Impuesto sobre ganancias de capital al vender su casa en el Condado de Ventura

Si usted es dueño de su casa en el Condado de Ventura desde hace décadas, el miedo a una cuenta grande de impuestos sobre ganancias de capital muchas veces es lo que detiene una venta antes de que empiece. La exclusión federal por la venta de una casa puede proteger parte o toda la ganancia de los dueños que califican, así que vale la pena conocer los números antes de decidir. Soy REALTOR® con Century 21 Masters y oficial de préstamos hipotecarios con licencia en 21st Century Lending, y quiero explicarle paso a paso cómo funciona este impuesto para que pueda tomar una decisión con claridad.

Nada de lo que sigue es asesoría fiscal, y su profesional de impuestos debe confirmar los detalles de su situación. Pero entender las reglas generales antes de poner su casa en venta le dirá si el impuesto es un obstáculo real o solo uno que usted supone.

Todo gira en torno a la exclusión por la venta de su casa

La exclusión federal por la venta de una casa puede permitirle quedarse con parte o toda su ganancia sin pagar impuestos. Según el Tema 701 del IRS, bajo la Sección 121 del Internal Revenue Code (el código federal de impuestos), una persona que presenta su declaración como soltera puede excluir hasta $250,000 de ganancia en la venta de su residencia principal, y un matrimonio que presenta una declaración conjunta puede excluir hasta $500,000. La exclusión se aplica a su ganancia, no a su precio de venta, y esa diferencia lo cambia todo. Si su ganancia queda por debajo del límite, por lo general no debe impuesto federal sobre ganancias de capital por la venta.

La prueba de propiedad y uso

Para reclamar la exclusión completa, usted debe haber sido dueño de la casa y haberla usado como su residencia principal por lo menos dos de los cinco años antes de la venta. Los dos años no tienen que ser seguidos, y en el caso de un matrimonio que presenta una declaración conjunta, solo uno de los dos necesita cumplir la prueba de propiedad, mientras que los dos deben cumplir la prueba de uso. Además, por lo general no puede haber usado la exclusión en la venta de otra casa durante los dos años anteriores. Los dueños que todavía viven en la casa normalmente cumplen con estas pruebas. Si usted se mudó a un centro de cuidado con licencia del estado porque ya no puede cuidarse por su cuenta, la Publicación 523 del IRS dice que ese tiempo todavía puede contar para la prueba de uso si vivió en la casa por lo menos uno de los cinco años, así que consulte con un profesional de impuestos.

Cómo calcular su ganancia real

Su ganancia sujeta a impuestos no es la diferencia entre lo que pagó y el precio en que vende. Es su precio de venta, menos los costos de venta, menos su base ajustada (adjusted basis). Su base ajustada empieza con el precio original de compra y crece con el costo de las mejoras de capital que le hizo a la casa a lo largo de los años. Un techo nuevo, un cuarto adicional, una remodelación de la cocina, un sistema nuevo de calefacción y aire acondicionado (HVAC) y otras mejoras permanentes parecidas aumentan su base y reducen su ganancia sujeta a impuestos. Las reparaciones y el mantenimiento de rutina, como pintar o arreglar una fuga, no cuentan.

Por eso les digo a los dueños de muchos años que busquen los comprobantes de cada mejora importante que puedan documentar. Décadas de mejoras pueden sumar una reducción real en la ganancia sujeta a impuestos, y vale la pena el esfuerzo de encontrar los recibos.

Un ejemplo sencillo

Supongamos, como ejemplo hipotético, que un matrimonio compró su casa en $200,000 y le hizo $100,000 en mejoras documentadas a lo largo de los años, lo que les da una base ajustada de $300,000. Después de los costos de venta, la cantidad que obtienen de la venta (amount realized) es de $800,000. Su ganancia es $800,000 menos $300,000, o sea $500,000. Como presentan una declaración conjunta y cumplen las pruebas, los $500,000 completos quedan dentro de su exclusión, así que en este ejemplo no se debe impuesto federal sobre la ganancia. Si cambian los números, cambia la respuesta, y ese es el punto: vale la pena hacer las cuentas con un profesional de impuestos antes de poner su casa en venta, no después.

¿Qué pasa si su ganancia es mayor que la exclusión?

Si su ganancia es mayor que la exclusión, solo la cantidad que pasa del límite paga impuestos, no toda la ganancia. Ese excedente por lo general paga impuestos a las tasas de ganancias de capital a largo plazo, que dependen de sus ingresos (vea el Tema 409 del IRS). A los vendedores con ingresos más altos también se les puede aplicar un impuesto aparte sobre los ingresos netos de inversión, llamado en inglés net investment income tax (Tema 559 del IRS). California es un caso aparte: el estado sigue la misma exclusión, pero cobra impuestos sobre cualquier ganancia no excluida a las tasas de ingresos ordinarios, no a una tasa especial de ganancias de capital. Para los vendedores que compraron hace muchos años y le hicieron pocas mejoras a la casa, aquí es donde una conversación con un profesional de impuestos se paga sola.

Situaciones especiales que vale la pena conocer

Si su esposo o esposa falleció

Un cónyuge sobreviviente puede tener derecho a reclamar hasta la exclusión de $500,000 si se cumple todo lo siguiente: la casa se vende dentro de los dos años después de la muerte del cónyuge, el cónyuge sobreviviente no se ha vuelto a casar al momento de la venta, ninguno de los dos excluyó ganancia en otra casa durante los dos años anteriores, y se cumplieron las pruebas de propiedad y uso. En California, una casa que se tiene como propiedad comunitaria (community property) también puede recibir una base aumentada completa (stepped-up basis) cuando muere uno de los esposos, dependiendo de cómo estaba el título, lo que puede reducir todavía más la ganancia. Hable con un profesional de impuestos o un abogado sobre su situación.

Si usted heredó la casa

Una propiedad heredada por lo general recibe una base aumentada a su valor justo de mercado en la fecha de la muerte del dueño anterior, así que la base aumentada normalmente importa más que la exclusión, y un profesional de impuestos le puede decir qué reglas aplican. Mi guía sobre cómo vender la casa de sus padres o una casa heredada explica el tema.

Si no cumple la prueba de los dos años

Todavía puede tener derecho a una exclusión parcial si la venta se debió a un cambio de empleo, a una razón de salud o a ciertas circunstancias imprevistas. La cantidad parcial se calcula en proporción a cuánto del requisito de dos años cumplió.

Las ganancias de capital y sus impuestos a la propiedad son dos cosas diferentes

Una confusión que aclaro seguido: el impuesto sobre ganancias de capital y el impuesto a la propiedad no tienen relación entre sí. El de ganancias de capital es un impuesto que se paga una sola vez sobre la ganancia de la venta, y se maneja cuando usted declara sus impuestos. Su impuesto a la propiedad es la cuenta anual ligada al valor tasado de su casa, y para los dueños de 55 años o más, o con una discapacidad severa y permanente, que cumplen sus reglas, la Proposición 19 puede pasar el valor gravable a una nueva residencia principal en cualquier parte de California (vea la página sobre la Prop 19 del Board of Equalization). Mi página de bienes raíces para adultos mayores y personas de 55+ explica cómo funciona. Son dos herramientas separadas que importan cuando usted se muda, y planear con las dos al mismo tiempo es parte de lo que yo le ayudo a hacer.

Por qué reviso esto antes de que ponga su casa en venta

Como REALTOR® y oficial de préstamos hipotecarios que trabaja en todo el Condado de Ventura, puedo estimar su precio de venta probable y sus costos de venta, y darle las cifras que su profesional de impuestos necesita para calcular su ganancia. Eso le da una idea realista antes de comprometerse a nada. Si los impuestos son lo que le está frenando, contácteme o empiece con una valuación gratis de su casa, y yo armo el resto del panorama a partir de ahí. Mis guías sobre el costo de vender en el Condado de Ventura y sobre vender y comprar al mismo tiempo explican los siguientes pasos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puedo excluir de las ganancias de capital cuando vendo mi casa?

Según el Tema 701 del IRS, una persona que presenta su declaración como soltera puede excluir hasta $250,000 de ganancia en su residencia principal, y un matrimonio que presenta una declaración conjunta puede excluir hasta $500,000, siempre que usted haya sido dueño de la casa y la haya usado como su residencia principal por lo menos dos de los cinco años antes de la venta, y que no haya excluido ganancia en otra casa durante los dos años anteriores. La exclusión se aplica a su ganancia, no a su precio de venta.

¿Las mejoras reducen mi impuesto sobre ganancias de capital?

Sí. Las mejoras de capital documentadas, como un techo nuevo, una ampliación, una remodelación o un sistema nuevo de HVAC, aumentan su base ajustada y reducen su ganancia sujeta a impuestos. Las reparaciones y el mantenimiento de rutina no cuentan. Guardar los comprobantes de las mejoras importantes a lo largo de los años puede bajar la ganancia que usted reporta.

¿California cobra impuestos sobre la ganancia de la venta de mi casa?

California sigue la exclusión federal por la venta de una casa, así que el estado tampoco cobra impuestos sobre la parte excluida. Sin embargo, California cobra impuestos sobre cualquier ganancia mayor que la exclusión a las tasas de ingresos ordinarios, no a una tasa aparte de ganancias de capital. Un profesional de impuestos le puede decir qué significa eso para su venta en particular.

¿Qué pasa si heredé la casa que estoy vendiendo?

Las casas heredadas por lo general reciben una base aumentada (stepped-up basis) a su valor justo de mercado en la fecha de la muerte del dueño anterior, así que la base aumentada normalmente importa más que la exclusión. Si después usted es dueño de la casa y vive en ella como su casa principal durante dos de cinco años, la exclusión también podría aplicar. Un profesional de impuestos le puede decir qué reglas aplican.

Divulgaciones

Edgar Limon, REALTOR®, CA DRE #02225743, con Century 21 Masters. Cada oficina es de propiedad y operación independiente. Originador de préstamos hipotecarios, NMLS #2256286, con 21st Century Lending, NMLS #241835, una división de Full Realty Services, Inc. Con licencia del Department of Financial Protection and Innovation bajo la California Residential Mortgage Lending Act y la California Financing Law. Los préstamos se otorgan o se gestionan conforme a una licencia de la California Financing Law. Verifique las licencias en NMLS Consumer Access. Century 21 Masters y 21st Century Lending son compañías afiliadas. Usted no está obligado a usar 21st Century Lending, ni ningún prestamista en particular, como condición para trabajar conmigo, y si yo actúo como su agente y también como su oficial de préstamos, le informo por escrito de los dos papeles y de cómo me pagan. Esta página es información general, no es un compromiso de préstamo ni asesoría fiscal o legal. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito, elegibilidad, avalúo y requisitos de la propiedad. Las reglas de impuestos y de impuestos a la propiedad aquí son un resumen y pueden cambiar, así que revise IRS.gov y el California State Board of Equalization, y hable con un profesional de impuestos o un abogado. Igualdad de Oportunidad de Vivienda. Prestamista con Igualdad de Oportunidad de Vivienda.