para la compra nueva se basa en el calendario realista y en la estructura del financiamiento de la venta. Los periodos de contingencia de los dos lados se fijan sabiendo lo que necesita la otra operación. Y cuando algo cambia en cualquiera de los dos lados, como el comprador de su casa actual que quiere volver a negociar o un prestamista que pide más documentos para la compra nueva, hay un solo profesional que conoce el panorama completo y puede responder viendo todo en conjunto, no cada parte por separado.

Preguntas frecuentes

¿Debo vender mi casa antes de empezar a buscar una nueva?

En un mercado competitivo como el del Condado de Ventura, vender primero le da la posición más fuerte posible para comprar: sin contingencias, con acceso completo a su capital y con total flexibilidad en los tiempos. La desventaja es el tiempo entre el cierre de la venta y el cierre de la compra, que requiere un acuerdo de renta posterior con el comprador o un lugar temporal donde vivir. Para los vendedores que quieren evitar ese tiempo por completo, un préstamo puente o una oferta contingente hecha en el momento adecuado son otras opciones, cada una con sus propias ventajas y desventajas. El orden correcto depende de su situación financiera, de cuánto riesgo está dispuesto a aceptar y de las condiciones del mercado en las comunidades donde vende y donde compra.

¿Puedo hacer una oferta contingente por una casa nueva mientras mi casa actual está en venta?

Sí. Una oferta contingente es una forma legítima de estructurar un contrato y algunos vendedores la aceptan. El reto es qué tan competitiva es: en la mayoría de los mercados del Condado de Ventura, una oferta contingente está en desventaja frente a ofertas sin contingencia. Las ofertas contingentes que mejor funcionan en este mercado son aquellas donde la casa actual ya está listada y se está mostrando activamente, donde el precio está bien respaldado por el análisis comparativo de mercado (CMA) y donde quien vende y compra a la vez puede demostrarle al vendedor de la casa que quiere comprar que su casa actual tiene un precio realista y probablemente se venderá rápido. Una oferta contingente sobre una casa que todavía no está listada, o que tiene un precio demasiado alto para el mercado, es mucho más débil que una donde la casa actual claramente está cerca de venderse.

¿Qué es una cláusula de salida (kick-out clause) y cómo me afecta?

Una cláusula de salida (kick-out clause), también llamada cláusula de liberación (release clause), es una condición que algunos vendedores incluyen al aceptar una oferta contingente y que les permite seguir promoviendo la propiedad. Si llega una mejor oferta mientras el comprador con la oferta contingente sigue en el contrato, el vendedor le avisa a ese comprador, quien entonces tiene un periodo definido, normalmente 72 horas, para quitar su contingencia y seguir adelante sin ella, o cancelar el contrato y recuperar su depósito de buena fe. La cláusula de salida protege al vendedor de quedar atado a una oferta contingente por tiempo indefinido mientras quizá pierde a un mejor comprador. Para el comprador con la oferta contingente, crea presión de tiempo para quitar la contingencia o soltar la propiedad.

¿Cuánto tiempo puede durar una renta posterior?

Las guías de la mayoría de los prestamistas limitan la renta posterior a 60 días con financiamiento convencional, porque una renta posterior de más de 60 días puede afectar la certificación de ocupación que se le pide al comprador en los programas de préstamo para dueños que van a vivir en la casa. Los préstamos VA y FHA tienen requisitos de ocupación parecidos. Para compradores que pagan en efectivo o con financiamiento de inversión, puede haber periodos de renta posterior más largos. Todo acuerdo de renta posterior tiene que estar por escrito, indicar la renta diaria o mensual, definir el plazo y cubrir la condición de la propiedad y las responsabilidades del vendedor durante el periodo de renta posterior.

¿Listo para planear su mudanza?

La estrategia correcta para vender y comprar al mismo tiempo depende de su situación financiera, del capital que tiene en su casa actual, de los mercados donde vende y donde compra, y de cuánto tolera los distintos tipos de riesgo que trae cada estrategia. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y puede calcular cada uno de estos escenarios para su situación específica y ayudarle a escoger la opción que le dé la mejor oportunidad de hacer el cambio sin contratiempos.

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