Comparación de préstamos convencional, FHA y VA

Los tres tipos de préstamo que más se usan para comprar casa en el Condado de Ventura son el convencional, el FHA y el VA. Cada uno tiene una estructura de costos diferente, requisitos de elegibilidad diferentes y situaciones distintas en las que tiene más sentido. Escoger el equivocado no solo afecta su pago mensual. También afecta qué tan competitiva es su oferta, cuánto dinero necesita para el cierre y qué propiedades puede buscar de forma realista.

Esta guía compara los tres de forma directa y honesta. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, así que esta comparación viene de alguien que conoce tanto el lado de bienes raíces como el de los préstamos para los compradores de este mercado, y no de alguien que resume información general. La meta es ayudarle a entender qué opción se ajusta a su situación específica, no empujarlo hacia ningún producto en particular.

La comparación rápida

La tabla de abajo resume las diferencias principales entre los tres tipos de préstamo. Cada punto se explica en detalle en las secciones que siguen.

Factor	Convencional	FHA	VA
Quién lo puede usar	Cualquier comprador que califique	Cualquier comprador que califique (solo residencia principal)	Solo veteranos elegibles, militares en servicio activo y cónyuges sobrevivientes
Enganche	Varía según el programa, el crédito y el prestamista	Más pequeño de lo que permiten la mayoría de los préstamos convencionales	Puede ser el más bajo de los tres para compradores elegibles con derecho completo (full entitlement)
Puntaje de crédito	Los requisitos varían según el prestamista	Permite puntajes más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales; los requisitos varían según el prestamista	El VA no fija un mínimo; los requisitos varían según el prestamista
Seguro hipotecario	Se requiere PMI con un enganche más pequeño; se puede cancelar cuando acumula suficiente capital (equity) en su casa	MIP inicial + MIP anual; difícil de cancelar en la mayoría de los préstamos	Ninguno
Cargo único	Ninguno	MIP inicial, un porcentaje del monto del préstamo (se puede financiar)	El cargo de financiamiento (funding fee) varía según el uso y el tipo de servicio (se puede financiar; no se cobra a veteranos con discapacidad)
Límites de préstamo	Aplica el límite de préstamo conforme (conforming); arriba de ese límite se requiere un préstamo jumbo	Aplican los límites de préstamo FHA del condado	Sin límite para compradores con derecho completo
Tipos de propiedad	Residencia principal, segunda casa, inversión	Solo residencia principal	Solo residencia principal
Condición de la propiedad	Requisitos de avalúo estándar	Aplican los requisitos mínimos de propiedad de FHA	Aplican los requisitos mínimos de propiedad del VA
Ideal para	Crédito sólido, un enganche más grande, flexibilidad en el tipo de propiedad	Crédito más bajo, enganche más pequeño, compradores de primera vivienda	Compradores elegibles que quieren el máximo beneficio y el costo mensual más bajo

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales los otorgan prestamistas privados y no están respaldados por ninguna agencia del gobierno federal. Después de otorgarse, Fannie Mae y Freddie Mac los compran y los garantizan, y esas dos entidades fijan las normas que los prestamistas deben seguir. Como no hay un fondo de seguro del gobierno que respalde estos préstamos, los prestamistas manejan su riesgo con un seguro hipotecario privado cuando el enganche es más pequeño.

Cuándo conviene más un préstamo convencional

• Tiene crédito sólido, que es donde las tasas convencionales son más competitivas y donde la ventaja de tasa sobre FHA es más marcada
• Tiene un enganche lo suficientemente grande para no pagar nada de seguro hipotecario desde el primer día
• Va a comprar una segunda casa o una propiedad de inversión, algo que FHA y VA no permiten
• Está comprando en un mercado competitivo y quiere un tipo de préstamo que algunos vendedores y agentes del vendedor ven como de menor riesgo en el avalúo y en la condición de la propiedad que FHA o VA
• Tiene suficiente capital acumulado como para que cancelar el PMI en unos pocos años sea un camino realista, lo que reduce el costo del seguro hipotecario a largo plazo

Lo que debe considerar con un préstamo convencional

Las tasas de los préstamos convencionales varían bastante según el puntaje de crédito. El ajuste de precio entre un puntaje intermedio y un puntaje de primer nivel puede representar una diferencia importante en la tasa y en el pago mensual en una compra en el Condado de Ventura. Los compradores que están en la parte baja del rango de crédito convencional deben comparar con cuidado su oferta de préstamo convencional contra FHA, donde el puntaje de crédito afecta menos la tasa, antes de dar por hecho que el convencional es la mejor opción. Una tasa más alta en un préstamo convencional puede costar más con el tiempo de lo que costaría el seguro hipotecario de FHA, según el monto del préstamo y cuánto tiempo el comprador se quede con el préstamo.

Préstamos FHA

Los préstamos FHA están asegurados por la Federal Housing Administration (Administración Federal de Vivienda), una división de HUD. El fondo de seguro de FHA cubre las pérdidas del prestamista si un prestatario deja de pagar, y eso permite a los prestamistas dar financiamiento a compradores con puntajes de crédito más bajos y enganches más pequeños de lo que permiten los programas convencionales. FHA es un tipo de préstamo común entre compradores de primera vivienda y compradores con pocos ahorros para el enganche en los mercados más accesibles del Condado de Ventura.

Cuándo conviene más un préstamo FHA

• Su puntaje de crédito está en el rango bajo a medio, donde las tasas FHA muchas veces son más favorables que las tasas convencionales, que tienen ajustes de precio según el puntaje de crédito
• Tiene ahorrado un enganche más pequeño, y por su puntaje de crédito el PMI convencional saldría caro comparado con el seguro hipotecario de FHA
• Es comprador de primera vivienda y va a usar la ayuda para el enganche de CalHFA, que en muchas estructuras del programa se combina con un préstamo FHA como primera hipoteca
• No tiene elegibilidad VA y necesita acceso a financiamiento con un enganche más pequeño del que exigen los mínimos convencionales para su nivel de crédito

Lo que debe considerar con un préstamo FHA

Lo que más hay que considerar en el costo a largo plazo de un préstamo FHA es el seguro hipotecario. Según las reglas de HUD (HUD Handbook 4000.1), la mayoría de los préstamos FHA hechos con el enganche mínimo llevan seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo, no solo hasta llegar a cierto nivel de capital. En la mayoría de los préstamos actuales, la única forma de quitar el seguro hipotecario de FHA es refinanciar a un préstamo convencional cuando ya hay suficiente capital. Los compradores que planean quedarse en la propiedad a largo plazo deben tomar esto en cuenta en su análisis del costo total cuando comparen FHA con las opciones convencionales.

FHA también tiene límites de préstamo por condado que ponen un tope al monto máximo del préstamo. El límite FHA del Condado de Ventura está por encima de la base nacional, pero por debajo de los precios de compra en los mercados de mayor precio del condado. Los compradores que buscan precios más altos en Thousand Oaks o en la costa de Ventura deben confirmar si los límites FHA cubren el rango de precio que buscan antes de decidirse por FHA como su programa. Para más detalles, visite la guía de préstamos FHA en el Condado de Ventura.

Préstamos VA

Los préstamos VA están garantizados por el U.S. Department of Veterans Affairs (Departamento de Asuntos de Veteranos) y están disponibles para veteranos elegibles, militares en servicio activo y cónyuges sobrevivientes. Para los compradores que califican, muchas veces vale la pena comparar el VA primero. Sus ventajas: términos de enganche flexibles, nada de seguro hipotecario, tasas competitivas, ningún límite de préstamo para compradores con derecho completo y límites en los cargos que pueden cobrar los prestamistas. El único costo exclusivo del financiamiento VA es el cargo de financiamiento (funding fee), que se puede financiar dentro del saldo del préstamo y no se cobra en absoluto a los veteranos con una discapacidad relacionada con el servicio que califique.

Cuándo conviene más un préstamo VA

• Usted es elegible: si es elegible para financiamiento VA, casi nunca se trata de si usarlo, sino de cómo usarlo de la mejor manera
• Quiere conservar dinero en el cierre: la flexibilidad del VA en el enganche significa que puede guardar más de sus ahorros como reserva en vez de usarlos en el cierre
• Va a comprar en un rango de precio que requeriría un préstamo jumbo bajo las reglas convencionales: el VA no tiene límite de préstamo para compradores con derecho completo, lo cual es una ventaja importante en los mercados de mayor precio del Condado de Ventura
• Quiere el pago mensual más bajo posible: no pagar seguro hipotecario, junto con tasas competitivas, muchas veces da un pago mensual más bajo que otros programas para compradores elegibles con el mismo precio de compra

Lo que debe considerar con un préstamo VA

Los préstamos VA son solo para residencias principales y requieren que la propiedad cumpla con los requisitos mínimos de propiedad del VA. En el mercado del Condado de Ventura, esos requisitos mínimos importan más en propiedades antiguas con mantenimiento atrasado, sin importar en qué parte del condado estén. Quienes compran propiedades más nuevas o bien cuidadas rara vez tienen problemas. Para un panorama completo del programa VA, vea la guía de préstamos VA en el Condado de Ventura.

El seguro hipotecario y el PMI

El seguro hipotecario protege al prestamista, no a usted, si un préstamo con un enganche más pequeño deja de pagarse, y la prima la paga usted. Es lo que se paga a cambio de poder comprar con menos dinero, así que la meta es dejar de pagarlo en cuanto legítimamente pueda. La forma de dejar de pagarlo depende del tipo de préstamo.

Préstamos convencionales: el PMI se termina

El seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo convencional no es permanente. Se quita automáticamente en un punto fijo del calendario de pagos del préstamo, y usted puede pedir que se lo quiten antes cuando llegue al capital que exige su prestamista. Esa solicitud es el paso que la mayoría de los dueños se salta. Si su casa ha subido de valor, puede que ya tenga ese capital; normalmente el prestamista va a querer confirmar el valor primero.

Préstamos FHA: muchas veces por toda la vida del préstamo

El seguro hipotecario de FHA sigue otras reglas. Según cuándo se hizo el préstamo y cuánto se dio de enganche, puede durar lo mismo que el préstamo, sin importar cuánto capital acumule. En ese caso, refinanciar a un préstamo convencional suele ser la única salida, y solo tiene sentido cuando el ahorro cubre los costos del refinanciamiento.

Préstamos VA: ninguno

Los préstamos VA no llevan seguro hipotecario mensual. En su lugar, la mayoría de los compradores VA pagan un cargo de financiamiento (funding fee) una sola vez, y los veteranos que reciben compensación por discapacidad del VA están exentos. Más información en mi página de préstamos VA.

La comparación real de costos: un ejemplo en el Condado de Ventura

Comparar tipos de préstamo solo por la tasa de interés no le da el panorama completo. El costo mensual de ser dueño de casa incluye el pago de principal e intereses, cualquier seguro hipotecario, y los impuestos a la propiedad y el seguro de la casa, que se pagan sin importar el tipo de préstamo. Así cambia la estructura de costos entre los tres programas para alguien que compra una casa de $650,000 en el Condado de Ventura.

Un comprador convencional con un enganche más pequeño pagaría PMI además del principal y los intereses hasta llegar a suficiente capital. Un comprador con un puntaje de crédito intermedio tendría una tasa más alta que un comprador con crédito de primer nivel, lo que significa que la combinación de tasa convencional y PMI puede dar un costo mensual más alto de lo esperado comparado con otras opciones.

Un comprador FHA que da el enganche mínimo del programa tendría un saldo de préstamo parecido y pagaría el MIP inicial de FHA (financiado dentro del préstamo) más el MIP anual durante toda la vida del préstamo. La tasa puede ser más favorable que la convencional para un comprador con crédito de bajo a medio, pero el seguro hipotecario permanente aumenta el costo a largo plazo.

Un comprador VA elegible que aprovecha la flexibilidad del beneficio en el enganche tendría un saldo de préstamo más grande, más el cargo de financiamiento sumado al préstamo (si aplica), y no pagaría nada de seguro hipotecario. Para ese comprador VA, el pago mensual en la misma compra muchas veces sale más bajo que la opción convencional o la FHA para un comprador con el mismo nivel de crédito, porque no pagar seguro hipotecario puede más que compensar el saldo de préstamo más grande.

La comparación correcta para su situación depende de su puntaje de crédito, su enganche, su elegibilidad VA y cuánto tiempo planea quedarse con el préstamo. Vale la pena hacer este cálculo con sus propios números junto con un profesional hipotecario con licencia antes de escoger un programa.

Cómo afecta el tipo de préstamo a su oferta en el Condado de Ventura

En los mercados competitivos del Condado de Ventura, el tipo de préstamo puede afectar cómo ve un vendedor su oferta. En la práctica, la realidad tiene más matices de lo que sugiere la fama de cada préstamo. Una oferta VA bien preparada, respaldada por una preaprobación sólida de un prestamista que se especializa en préstamos VA, es competitiva en la mayoría de las situaciones. Una oferta mal estructurada, con cualquier tipo de préstamo, es menos competitiva sin importar el programa.

El mercado y la propiedad específicos también importan. En Port Hueneme y Oxnard, cerca de Naval Base Ventura County, los vendedores y los agentes del vendedor tienen experiencia con ofertas VA y en general no tienen una resistencia especial a ellas. En mercados de mayor precio, donde el financiamiento convencional es más común, algunos vendedores pueden decir que prefieren el convencional, aunque esa preferencia muchas veces se puede negociar cuando la oferta VA es fuerte en todo lo demás.

El financiamiento FHA es el que recibe más escrutinio en situaciones competitivas, porque los requisitos mínimos de propiedad de FHA pueden señalar detalles de condición que hay que reparar antes de que se cierre el préstamo, y eso agrega un riesgo a la transacción que los vendedores con varias ofertas pueden preferir evitar. Las propiedades en buenas condiciones rara vez tienen este problema, pero los compradores que usan FHA en mercados competitivos deben tenerlo en cuenta y hablar de la estrategia de la oferta con su agente antes de presentarla.

Preguntas frecuentes

¿Debo usar VA o convencional si soy elegible para los dos?

En la mayoría de los casos, el VA es la mejor opción financiera para los compradores elegibles. No pagar seguro hipotecario y la flexibilidad del VA en el enganche pueden dar un pago mensual más bajo y requerir menos dinero para el cierre que un préstamo convencional con el mismo precio de compra. Las principales situaciones en las que podría preferirse el convencional sobre el VA son cuando el comprador quiere comprar una propiedad que no será su residencia principal, cuando la propiedad tiene problemas de condición que podrían no cumplir con los requisitos mínimos de propiedad del VA, o cuando el comprador tiene un crédito muy fuerte y un enganche grande disponible y la tasa convencional es notablemente mejor que la tasa VA en un escenario de préstamo específico. Saque las cuentas de los dos escenarios con su prestamista antes de decidir.

¿Es mejor FHA o convencional para un comprador de primera vivienda con crédito más bajo?

Para compradores con puntajes de crédito de bajos a medios, FHA muchas veces es la mejor opción, porque los ajustes de precio convencionales con puntajes más bajos pueden hacer que la tasa convencional sea bastante más alta que la de FHA. La desventaja es el seguro hipotecario permanente de FHA en la mayoría de los préstamos actuales. Los compradores en este rango de crédito deben comparar el costo mensual completo de las dos opciones, incluyendo la tasa, el seguro hipotecario y el saldo del préstamo, antes de escoger. La respuesta cambia según el puntaje de crédito, el enganche y el monto del préstamo de cada caso.

¿Puedo cambiar de tipo de préstamo después de que acepten mi oferta?

Cambiar de tipo de préstamo después de que aceptan una oferta es posible, pero trae complicaciones. El avalúo, que lo pide el prestamista, es específico para cada tipo de préstamo. Cambiar de convencional a FHA o VA después de una oferta aceptada puede requerir un avalúo nuevo con las normas del otro programa, lo que toma tiempo y cuesta dinero. El contrato de compra también puede especificar el tipo de préstamo, y un cambio podría requerir el consentimiento del vendedor. La decisión sobre el tipo de préstamo correcto se debe tomar antes de presentar la oferta, no después.

¿Qué pasa si doy más del enganche mínimo en un préstamo FHA o VA?

En un préstamo FHA, un enganche más grande puede acortar el plazo del seguro hipotecario, de toda la vida del préstamo a un número fijo de años según las reglas de HUD, lo cual es una diferencia importante para los compradores que planean quedarse en la propiedad a largo plazo. En un préstamo VA, un enganche lo suficientemente grande puede bajar el porcentaje del cargo de financiamiento, lo que reduce el costo único de usar el beneficio VA. Cada programa tiene incentivos específicos para los compradores que deciden dar más de enganche, y la cantidad correcta depende de su situación.

¿Sirven los tres tipos de préstamo para condominios en el Condado de Ventura?

Los tres tipos de préstamo se pueden usar para comprar un condominio, pero cada uno tiene sus propios requisitos de aprobación de condominios. El financiamiento convencional a través de Fannie Mae y Freddie Mac tiene sus propias normas de aprobación de proyectos de condominios. FHA requiere que el complejo de condominios esté en la lista de aprobados de FHA. El VA requiere que el complejo esté en la lista de aprobados del VA. No todos los complejos de condominios del Condado de Ventura están aprobados para los tres programas. Los compradores de condominios deben confirmar el estado de aprobación de cualquier complejo para el tipo de préstamo que piensan usar antes de hacer una oferta.

¿Listo para saber qué tipo de préstamo es el correcto para usted?

El tipo de préstamo correcto depende de su puntaje de crédito, su enganche, su elegibilidad VA, la propiedad que va a comprar y cuánto tiempo planea quedarse con el préstamo. No hay una respuesta universal, y la comparación se ve diferente para cada comprador. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y puede sacar las cuentas para su situación específica y ayudarle a entender lo que de verdad cuesta cada opción, más allá de lo que sugieren las descripciones generales. Edgar Limon no está afiliado ni respaldado por el VA, FHA, HUD ni ninguna agencia del gobierno.

Para ver más a fondo cada tipo de préstamo, visite las guías dedicadas: Préstamos VA en el Condado de Ventura, Préstamos FHA en el Condado de Ventura y Préstamos jumbo en el Condado de Ventura.