Bienes raíces para adultos mayores y 55+ en el Condado de Ventura

Esta página responde las preguntas que surgen para los propietarios del Condado de Ventura que planean mudarse después de muchos años en su casa, y para los familiares que ayudan a uno de sus padres con la mudanza: vender la casa de toda la vida, mudarse a una casa más pequeña, comprar en una comunidad 55+ o resolver la herencia de sus padres. Algunas reglas, como la Prop 19 y las hipotecas inversas (reverse mortgages), tienen requisitos de edad, y se los explico con enlaces a las fuentes oficiales.

Nací y crecí en Oxnard. Soy REALTOR® con Century 21 Masters y oficial de préstamos hipotecarios con licencia en 21st Century Lending, así que conozco los dos lados de una mudanza: la casa y el préstamo. Yo me encargo de su venta o su compra y paso su financiamiento a mi equipo de préstamos, para que el momento de la venta, la compra y el préstamo se planeen juntos.

Hablo español. Si se le hace más fácil en español, lea mi guía para vender una casa en español o dígamelo cuando se comunique conmigo.

Empiece con la guía que corresponde a su mudanza:

• Mudarse a una casa más pequeña en el Condado de Ventura: el orden de la mudanza, el financiamiento puente y cómo escoger la siguiente casa.
• Vender la casa de sus padres o una casa heredada: la base ajustada al alza (stepped-up basis), el probate (el proceso de la corte para una herencia) y cómo trabajar con otros herederos.
• Ganancias de capital cuando vende su casa: cómo funcionan la ganancia y la exclusión federal.

Vender la casa de muchos años y mudarse a una más pequeña

Después de décadas en una casa, el primer paso es un número realista. Una valuación gratis de su casa compara las ventas recientes de casas parecidas, y mi guía sobre el costo de vender en el Condado de Ventura explica lo que se descuenta del precio antes de que usted vea el dinero que le queda de la venta.

Lo más difícil de mudarse a una casa más pequeña suele ser el momento. Si vende primero, sabe cuánto dinero le queda, pero puede sentir prisa por encontrar la siguiente casa. Si compra primero, se muda una sola vez, pero puede cargar con dos propiedades por un tiempo. Un acuerdo negociado para seguir rentando la casa después del cierre (rent-back), o un financiamiento puente de un prestamista, pueden ayudar a cubrir ese tiempo, y los dos dependen del mercado y de sus números. Mi guía para mudarse a una casa más pequeña explica cada camino, y mi página sobre vender y comprar al mismo tiempo explica más a fondo cómo funciona.

Vender la casa de sus padres o una casa heredada

Si usted se está encargando de la casa de uno de sus padres después de que falleció, la situación de impuestos es diferente a la de vender una casa que usted mismo compró. Para el impuesto federal, la base de una casa heredada generalmente es su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, así que la ganancia normalmente se mide desde ese valor, no desde lo que pagó su padre o su madre hace décadas.

Si un hijo o una hija quiere quedarse con la casa de sus padres, la Proposición 19 tiene reglas aparte para los traspasos de padres a hijos. La casa conserva su valor tributable solo si se convierte en la residencia principal del hijo y el hijo solicita la exención para propietarios de vivienda (homeowners’ exemption) o la exención para veteranos discapacitados dentro de un año, y se suma el valor que pase de cierto límite. Otros herederos, como los hermanos o hermanas del dueño, no califican. Mi guía para vender la casa de sus padres o una casa heredada explica los pasos, las excepciones y qué debe documentar.

Los impuestos en palabras sencillas

Tres reglas de impuestos aparecen en la mayoría de estas mudanzas. La Prop 19 tiene que ver con su impuesto anual a la propiedad, mientras que la exclusión por la venta de su casa y la base ajustada al alza tienen que ver con el impuesto sobre la renta de una venta.

Prop 19: cómo llevarse su base de impuesto a la propiedad

Según el California State Board of Equalization, la Proposición 19 permite que un propietario que califica traspase el valor tributable de su residencia principal a una residencia principal de reemplazo en cualquier parte de California. Califican tres grupos: los dueños que tienen 55 años o más en la fecha en que se vende la casa original, los dueños con una discapacidad grave y permanente, y los dueños cuya casa sufrió daños considerables o fue destruida por un incendio forestal o por un desastre declarado por el Gobernador. Los dueños que califican por edad o por discapacidad pueden hacer el traspaso hasta tres veces.

• Plazo. La casa de reemplazo se debe comprar o construir dentro de los dos años de la venta, antes o después de ella.
• Prueba de valor. La casa de reemplazo cuenta como de valor igual o menor si cuesta hasta el 100 por ciento del valor de mercado de la casa original cuando compra antes de vender, hasta el 105 por ciento si compra en el primer año después de la venta, y hasta el 110 por ciento en el segundo año. Si cuesta más, el traspaso sigue funcionando, y la cantidad que pase de ese límite se suma al valor tributable.
• Las dos casas deben ser su residencia principal y calificar para la exención para propietarios de vivienda (o para veteranos discapacitados), y tanto la venta como la compra deben hacerse a cambio de un pago, así que un regalo o una herencia no cuenta.
• No es automático. Los dueños que califican por edad presentan el formulario BOE-19-B ante el tasador (assessor) del condado donde está la casa de reemplazo, dentro de los tres años después de comprarla. En el Condado de Ventura, es el Ventura County Assessor.

Este es un ejemplo hipotético de la regla del primer año. Usted vende una casa con un valor de mercado de $600,000 y un valor tributable de $100,000, y seis meses después compra una casa de reemplazo por $700,000. El límite es el 105 por ciento de $600,000, o sea $630,000. Los $70,000 que pasan de esa cantidad se suman a su valor tributable de $100,000, así que el valor tributable de la casa de reemplazo empieza en $170,000. La hoja informativa de la Prop 19 del BOE tiene más ejemplos.

La exclusión federal por la venta de su casa

Según el IRS Topic 701, es posible que pueda excluir hasta $250,000 de ganancia en la venta de su casa principal, o hasta $500,000 en una declaración conjunta. Para calificar, generalmente debe haber sido dueño de la casa y haber vivido en ella como su casa principal por lo menos dos de los cinco años antes de la venta, y no haber excluido la ganancia de otra casa en los dos años anteriores. Para la cantidad de $500,000, cualquiera de los dos cónyuges puede cumplir la prueba de propiedad, pero los dos deben cumplir la prueba de uso.

La exclusión se aplica a su ganancia, no a su precio de venta. La ganancia es más o menos el precio de venta, menos los costos de vender, menos su base ajustada, que es lo que usted pagó más el costo de las mejoras permanentes. La IRS Publication 523 también tiene una regla importante aquí: si usted ya no puede cuidarse solo y vivió en la casa por lo menos uno de los cinco años, el tiempo que pase en un centro de cuidado con licencia del estado puede contar para la prueba de uso. Mi guía de ganancias de capital explica las cuentas.

La base ajustada al alza en una casa heredada

Cuando usted hereda una casa, su base generalmente es el valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, o en una fecha de valuación alternativa si el patrimonio (estate) la elige (IRS Publication 551). En California, cuando muere un cónyuge, en una casa que tenían como propiedad comunitaria (community property) generalmente se puede ajustar al alza la base de toda la casa, no solo la de la mitad que era del cónyuge que murió, según cómo tenían el título de la casa. Hay excepciones, y una casa regalada sigue otras reglas, así que lea mi guía de casas heredadas y hable con un profesional de impuestos.

Comunidades 55+ en el Condado de Ventura

Una comunidad 55+ es un vecindario de casas propias, por lo general con una asociación de propietarios (HOA), que funciona como vivienda para personas mayores bajo las leyes federales y de California. Es diferente de la vivienda asistida o la vida independiente, que son lugares de renta pensados alrededor del cuidado o de servicios. Estas son las comunidades 55+ con restricción de edad y casas propias que pude verificar en el Condado de Ventura:

Comunidad	Ciudad	Casas	Construidas	Tipo de casa	Acceso controlado
Leisure Village	Camarillo	Unas 2,100	1973 a 1984	De un piso, adosadas e independientes	Sí, con caseta de vigilancia
The Grove	Camarillo	224	2020 a 2022	Unifamiliares y adosadas	Sí
The Springs	Camarillo	259	1985 a 1987	Unifamiliares	Sí
Pacific Pointe	Oxnard	60	2004	Adosadas	Sí
Hueneme Bay	Port Hueneme	773	1963 a 1971	Adosadas	No
Casa Flores	Simi Valley	102	2000 a 2002	Unifamiliares y adosadas	Sí
Oaknoll Villas	Thousand Oaks	419	1974 a 1982	Condominios	No

Fuentes: listados de comunidades en 55places.com y la Leisure Village Association. The Grove ya se terminó de construir, así que sus casas ahora son de reventa. Confirme cada detalle, incluidas las reglas de edad, con la HOA de cada comunidad antes de hacer una oferta.

Cómo funcionan las reglas de edad

Bajo la Fair Housing Act federal (Ley de Vivienda Justa), una comunidad puede funcionar como vivienda para personas mayores cuando por lo menos el 80 por ciento de sus casas ocupadas tienen por lo menos un residente de 55 años o más, publica y sigue políticas que muestran esa intención, y verifica las edades (24 CFR 100.305 a 100.307). California tiene su propia regla para los desarrollos de vivienda para personas mayores en el Código Civil 51.3, que también permite a ciertos otros miembros del hogar, como un cónyuge o un cuidador que califique. Las CC&Rs (las reglas y restricciones escritas de la comunidad) de cada comunidad fijan sus reglas exactas, así que léalas en vez de confiar en un resumen.

Qué revisar antes de comprar en una comunidad 55+

• Las CC&Rs y las reglas, incluida la regla de edad, quién más puede vivir en la casa y cómo se verifican las edades.
• El presupuesto de la HOA, el estudio de reservas y las cuotas, y lo que cubren las cuotas, porque el mantenimiento exterior y las amenidades cambian de una comunidad a otra.
• La reventa: la regla de edad de la comunidad limita quién puede vivir en la casa, y eso puede reducir el número de compradores en el futuro.
• El financiamiento: muchas casas en estas comunidades son adosadas o condominios, y en esas el prestamista puede revisar el proyecto de la HOA además de revisarlo a usted, así que involucre desde temprano al oficial de préstamos.

Comunidades 55+ de casas prefabricadas

El Condado de Ventura también tiene comunidades 55+ de casas prefabricadas (casas móviles), entre ellas algunas en Moorpark, Santa Paula, Simi Valley y Ventura. En la mayoría, usted es dueño de la casa y renta el espacio donde está. La renta del espacio y las reglas del parque se rigen por la Mobilehome Residency Law de California (la ley de residencia en parques de casas móviles), y financiar una casa en terreno rentado normalmente funciona diferente a una hipoteca común. Revise las reglas de edad de cada parque, y luego vea casas móviles a la venta en el Condado de Ventura o lea mi guía sobre el financiamiento de casas móviles.

Para ver los listados actuales en comunidades marcadas como comunidades para adultos mayores en el MLS, busque casas 55+ en Camarillo, Moorpark, Simi Valley, Thousand Oaks o Ventura. Es posible que algunas búsquedas no muestren casas en un día determinado.

Cómo obtener una hipoteca con ingresos de jubilación

Una hipoteca en la jubilación funciona como cualquier otra: el prestamista revisa los ingresos, el crédito, los activos y la propiedad. Bajo la Equal Credit Opportunity Act federal (Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito), un prestamista no puede descontar ni excluir ingresos porque vienen de una pensión, una anualidad u otro beneficio de jubilación, y no puede usar su edad en su contra, aunque sí puede considerar cuántos ingresos hay y si es probable que continúen (Regulation B, 12 CFR 1002.6).

• El Seguro Social, las pensiones y las anualidades normalmente se documentan con una carta de beneficios (award letter) o un estado de cuenta de beneficios, además de estados de cuenta del banco o declaraciones de impuestos que muestren que usted los recibe.
• Los retiros de cuentas de jubilación pueden contar cuando están documentados y se espera que continúen, y las guías de préstamos más comunes buscan que continúen por lo menos tres años.
• Ahorros para la jubilación que todavía no está retirando. Algunos programas pueden contar como ingreso una parte de una cuenta de jubilación ligada al empleo, como un 401(k) o una IRA, usando una fórmula que fija el programa. Otras cuentas de ahorro e inversión se tratan de forma diferente según el programa.
• Los ingresos no tributables, como algunos beneficios del Seguro Social, muchas veces se pueden contar a un valor más alto una vez verificados.

Estas reglas están resumidas de las guías de Fannie Mae y FHA y pueden cambiar. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito. Si va a comprar, una preaprobación de mi equipo de préstamos, o de cualquier prestamista que usted escoja, muestra lo que está a su alcance antes de hacer una oferta. Puede conocer más sobre mis servicios como oficial de préstamos.

Hipotecas inversas: lo que debe saber primero

La hipoteca inversa más común es la Home Equity Conversion Mortgage (HECM), que está asegurada por la Federal Housing Administration y es solo para propietarios de 62 años o más. Le permite pedir prestado contra el capital (equity) de su casa. Según el CFPB, los intereses y los cargos se suman al saldo del préstamo cada mes, así que el saldo crece con el tiempo.

• Sus obligaciones. Una HECM no requiere pagos mensuales de hipoteca mientras usted viva en la casa, pero debe seguir pagando los impuestos a la propiedad y el seguro de la casa, mantener la casa en buen estado y vivir en ella como su casa principal, y atrasarse en cualquiera de estas cosas puede hacer que el préstamo se venza y se tenga que pagar.
• Cuándo se paga. El préstamo se vence cuando el último prestatario vende, muere o se muda, incluido vivir en un centro de atención médica por más de 12 meses seguidos. Normalmente se paga con la venta de la casa. Un cónyuge que no es prestatario podría quedarse en la casa bajo las reglas de HUD para el cónyuge elegible que no es prestatario, así que pregúntele a su consejero cómo se aplica esto a su caso.
• Cuánto puede pedir prestado depende de la edad del prestatario más joven o del cónyuge elegible que no es prestatario, de las tasas de interés actuales y del valor de la casa, hasta un límite que HUD fija cada año.
• Los herederos. Cuando muere el último prestatario, los herederos pueden vender la casa o pagar el préstamo para quedarse con ella, y HUD tiene reglas para cuando el saldo es mayor que lo que vale la casa. El CFPB explica qué pasa cuando muere un prestatario.

Primero viene la consejería

Antes de solicitar una HECM, usted debe reunirse con un consejero aprobado por HUD, que es independiente del prestamista. Puede encontrar uno con el buscador de consejeros de HUD. California agrega sus propias protecciones bajo el Código Civil 1923.2: el prestamista le debe dar una lista de por lo menos 10 agencias de consejería aprobadas por HUD, no puede aceptar su solicitud final ni cobrarle cargos hasta siete días después de su consejería, y no puede exigirle que compre una anualidad. Hay más detalles en la página de HECM de HUD.

Comparar una hipoteca inversa con una venta

Una hipoteca inversa y una venta resuelven problemas diferentes, y hay un camino intermedio: una HECM for Purchase (HECM para compra) le permite a un comprador de 62 años o más comprar una nueva casa principal con una hipoteca inversa en una sola transacción. Aun así, requiere que usted ponga su propio dinero en la compra y tiene las mismas obligaciones. Yo le puedo mostrar cómo se verían una venta y una casa más pequeña, para que usted y su consejero puedan comparar las opciones lado a lado.

Comprar cerca de la familia

Si se va a mudar para estar más cerca de su familia, usted escoge la zona, y yo le ayudo a evaluar la casa en sí: una distribución de un solo piso, el tamaño del patio, una comunidad 55+ o no, las reglas de la HOA y la distancia a los lugares a los que más va. Puedo hacer la búsqueda a distancia y coordinar la compra con la venta de su casa actual. Mi guía de reubicación explica cómo mudarse al Condado de Ventura desde otro lugar.

Si va a vender una casa en otro estado, tome en cuenta que la Prop 19 cubre solo casas en California. Una casa que compre aquí se valúa según su precio de compra, así que pregúntele al Ventura County Assessor o a un profesional de impuestos cuánto será el impuesto a la propiedad antes de comprometerse.

Para ver casas de un solo piso, busque en Camarillo, Moorpark, Port Hueneme, Simi Valley, Thousand Oaks o Ventura.

Cómo trabajo con propietarios que planean mudarse

• Antes de poner su casa a la venta, le preparo una opinión de precio y un estimado de sus costos de venta, para que sepa más o menos cuánto le podría quedar de la venta.
• Les entrego a usted y a su profesional de impuestos las cifras necesarias para revisar las ganancias de capital y la Prop 19, en vez de darle asesoría fiscal yo mismo.
• Si va a comprar, le ayudo a obtener un estimado personal de mi equipo de préstamos en 21st Century Lending, basado en sus ingresos, activos y crédito reales. Los estimados están sujetos a aprobación de crédito.
• Planeo con usted el orden de la venta y la compra, incluidas las opciones de rent-back o de financiamiento puente, y trabajo junto con su abogado de herencias (estate attorney), su fideicomisario (trustee) o sus familiares cuando son parte de la decisión.

Usted es libre de escoger cualquier prestamista, y si ya tiene uno, con gusto trabajo con él. Próximos pasos: contácteme con sus preguntas o sus tiempos, empiece con una valuación gratis de su casa, vea casas a la venta en el Condado de Ventura o condominios, o lea más sobre mí.

Preguntas frecuentes

¿Quién califica para un traspaso del valor del año base bajo la Prop 19?

Pueden calificar los propietarios que tienen 55 años o más en la fecha en que venden, los propietarios con una discapacidad grave y permanente, y los dueños cuya casa sufrió daños considerables o fue destruida por un incendio forestal o por un desastre declarado por el Gobernador. La casa de reemplazo debe ser una residencia principal en California, comprada o construida dentro de los dos años de la venta, y usted debe presentar una solicitud ante el tasador del condado. Revise la página de la Prop 19 del Board of Equalization y hable con un profesional de impuestos.

¿Cuánta ganancia de la venta de mi casa puedo excluir del impuesto federal?

Según el IRS, hasta $250,000, o hasta $500,000 en una declaración conjunta, si usted fue dueño de la casa y vivió en ella como su casa principal por lo menos dos de los cinco años antes de la venta y no excluyó la ganancia de otra casa en los dos años anteriores. La exclusión se aplica a su ganancia, no a su precio de venta. Un profesional de impuestos puede confirmar su resultado.

¿Puedo obtener una hipoteca si mis ingresos son del Seguro Social o de una pensión?

Muchas veces, sí. Bajo la Equal Credit Opportunity Act, un prestamista no puede descontar ingresos porque vienen de una pensión, una anualidad u otro beneficio de jubilación, aunque sí puede considerar la cantidad y si es probable que continúen. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

¿Tengo que hacer pagos en una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa HECM no requiere pagos mensuales de hipoteca mientras usted viva en la casa, pero debe seguir pagando los impuestos a la propiedad y el seguro de la casa, mantener la casa en buen estado y vivir en ella como su casa principal, y atrasarse en cualquiera de estas cosas puede hacer que el préstamo se venza y se tenga que pagar. Es un préstamo: los intereses y los cargos se suman al saldo, que crece con el tiempo y se paga cuando el último prestatario vende, muere o se muda. HUD tiene reglas aparte que podrían permitir que un cónyuge elegible que no es prestatario se quede en la casa.

¿Una hipoteca inversa es un programa del gobierno?

No en el sentido de un beneficio del gobierno. Una HECM es un préstamo que hace un prestamista privado aprobado por FHA y que está asegurado por la Federal Housing Administration bajo un programa de HUD. No es una subvención ni un beneficio, genera intereses y se tiene que pagar, y usted debe reunirse con un consejero aprobado por HUD antes de solicitarla. No estoy afiliado con HUD, FHA ni ninguna agencia del gobierno.

¿Debo pagar impuesto sobre ganancias de capital cuando vendo una casa heredada?

Depende del precio de venta comparado con su base. La base de una casa heredada generalmente es su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, así que la ganancia normalmente se mide desde ese valor y no desde lo que pagó el dueño anterior. Hay excepciones, así que confirme sus cifras con un profesional de impuestos.

Divulgaciones

Edgar Limon, REALTOR®, CA DRE #02225743, con Century 21 Masters. Cada oficina es de propiedad y operación independiente. Originador de préstamos hipotecarios, NMLS #2256286, con 21st Century Lending, NMLS #241835, una división de Full Realty Services, Inc. Con licencia del Department of Financial Protection and Innovation bajo la California Residential Mortgage Lending Act y la California Financing Law. Los préstamos se otorgan o se gestionan conforme a una licencia de la California Financing Law. Verifique las licencias en NMLS Consumer Access. Century 21 Masters y 21st Century Lending son compañías afiliadas. Usted no está obligado a usar 21st Century Lending, ni ningún prestamista en particular, como condición para trabajar conmigo, y si yo actúo como su agente y también como su oficial de préstamos, le informo por escrito de los dos papeles y de cómo me pagan. No estoy afiliado con HUD, FHA ni ninguna agencia del gobierno, y una hipoteca inversa no es un beneficio del gobierno. Los detalles de cada comunidad se deben confirmar con su HOA. Esta página es información general, no es un compromiso de préstamo ni asesoría fiscal o legal. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito, elegibilidad, avalúo y requisitos de la propiedad. Las reglas de impuestos y de impuestos a la propiedad están resumidas y pueden cambiar, así que revise IRS.gov y el California State Board of Equalization, y hable con un profesional de impuestos o un abogado. Igualdad de Oportunidad de Vivienda. Prestamista con Igualdad de Oportunidad de Vivienda.