Ayuda para el enganche en California

Para la mayoría de los compradores en California, el enganche es la barrera inicial más grande para comprar casa. Calificar para una hipoteca es un problema. Tener suficiente ahorrado para el enganche, además de los costos de cierre, los gastos de la mudanza y las reservas que pide el prestamista, es otro problema aparte y muchas veces más difícil. Para los compradores que tienen los ingresos para cubrir un pago mensual de hipoteca pero todavía no han juntado un enganche grande, California ofrece varios programas de ayuda que pueden ayudar a cubrir esa diferencia.

Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y atiende a compradores en todo el Condado de Ventura. Saber para cuáles programas califica, cómo se combinan con su financiamiento principal y cuáles son los costos reales y las desventajas es parte de la conversación que él tiene con los compradores desde el principio del proceso. Esta guía explica los principales programas disponibles para compradores en el Condado de Ventura, cómo funcionan y lo que debe saber antes de contar con cualquiera de ellos.

Lo más importante que debe saber sobre estos programas

Los programas de ayuda para el enganche en California cambian seguido y sin aviso. Los límites de ingresos se ajustan. Los límites al precio de compra se actualizan cuando cambia el valor de las casas. Los fondos se acaban y los programas se pausan hasta que se asignan fondos nuevos. Algunos programas se cancelaron por completo. Otros se reestructuraron tanto que la información publicada hace apenas seis meses puede describir un programa que ya no existe en esa forma.

El programa de plusvalía compartida California Dream For All, por ejemplo, tuvo cambios importantes después de su lanzamiento inicial por lo rápido que se agotaron los fondos. Los programas que administran las agencias locales de vivienda varían según la ciudad y el condado, y tienen sus propios ciclos de fondos y sus propios cambios de reglas.

Esta guía describe los principales programas y cómo funcionan en general. Antes de hacer cualquier plan financiero que dependa de un programa específico, confirme los términos actuales, la disponibilidad y su elegibilidad específica con un prestamista aprobado por CalHFA. Edgar puede confirmar qué programas hay disponibles en este momento como parte de la primera conversación sobre su financiamiento.

Cómo funcionan los programas de ayuda para el enganche

La mayoría de los programas de ayuda para el enganche en California funcionan como un segundo préstamo que va encima de una primera hipoteca principal. Por lo general, la estructura es de uno de estos tres tipos:

Préstamo subordinado con pago diferido

Es la estructura más común. La ayuda se da como un segundo préstamo (un préstamo subordinado, o junior loan), y el pago se aplaza. El saldo se tiene que pagar cuando usted venda la casa, refinancie, termine de pagar la primera hipoteca o ya no viva en la propiedad como su residencia principal. Como el pago se aplaza, la ayuda no aumenta lo que paga cada mes por su casa. El saldo diferido se paga con el dinero que reciba cuando, con el tiempo, venda o refinancie.

Préstamo de plusvalía compartida

Es una variante de la estructura diferida en la que el prestamista pone una parte del precio de compra a cambio de una parte de la plusvalía de la propiedad (lo que sube su valor) cuando usted venda. El programa California Dream For All usa este modelo. En vez de pagar solo la cantidad original de la ayuda, usted paga la cantidad original más un porcentaje de lo que haya subido el valor de la casa mientras fue suya. Esta estructura cuida el dinero que le queda libre cada mes, pero comparte el valor futuro de su casa (equity) con quien ofrece el programa.

Préstamo perdonable

Algunos programas dan la ayuda como un préstamo que se perdona con el tiempo si el comprador cumple con los requisitos del programa de vivir en la casa y seguir siendo el dueño. Si el comprador se queda en la casa como su residencia principal durante el periodo requerido, por lo general de tres a cinco años en la mayoría de los programas, el saldo se perdona y no tiene que pagar nada. Si el comprador vende o refinancia antes de que termine ese periodo, tiene que pagar la parte del saldo que todavía no se ha perdonado.

Programas de CalHFA

La California Housing Finance Agency (Agencia de Financiamiento de Vivienda de California) es el principal proveedor estatal de ayuda para el enganche para quienes compran casa en California. Los programas de CalHFA se ofrecen a través de una red de prestamistas aprobados y no se pueden obtener directamente con CalHFA. Todos los préstamos de CalHFA se tienen que originar con un prestamista aprobado por CalHFA.

MyHome Assistance Program

El MyHome Assistance Program es la principal ayuda de CalHFA para el enganche y los costos de cierre. Da un préstamo subordinado con pago diferido por un porcentaje del precio de compra o del valor del avalúo, lo que sea menor, para ayudar a cubrir el enganche y los costos de cierre de una primera hipoteca financiada por CalHFA. El pago del préstamo subordinado se aplaza hasta que la propiedad se venda, se refinancie o deje de ser la residencia principal del comprador.

MyHome se combina con las primeras hipotecas convencionales y FHA de CalHFA. Tiene límites de ingresos que varían según el condado y el número de personas en el hogar, y la compra tiene que estar dentro de los límites de precio de compra de CalHFA. Los límites de ingresos y de precio del Condado de Ventura se basan en el ingreso medio del área y se actualizan cada cierto tiempo. Confirme los límites actuales en calhfa.ca.gov antes de hacer planes con base en este programa.

California Dream For All

El California Dream For All Shared Appreciation Loan (préstamo de plusvalía compartida) da una parte del precio de compra como un préstamo diferido, hasta el máximo que fijen los términos actuales del programa. Cuando el comprador, con el tiempo, venda o refinancie, paga la cantidad original del préstamo más un porcentaje de la plusvalía de la casa. El programa está diseñado para ayudar a los compradores a dar un enganche importante sin el largo tiempo de ahorro que normalmente requiere un enganche grande.

California Dream For All ha tenido cambios importantes desde su lanzamiento inicial. La primera ronda de fondos del programa se agotó en pocos días por la enorme demanda, y las rondas siguientes han usado sistemas de sorteo para manejar la cantidad de solicitudes. Antes de que cualquier comprador incluya este programa en su plan de compra, debe confirmar en calhfa.ca.gov la situación actual del programa, si hay fondos disponibles y cómo se solicita. Es uno de los programas más beneficiosos cuando hay fondos, pero no se puede contar con él como un recurso seguro sin confirmar que esté disponible en ese momento.

Primeras hipotecas convencionales y FHA de CalHFA

CalHFA también ofrece sus propias primeras hipotecas, una convencional y una FHA, diseñadas específicamente para combinarse con sus programas de ayuda. Estas primeras hipotecas se tienen que usar junto con los préstamos subordinados de CalHFA para obtener la ayuda para el enganche. Los compradores que quieran combinar un programa de ayuda con una primera hipoteca que no sea de CalHFA deben confirmar si ese programa en particular permite esa combinación, ya que la mayoría de los préstamos subordinados de CalHFA están diseñados para funcionar específicamente con las primeras hipotecas de CalHFA.

Requisitos generales de elegibilidad

La mayoría de los programas de CalHFA comparten una serie de requisitos generales de elegibilidad, aunque los detalles específicos varían según el programa y pueden cambiar. Lo siguiente describe el marco general y no los detalles actuales de cada programa, que se deben confirmar directamente.

• El requisito de comprador de primera vivienda aplica en la mayoría de los programas, y se define como no haber tenido en los últimos tres años una casa propia en la que viviera como residencia principal (según CalHFA). Algunos programas eximen de este requisito a los compradores en ciertas zonas prioritarias designadas por el gobierno federal (targeted areas).
• Hay límites de ingresos, que se fijan según el ingreso medio del área del condado y el número de personas en el hogar. Los límites del Condado de Ventura reflejan el costo de vida más alto del condado y en muchos casos están por encima de la base nacional que usa CalHFA.
• Hay límites de precio de compra que fijan el precio máximo que puede tener una casa para recibir la ayuda. Los límites se fijan por condado y se actualizan cada cierto tiempo.
• La propiedad tiene que ser la residencia principal del comprador. Las propiedades de inversión y las segundas casas no califican.
• La mayoría de los programas piden educación para compradores de casa. Los compradores tienen que completar un curso aprobado de educación para compradores de casa antes de que cierre el préstamo.
• El préstamo se tiene que originar con un prestamista aprobado por CalHFA. No todos los prestamistas están aprobados, y los compradores deben confirmar si su prestamista participa.

La ayuda para el enganche en el Condado de Ventura

Los programas de ayuda para el enganche son más útiles en los mercados más accesibles del Condado de Ventura, donde los precios de compra quedan dentro de los límites de los programas. En ciudades como Fillmore, Santa Paula y partes de Oxnard, donde los precios son más accesibles y es más probable que los compradores cumplan con los límites de ingresos, estos programas pueden hacer una diferencia real en que una compra sea posible o no.

En Camarillo y otros mercados de precio medio, la elegibilidad depende más del número de personas en el hogar y de los ingresos. Los hogares con dos ingresos que están en el límite de ingresos o cerca de él pueden quedar fuera del programa aunque el precio de compra sí califique. Los hogares con un solo ingreso, o con ingresos más bajos en comparación con el ingreso medio del condado, pueden encontrar que los programas les aplican sin problema.

En los mercados de mayor precio del condado, como Thousand Oaks, Ojai, Westlake Village y Oak Park, los precios de compra normalmente pasan los límites de los programas de CalHFA, y por lo general los programas de ayuda no aplican. Los compradores en estos mercados tienen que cubrir el enganche con ahorros, dinero de regalo (gift funds) u otras fuentes.

Preguntas frecuentes: ayuda para el enganche en California

¿Tengo que ser comprador de primera vivienda para usar la ayuda para el enganche en California?

La mayoría de los programas de CalHFA definen al comprador de primera vivienda como alguien que no ha tenido en los últimos tres años una casa propia en la que viviera como residencia principal. Esto quiere decir que los compradores que tuvieron una casa antes, pero que llevan más de tres años rentando, pueden calificar como compradores de primera vivienda según la definición del programa. Algunos programas también tienen excepciones para quienes compran en zonas prioritarias designadas por el gobierno federal. Si usted tuvo una casa y la vendió, confirme su elegibilidad específica con un prestamista aprobado por CalHFA en vez de suponer que califica o que no califica.

¿Cuánta ayuda puedo recibir?

La cantidad varía según el programa, los fondos disponibles en ese momento y su situación específica. El programa MyHome de CalHFA da un porcentaje del precio de compra o del valor del avalúo como ayuda para el enganche y los costos de cierre. El programa California Dream For All da una parte del precio de compra, según sus términos actuales. La cantidad específica para la que usted califica depende de los términos actuales del programa, sus ingresos, el precio de compra y el préstamo principal que use. Como estos detalles cambian, confirme las cantidades actuales con un prestamista aprobado por CalHFA en vez de confiar en cifras publicadas que pueden estar desactualizadas.

¿Usar la ayuda para el enganche quiere decir que voy a tener un pago mensual más alto?

En las estructuras de préstamo subordinado con pago diferido, no. Como el pago de la ayuda se aplaza hasta que usted venda o refinancie, no aumenta lo que paga cada mes por su casa. Su pago mensual se basa solo en la primera hipoteca principal. La ayuda sí aumenta su deuda total al cierre, lo que puede afectar el cálculo de su relación deuda-ingreso (DTI), así que vale la pena revisar toda la estructura con su prestamista para entender cómo la ayuda afecta su perfil completo para calificar.

¿Qué pasa con el préstamo de ayuda cuando vendo mi casa?

En la mayoría de los programas con pago diferido, la cantidad original de la ayuda se paga al cierre con el dinero de la venta, igual que se liquida el saldo de la primera hipoteca. En los programas de plusvalía compartida como California Dream For All, usted paga la cantidad original más la parte que le toca al programa de lo que haya subido el valor de la casa mientras fue suya. Los términos del pago vienen en los documentos del préstamo que usted firma al cierre, y conviene revisarlos con cuidado antes de comprometerse con cualquier programa.

¿Puedo usar la ayuda para el enganche con un préstamo VA?

Los préstamos VA ya les dan a los compradores elegibles con derecho completo al beneficio (full entitlement) uno de los requisitos de enganche más bajos de cualquier programa, así que el propósito principal de la ayuda para el enganche, cubrir el enganche, importa menos para la mayoría de los compradores VA. Sin embargo, algunos programas de ayuda se pueden usar para cubrir los costos de cierre en una compra con préstamo VA, lo que puede reducir el dinero de su bolsillo que necesita al cierre. Si usted es elegible para financiamiento VA, hable con un prestamista aprobado por el VA sobre si hay programas de ayuda para costos de cierre disponibles y adecuados para su situación antes de buscar una estructura combinada.

¿Cómo solicito la ayuda para el enganche en California?

Los programas de CalHFA no se solicitan directamente con CalHFA. Se originan a través de prestamistas aprobados por CalHFA como parte del proceso de solicitud de la hipoteca. El primer paso es trabajar con un prestamista aprobado por CalHFA que pueda confirmar para cuáles programas califica, verificar qué hay disponible en este momento y armar el préstamo principal junto con la ayuda. Edgar puede revisar con usted qué programas hay disponibles en este momento y su elegibilidad específica como parte de la primera conversación sobre su financiamiento.

¿Quiere saber si califica?

La forma más directa de saber si la ayuda para el enganche aplica a su situación es hablar con un prestamista aprobado por CalHFA que pueda confirmar qué programas hay disponibles en este momento, comparar sus ingresos y el precio de compra con los límites de elegibilidad actuales, y armar su financiamiento para aprovechar cada programa para el que califique. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y puede revisar estos programas con compradores en los mercados más accesibles del Condado de Ventura. Edgar Limon no está afiliado ni respaldado por CalHFA ni por ninguna agencia del gobierno.

Para saber más sobre las opciones de financiamiento que se combinan con la ayuda para el enganche, visite la guía de préstamos FHA y la comparación de préstamos convencional, FHA y VA. Para ver el panorama completo del dinero que va a necesitar al cierre, incluyendo el enganche, los costos de cierre y los gastos prepagados, visite la guía del costo de comprar en el Condado de Ventura.