Cuánto cuesta vender una casa en el Condado de Ventura

Uno de los números más importantes que un vendedor necesita entender antes de poner su casa en venta no es el precio de venta: es el dinero neto de la venta. El dinero neto es lo que de verdad le queda a usted después de pagar todos los costos de la venta. Entender la diferencia entre el precio de venta bruto y el dinero neto antes de poner su casa en venta le ayuda a tomar decisiones informadas sobre el precio, el momento y si la venta tiene sentido económico para su situación en este momento.

Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y atiende a vendedores en todo el Condado de Ventura. Esta guía explica cada costo que normalmente paga un vendedor en el Condado de Ventura, para que usted pueda hacer un estimado realista de su dinero neto antes de empezar el proceso.

Las categorías de costos del vendedor

En una venta en el Condado de Ventura, los costos del vendedor se dividen en cinco categorías. Antes de liquidar la hipoteca, el total normalmente es de entre siete y diez por ciento del precio de venta, aunque la cantidad real depende de cómo se acuerde la comisión, de las reparaciones o créditos que se negocien durante el escrow (cuenta de depósito en garantía) y de la compañía de escrow y el arreglo de título que se usen.

• Comisiones de bienes raíces
• Cargos de escrow y de título
• Impuesto de transferencia
• Reparaciones, créditos y costos antes de poner la casa en venta
• Liquidación de la hipoteca

Comisiones de bienes raíces

Históricamente, las comisiones de bienes raíces han sido el costo más grande para la mayoría de los vendedores, y también son lo que más ha cambiado en los últimos años, después de los cambios en toda la industria en la forma de acordar y divulgar el pago al agente del comprador. Hoy, la comisión de cualquier venta se negocia de forma explícita como parte del contrato de listado y del contrato de compra, en lugar de seguir una tarifa fija estándar.

En el mercado actual de California, la forma de pagar la comisión varía. Algunos vendedores negocian pagarle solo a su propio agente (el agente del vendedor) y piden que los compradores arreglen por su cuenta el pago de su agente. Otros ofrecen un pago al agente del comprador en el MLS para atraer a agentes que representen compradores y tener más visitas a la casa. La forma correcta para su venta depende de las condiciones del mercado para su propiedad, de lo que ofrecen los listados que compiten con el suyo y de una conversación directa con su agente sobre qué opción tiene sentido según sus metas.

Como la forma de pagar la comisión ha cambiado mucho y sigue cambiando, la orientación más exacta sobre lo que es normal en el mercado actual del Condado de Ventura viene de una conversación directa con Edgar, no de una cifra publicada que puede estar desactualizada para cuando usted la lea. Vale la pena entender este tema para su caso específico antes de firmar un contrato de listado.

Cargos de escrow y de título

Cargo de escrow (la parte del vendedor)

La compañía de escrow cobra un cargo por manejar la venta. En California, el cargo de escrow normalmente se divide entre el comprador y el vendedor, y cada uno paga una parte. La parte del vendedor depende del precio de venta y de la compañía de escrow. En una venta en el Condado de Ventura dentro de un rango de precio típico, la parte del vendedor del cargo de escrow generalmente va de varios cientos a más de mil dólares, según el precio de venta y las tarifas de la compañía de escrow.

Seguro de título del propietario

Por costumbre en California, el vendedor paga la póliza de seguro de título del propietario, que protege los derechos del comprador como dueño. El costo depende del precio de venta y se fija según las tarifas de la compañía de título. En una venta típica en el Condado de Ventura, la prima del seguro de título del propietario va de unos cuantos cientos de dólares en propiedades de precio más bajo a más de mil dólares en ventas de precio alto. Así se reparte por costumbre, pero técnicamente se puede negociar en cualquier contrato.

Búsqueda de título y cargos relacionados

La compañía de título cobra por hacer la búsqueda de título, que confirma que el vendedor es el dueño e identifica cualquier gravamen, carga o defecto de título registrado que se tenga que resolver antes de cerrar la venta. Otros cargos relacionados con el título, como la preparación de documentos y el notario, normalmente son pequeños.

Impuesto de transferencia

California cobra un impuesto documental de transferencia en las ventas de bienes raíces. El impuesto de transferencia del condado en el Condado de Ventura es de $1.10 por cada $1,000 del precio de venta. En una venta de $700,000, eso da $770 de impuesto de transferencia del condado. Algunas ciudades dentro del Condado de Ventura cobran un impuesto de transferencia de la ciudad, además del impuesto del condado. Confirme si la ciudad donde está su propiedad cobra un impuesto de transferencia adicional, porque estos impuestos varían según la ciudad y pueden cambiar.

Por costumbre en California, el impuesto de transferencia normalmente lo paga el vendedor, aunque es un punto que se puede negociar en el contrato de compra.

Reparaciones, créditos y costos antes de poner la casa en venta

Costos de preparar la casa antes de ponerla en venta

Lo que el vendedor invierta en preparar la propiedad antes de ponerla en venta (limpieza, reparaciones, pintura, jardinería, staging o decoración para la venta) es un costo real que se resta del dinero neto. Estos costos varían muchísimo según la condición de la propiedad y la preparación que valga la pena hacer. Preparar una propiedad que solo necesita limpieza profesional y sacar las cosas que sobran puede costar unos cuantos cientos de dólares. Una propiedad que necesita tratamiento de plagas, pintura interior y reparaciones menores de plomería puede costar varios miles. Para saber qué preparación vale la pena, vea la guía para preparar su casa para vender.

Créditos por reparaciones y reparaciones negociadas

Casi todas las ventas en el Condado de Ventura incluyen alguna negociación sobre lo que encuentra la inspección. El vendedor puede aceptar hacer las reparaciones, ofrecer un crédito para los costos de cierre del comprador, o una combinación de las dos cosas. La cantidad varía mucho según la condición de la propiedad y lo que se encuentre. En propiedades de zonas con casas más antiguas, donde es común el mantenimiento atrasado, es prudente reservar en el cálculo del dinero neto un crédito por reparaciones de uno a dos por ciento del precio de venta, por si acaso. En propiedades más nuevas y bien cuidadas, en zonas como Moorpark o partes de Camarillo, esta reserva puede ser más pequeña o no hacer falta.

Tratamiento de plagas

En muchos contratos de compra de California, el vendedor es responsable de resolver los hallazgos de la Sección 1 de la inspección de plagas antes del cierre del escrow. Los puntos de la Sección 1 son infestaciones activas o condiciones causadas por organismos que destruyen la madera. El costo depende de lo que se encuentre. Un tratamiento menor de termitas puede costar unos cuantos cientos de dólares. Un daño grande por pudrición seca (dry rot) o una infestación extensa de termitas puede costar miles. Hacer una inspección de plagas antes de poner la casa en venta le da al vendedor una idea realista de este posible costo antes de que aparezca como un requisito del comprador a mitad del escrow.

Liquidación de la hipoteca

Si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, el saldo pendiente del préstamo se paga con el dinero de la venta al cierre. La cantidad para liquidar el préstamo es un poco más alta que el saldo de su estado de cuenta actual, porque incluye los intereses que se acumulan desde el último pago hasta la fecha de liquidación. El vendedor debe pedirle a su prestamista un estado de liquidación (payoff statement) cuando la casa quede bajo contrato, para que la compañía de escrow tenga la cifra exacta para liquidar el préstamo.

Si el vendedor tiene una línea de crédito sobre el valor de la casa (home equity line of credit) o una segunda hipoteca sobre la propiedad, también tiene que liquidarlas con el dinero de la venta. Como parte del proceso normal de escrow, la compañía de escrow pide estados de liquidación de todos los gravámenes registrados sobre la propiedad.

Cómo calcular su dinero neto estimado

Esta es una forma sencilla de estimar el dinero neto de la venta de una casa en el Condado de Ventura. Las cifras específicas de su venta dependen de las características de su propiedad, del saldo de su hipoteca y de cómo se estructure la venta al final.

Concepto	Ejemplo (venta de $700,000)
Precio de venta bruto	$700,000
Comisiones de bienes raíces (varían, vea la nota)	Confírmelo con su agente
Cargo de escrow (la parte del vendedor)	Aprox. $700 a $1,200
Seguro de título del propietario	Aprox. $800 a $1,500
Impuesto de transferencia (tarifa del condado)	$770 (a $1.10/$1,000)
Costos de preparar la casa antes de ponerla en venta	Variable ($500 a $5,000+)
Créditos por reparaciones / tratamiento de plagas	Variable ($0 a $10,000+)
Liquidación de la hipoteca	Saldo pendiente + intereses acumulados
Dinero neto estimado	Precio de venta menos todo lo anterior

De todas las categorías de costos, la comisión es la que más afecta su dinero neto, y varía según el contrato de listado. Hable con Edgar sobre la comisión específica de su venta antes de firmar un contrato de listado, para tener desde el principio un estimado exacto de su dinero neto.

Lo que debe saber sobre las ganancias de capital

Si el vendedor ha sido dueño de su residencia principal y ha vivido en ella por lo menos dos de los últimos cinco años, la exclusión del IRS para la residencia principal puede permitirle excluir una parte importante de la ganancia de capital de sus ingresos sujetos a impuestos. La exclusión es de hasta $250,000 para quien declara de forma individual y de hasta $500,000 para matrimonios que declaran en conjunto. Esta es una descripción general de la regla: las consecuencias fiscales reales de su venta dependen de su historial como dueño, de cómo ha usado la propiedad y de su situación fiscal en general. Consulte a un profesional de impuestos con licencia antes del cierre para entender las consecuencias fiscales de su venta. Esto no es asesoría fiscal.

Preguntas frecuentes: el costo de vender

¿Qué porcentaje del precio de venta pagan normalmente los vendedores en costos?

Antes de liquidar la hipoteca, el total de los costos del vendedor en el Condado de Ventura normalmente es de entre siete y diez por ciento del precio de venta, y el porcentaje real depende mucho de la comisión que se negocie, de las reparaciones o créditos que se acuerden durante el escrow y de la compañía de escrow. La comisión es lo que más varía dentro de ese rango. Si quiere un estimado exacto para su caso, pídale a su agente un estimado neto (net sheet) basado en el precio de venta esperado y la comisión acordada, antes de poner su casa en venta.

¿Puedo negociar quién paga el impuesto de transferencia?

Sí. En California, por costumbre el vendedor paga el impuesto documental de transferencia, pero técnicamente es un punto que se puede negociar en el contrato de compra. En la mayoría de las ventas normales, el vendedor lo paga sin negociarlo. En ciertos casos, sobre todo cuando el vendedor tiene menos fuerza para negociar o cuando la oferta del comprador es muy buena en todo lo demás, se puede negociar que el comprador pague una parte o todo el impuesto. La tarifa del impuesto de transferencia del condado no se puede negociar, porque la fija la ley estatal.

¿Pago impuestos sobre el dinero que gano al vender mi casa?

Es posible, según su situación. La exclusión del IRS para la residencia principal permite que los vendedores que han sido dueños de su casa y han vivido en ella como residencia principal por lo menos dos de los últimos cinco años excluyan de sus ingresos sujetos a impuestos hasta $250,000 de ganancia si declaran de forma individual, o $500,000 si son un matrimonio que declara en conjunto. Si su ganancia es mayor que la exclusión o si usted no cumple con el requisito de haber vivido en la casa, una parte de la ganancia podría estar sujeta al impuesto sobre ganancias de capital. Las consecuencias fiscales específicas dependen de toda su situación fiscal. Consulte a un profesional de impuestos con licencia antes del cierre para entender lo que su venta va a significar para sus impuestos. Edgar no es asesor fiscal y esto no es asesoría fiscal.

¿Qué es un estimado neto (net sheet) y debo pedir uno?

Un estimado neto (net sheet) calcula el dinero que el vendedor espera recibir de la venta: anota cada costo previsto y lo que se espera pagar para liquidar la hipoteca, y así da una cifra neta proyectada. Sí, debe pedir uno. Un estimado neto preparado antes de poner la casa en venta le da una idea realista de lo que le va a quedar a diferentes precios y le permite tomar una decisión informada sobre si vender y cuándo. Edgar prepara un estimado neto para cada cliente vendedor como parte de la primera conversación sobre el listado.

¿Listo para calcular su dinero neto?

Saber de forma realista cuánto dinero neto le va a quedar antes de poner su casa en venta es uno de los pasos más importantes para decidir si vender. Empiece con una valuación gratis de su casa para saber el valor actual de su propiedad en el mercado, y luego pídale a Edgar un estimado neto que le muestre exactamente cuánto le puede quedar a ese precio.