Vender la casa de sus padres o encargarse de una casa heredada en el Condado de Ventura

Si usted se está encargando de la casa de su padre o su madre después de su fallecimiento, es probable que esté lidiando con el duelo, el papeleo y una propiedad, todo al mismo tiempo. Esta página le explica cómo vender o quedarse con una casa heredada en el Condado de Ventura: cómo funciona la base para los impuestos, los tiempos del probate (el proceso de la corte para una herencia) o de un fideicomiso (trust), cómo trabajar con los demás herederos y cómo preparar la casa, para que esta parte no le agregue más peso del que ya carga.

Nací y crecí en Oxnard. Soy REALTOR® con Century 21 Masters y oficial de préstamos hipotecarios con licencia en 21st Century Lending. Yo me encargo de la venta y trabajo junto con el abogado de herencias, el profesional de impuestos, el fideicomisario (trustee) o el albacea que usted ya tenga, y si un heredero necesita un préstamo para quedarse con la casa, lo refiero a mi equipo de préstamos.

Hablo español. Si prefiere que todo sea en español, lea mi guía para vender una casa en español o dígamelo cuando se comunique conmigo.

Cómo funciona la base aumentada (stepped-up basis) en una casa heredada

La preocupación más común que escucho de los herederos es tener que pagar impuestos sobre todo lo que la casa subió de valor desde que su padre o su madre la compró. Para los impuestos federales, normalmente no funciona así. Según la Sección 1014 del Internal Revenue Code (el código federal de impuestos), la base de un heredero en una propiedad heredada es, por lo general, su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, o en la fecha de valuación alternativa si el representante personal del patrimonio (estate) la elige (Publicación 551 del IRS). Su ganancia se mide a partir de ese valor, no de lo que pagó su padre o su madre.

Un ejemplo sencillo

Supongamos, como ejemplo hipotético, que un padre compró una casa en 1985 por $150,000 y que la casa valía $800,000 en la fecha del fallecimiento. La base del heredero es, por lo general, $800,000. Si el heredero la vende después en $820,000, la ganancia se calcula a partir de la base de $800,000, después de los costos de venta, no a partir de $150,000. Su profesional de impuestos calcula la cifra exacta para su declaración.

Cómo documentar el valor en la fecha del fallecimiento

Como la base depende del valor en la fecha del fallecimiento, documente ese valor. Normalmente eso significa un avalúo retroactivo a esa fecha, hecho por un valuador con licencia, que respalda sus cifras si el precio de venta final es diferente. Conseguirlo temprano, en vez de correr a última hora en la temporada de impuestos, hace más sencillos la venta y el reporte. Le puedo ayudar a programar el avalúo y a coordinarme con los profesionales que lo van a usar.

Cónyuges sobrevivientes y propiedad comunitaria

En California, cuando muere uno de los esposos, una casa que era propiedad comunitaria (community property) por lo general puede recibir la base aumentada en su totalidad, no solo en la mitad que le pertenecía al cónyuge que falleció, siempre que por lo menos la mitad esté incluida en el patrimonio (Publicación 555 del IRS). Una casa con otro tipo de título, por ejemplo en tenencia conjunta (joint tenancy), puede recibir un trato diferente, así que pida a un profesional de impuestos o de herencias que revise el título. El cónyuge sobreviviente que vende también podría usar la exclusión por la venta de su casa, que explico en mi guía sobre ganancias de capital.

Excepciones que debe conocer

• Una casa regalada es diferente. Una casa que le regalaron en vida del dueño por lo general conserva la base de quien se la regaló, lo que se llama base transferida (carryover basis), en vez de recibir la base aumentada.
• Una propiedad regalada a la persona que falleció. Si usted o su cónyuge le regalaron a la persona fallecida una propiedad que había subido de valor, dentro del año anterior al fallecimiento, y esa propiedad regresa a usted, no recibe la base aumentada.
• Algunos fideicomisos. Los bienes en un fideicomiso irrevocable que no están incluidos en el patrimonio de la persona fallecida no reciben la base aumentada (Revenue Ruling 2023-2 del IRS), así que pregúntele al abogado de herencias cómo se estableció el fideicomiso.

Si un heredero se muda a la casa o la renta

Si se queda con la casa, cualquier ganancia posterior se mide a partir del valor aumentado, y una propiedad heredada por lo general se reporta como de largo plazo, sin importar cuánto tiempo la tenga (instrucciones del Formulario 8949). Si después es dueño de la casa y vive en ella como su casa principal durante dos de los cinco años antes de venderla, también podría aplicar la exclusión por la venta de su casa. El impuesto a la propiedad es otro tema, que explico más abajo en la parte de la Prop 19, así que hable con un profesional de impuestos antes de decidir.

Probate o fideicomiso: esto cambia sus tiempos

La forma en que estaba escriturada la casa determina cuándo la puede vender. Si la casa estaba correctamente a nombre de un fideicomiso en vida (living trust), el fideicomisario sucesor (successor trustee) normalmente puede actuar bastante rápido para venderla o repartirla. Si pasa por probate, el proceso de la corte puede tardar muchos meses, y mientras tanto la casa puede quedarse ahí, generando gastos. Saber qué camino aplica a su situación le ayuda a planear de forma realista y evitar sorpresas. En esto conviene apoyarse en un abogado de herencias, y yo trabajo junto con los profesionales que usted ya tiene.

Cuando hay varios herederos

Muchas veces la casa se les deja a varios hermanos, y no todos quieren lo mismo. Algunos quieren vender y repartirse el dinero de la venta, mientras que uno quizás quiera quedarse con la casa. Las dos opciones pueden funcionar. Si un heredero les compra su parte a los demás, ese heredero podría necesitar un préstamo para cubrirla. Lo puedo referir a mi equipo de préstamos en 21st Century Lending, o puede usar cualquier prestamista que elija, y todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito. Si todos están de acuerdo en vender, le ayudo a presentar bien la casa y a repartir el dinero de la venta de forma ordenada. Lo importante es tomar las decisiones juntos y estructurarlas correctamente, porque la forma en que se maneje la compra de la parte de los demás o la venta puede tener consecuencias en los impuestos y en el impuesto a la propiedad.

¿Quedarse con la casa o venderla? El factor del impuesto a la propiedad

Si está decidiendo si se queda con la casa heredada, entienda esta diferencia: la base aumentada le protege en las ganancias de capital, se quede o no con la casa, pero el impuesto a la propiedad es otro tema. Según la Proposición 19, una casa que pasa de un padre o una madre a un hijo, o de un abuelo a un nieto cuyo padre o madre (que era hijo o hija del abuelo) ya había fallecido para la fecha de la transferencia, conserva su valor gravable solo si se convierte en la residencia principal del hijo o del nieto y este solicita la exención para propietarios de vivienda (homeowners’ exemption) o la exención para veteranos discapacitados dentro del año siguiente a la transferencia. Aun así, si el valor de mercado de la casa es mayor que su valor gravable más $1,044,586 (el límite para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027), la diferencia se suma. Otros herederos, como los hermanos, hermanas, sobrinos o sobrinas del dueño, no califican, y por lo general la casa se vuelve a valuar a su valor de mercado. La solicitud se presenta con el Formulario BOE-19-P dentro de tres años; vea la página sobre la Prop 19 del Board of Equalization y hable con un profesional de impuestos o un abogado. Para muchos herederos, ese posible cambio en el impuesto a la propiedad es lo que inclina la decisión hacia vender. Vale la pena comparar los dos escenarios antes de decidir.

Qué hacer con las cosas de toda una vida

Además del papeleo, está la casa misma, muchas veces llena de décadas de pertenencias. No tiene que apurarse ni hacerlo sin ayuda. Los servicios para vaciar casas de herencia (estate cleanout) y los profesionales en mudanzas de adultos mayores le pueden ayudar a organizar, donar y despejar la propiedad con cuidado, y avanzar a su propio ritmo le protege del agotamiento en un momento que ya es difícil. Tome en cuenta que una casa desocupada sigue generando gastos, necesita el seguro adecuado y se puede deteriorar mientras está vacía, así que pregúntele pronto a la aseguradora sobre la cobertura de una casa desocupada. Cuando la casa esté lista, le ayudo a prepararla para el mercado para que se vea bien. Mi guía para preparar una casa para vender es un buen punto de partida.

Cómo ayudo a herederos y albaceas

• Preparo una opinión de precio para la venta y le puedo ayudar a programar un avalúo a la fecha del fallecimiento con un valuador con licencia.
• Coordino los tiempos del listado con el fideicomisario, el albacea o el abogado de herencias, incluyendo cualquier paso ante la corte en el probate.
• Ayudo a despejar, preparar y poner en venta la casa, y mantengo informado a cada heredero conforme llegan las ofertas.
• Si un heredero quiere quedarse con la casa y necesita un préstamo, lo refiero a mi equipo de préstamos en 21st Century Lending. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

Usted es libre de elegir cualquier prestamista. Próximos pasos: comuníquese conmigo con sus preguntas, empiece con una valuación gratis de su casa, o lea mis guías sobre ganancias de capital al vender una casa, cómo vender una casa y bienes raíces para adultos mayores y 55+.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar impuesto sobre ganancias de capital cuando vendo la casa de mis padres?

Depende del precio de venta comparado con su base. La base de una casa heredada es, por lo general, su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, así que la ganancia normalmente se mide a partir de ese valor y no de lo que pagó su padre o su madre. Hay excepciones, así que confirme sus cifras con un profesional de impuestos.

¿Cuánto tiempo tengo que esperar para vender una casa heredada?

Depende de cómo estaba escriturada la casa. Una casa que está a nombre de un fideicomiso en vida (living trust) muchas veces la puede vender el fideicomisario sucesor de forma relativamente rápida. Una casa que pasa por probate puede tardar muchos meses por el proceso de la corte. Saber cuál aplica le ayuda a planear, y un abogado de herencias puede confirmar sus tiempos.

¿Qué pasa si mis hermanos y yo no estamos de acuerdo en vender?

Es algo común y tiene solución. Los herederos pueden vender y repartirse el dinero de la venta, o un heredero puede comprarles su parte a los demás, a veces con un préstamo para cubrirla, que está sujeto a aprobación de crédito. La forma en que se estructure la compra de la parte de los demás o la venta puede tener consecuencias en los impuestos y en el impuesto a la propiedad, así que manéjelo con un abogado de herencias y un profesional de impuestos.

¿Si me quedo con la casa heredada, va a subir el impuesto a la propiedad?

Puede subir. Según la Proposición 19, una casa que pasa de un padre o una madre a un hijo conserva su valor gravable solo si se convierte en la residencia principal del hijo y este solicita la exención para propietarios de vivienda (homeowners’ exemption) dentro de un año, y el valor por encima de un límite fijo se suma. Otros herederos, como los hermanos o hermanas del dueño, no califican, y por lo general la casa se vuelve a valuar. Revise la página sobre la Prop 19 del Board of Equalization.

¿Una casa regalada se trata igual que una casa heredada?

No. Una casa que le regalaron en vida del dueño por lo general conserva la base de quien se la regaló, lo que se llama base transferida (carryover basis), en vez de aumentar al valor de mercado. Hable con un profesional de impuestos antes de que se transfiera una casa.

Divulgaciones

Edgar Limon, REALTOR®, CA DRE #02225743, con Century 21 Masters. Cada oficina es de propiedad y operación independiente. Originador de préstamos hipotecarios, NMLS #2256286, con 21st Century Lending, NMLS #241835, una división de Full Realty Services, Inc. Con licencia del Department of Financial Protection and Innovation bajo la California Residential Mortgage Lending Act y la California Financing Law. Los préstamos se otorgan o se gestionan conforme a una licencia de la California Financing Law. Verifique las licencias en NMLS Consumer Access. Century 21 Masters y 21st Century Lending son compañías afiliadas. Usted no está obligado a usar 21st Century Lending, ni ningún prestamista en particular, como condición para trabajar conmigo, y si yo actúo como su agente y también como su oficial de préstamos, le informo por escrito de los dos papeles y de cómo me pagan. Esta página es información general, no es un compromiso de préstamo ni asesoría fiscal o legal. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito, elegibilidad, avalúo y requisitos de la propiedad. Las reglas de impuestos y de impuestos a la propiedad aquí son un resumen y pueden cambiar, así que revise IRS.gov y el California State Board of Equalization, y hable con un profesional de impuestos o un abogado. Igualdad de Oportunidad de Vivienda. Prestamista con Igualdad de Oportunidad de Vivienda.