Costos de cierre en el Condado de Ventura

Los costos de cierre son los cargos y gastos, aparte del enganche, que paga el comprador para completar la compra de una casa. En el Condado de Ventura, los compradores deben planear costos de cierre de entre el dos y el tres por ciento del precio de compra, aunque la cantidad real cambia según el prestamista, el tipo de préstamo y cómo se estructura la transacción. En una compra de $650,000, eso es de $13,000 a $19,500 solo en costos de cierre, aparte del enganche.

La mayoría de los compradores sabe que existen los costos de cierre. Son menos los que entienden qué representa cada línea, cuáles se pueden negociar y cuáles se pueden reducir si la transacción se estructura bien. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y trabaja con compradores en todo el Condado de Ventura. Esta guía explica cada categoría principal de costos de cierre para que llegue a la mesa de cierre sin sorpresas.

Costos de cierre y gastos prepagados: ¿cuál es la diferencia?

A la cantidad total que se paga en la mesa de cierre muchas veces se le llama costos de cierre, pero en realidad incluye dos categorías distintas de cargos. Es importante entender la diferencia porque funcionan de manera diferente.

Los costos de cierre son cargos que se pagan una sola vez a los proveedores de servicios para completar la transacción. Incluyen los cargos del prestamista, los cargos de título y de escrow (cuenta de depósito en garantía), los cargos de registro y otros cargos. Una vez pagados, ya quedan cubiertos.

Los gastos prepagados (prepaids) en realidad no son costos en el mismo sentido. Son pagos por adelantado o depósitos para los gastos continuos de ser dueño de casa, que el prestamista cobra al cierre. Incluyen la prima del primer año del seguro de la casa, pagada por adelantado; el interés hipotecario prepagado desde la fecha de fondeo (el día en que el prestamista entrega el dinero del préstamo) hasta el fin del mes; y los depósitos iniciales a la cuenta impound (una cuenta de reserva) para los impuestos a la propiedad y el seguro. Los gastos prepagados son dinero real que sale de su bolsillo al cierre, pero no son cargos por servicios. Representan costos que de todas formas pagaría como dueño de casa.

Cuando reciba el Loan Estimate (estimado del préstamo) y después el Closing Disclosure (declaración final de cierre), estas categorías aparecen por separado. La suma de las dos es el dinero que necesita llevar a la mesa de cierre, además de su enganche.

Cargos del prestamista

Los cargos del prestamista los cobra su prestamista hipotecario por originar y procesar el préstamo. Cambian según el prestamista y el tipo de préstamo, y son una de las áreas donde comparar varios prestamistas puede darle un ahorro importante.

Cargo de originación

El cargo de originación es lo que cobra el prestamista por crear el préstamo. Puede ser una cantidad fija en dólares o un porcentaje del monto del préstamo. Algunos prestamistas no cobran cargo de originación y en su lugar compensan con una tasa de interés un poco más alta. Para comparar prestamistas hay que ver la tasa y el cargo de originación juntos, no cada uno por separado.

Puntos de descuento

Los puntos de descuento son interés prepagado opcional que baja la tasa de interés del préstamo. Un punto es igual al uno por ciento del monto del préstamo. Pagar puntos tiene sentido cuando el comprador piensa quedarse con el préstamo el tiempo suficiente para que el ahorro mensual de la tasa más baja sea mayor que lo que pagó por los puntos al principio. Para los compradores que piensan vender o refinanciar en pocos años, pagar puntos por lo general no tiene sentido financiero. Los puntos no son un costo de cierre obligatorio, pero aparecen en muchos Loan Estimates como parte de la oferta de tasa del prestamista.

Cargo de underwriting

Es un cargo que cobra el prestamista por el underwriting del préstamo (la revisión que hace un analista del prestamista para decidir si aprueba el préstamo). A veces está incluido dentro del cargo de originación y a veces aparece por separado. La cantidad cambia según el prestamista.

Cargo del avalúo

El cargo del avalúo se le paga al valuador independiente que determina el valor de mercado de la propiedad para el prestamista. En el Condado de Ventura, el avalúo de una propiedad residencial normal por lo general cuesta de $500 a $800, y cuesta más en propiedades más grandes, en propiedades complicadas o en mercados con pocas ventas comparables. Por lo general, el avalúo se paga por adelantado cuando se ordena, no al cierre.

Cargo del reporte de crédito

Un cargo pequeño que cubre el costo de sacar su reporte de crédito de los tres burós de crédito. Por lo general es menos de $50 y muchas veces se paga al hacer la solicitud.

Cargos de título y de escrow

Seguro de título del propietario

El seguro de título del propietario protege al comprador contra problemas ocultos en el historial del título de la propiedad: gravámenes sin pagar, documentos falsificados, herederos desconocidos, errores de registro y otros problemas parecidos que podrían afectar sus derechos como dueño después del cierre. En California, normalmente el vendedor paga la póliza de seguro de título del propietario como parte de los costos de cierre que por costumbre le tocan al vendedor, aunque esto se puede negociar. Confirme quién lo paga en su propia transacción.

Seguro de título del prestamista

La póliza de seguro de título del prestamista protege el interés del prestamista en la propiedad durante toda la vida del préstamo. A diferencia de la póliza del propietario, que es una prima de un solo pago, la póliza del prestamista protege solamente al prestamista y no le da ninguna protección al comprador. La paga el comprador como parte de sus costos de cierre. El costo se basa en el monto del préstamo y lo fijan las tablas de tarifas de la compañía de título.

Cargo de escrow

La compañía de escrow cobra un cargo por manejar la transacción. En California, el cargo de escrow normalmente se divide entre el comprador y el vendedor, y cada uno paga una parte. El cargo de escrow se basa en el precio de compra y cambia según la compañía de escrow. En el Condado de Ventura, la parte del cargo de escrow que paga el comprador en una transacción normal por lo general va de $600 a $1,200, según el precio de compra y la compañía de escrow.

Búsqueda de título y endosos

La compañía de título cobra por hacer la búsqueda de título y por los endosos de la póliza que pida el prestamista. Los endosos agregan coberturas específicas a la póliza de título normal. Algunos endosos comunes que piden los prestamistas son ALTA 8.1 (ambiental), ALTA 9 (restricciones e invasiones de linderos) y CLTA 116 (ubicación y medición del terreno). Son cargos pequeños que por lo general suman unos cuantos cientos de dólares.

Cargos del gobierno y de registro

Cargos de registro

La oficina del Ventura County Recorder (el registro público del condado) cobra cargos por registrar con el condado la escritura de traspaso (grant deed) y la escritura de fideicomiso (deed of trust). El condado fija estos cargos y son relativamente pequeños, por lo general unos cuantos cientos de dólares en total por los dos documentos. No se pueden negociar porque los fija una tarifa del gobierno.

Impuesto de transferencia

California cobra un impuesto documental de transferencia (documentary transfer tax) en la venta de bienes raíces. En el Condado de Ventura, el impuesto de transferencia del condado es de $1.10 por cada $1,000 del precio de compra. Algunas ciudades dentro del condado cobran un impuesto de transferencia de la ciudad, además del impuesto del condado. Por costumbre en California, el impuesto de transferencia normalmente lo paga el vendedor, aunque esto se puede negociar. Confirme cómo se reparte en su propio contrato.

Gastos prepagados

Prima del seguro de la casa

Los prestamistas piden comprobante de que el seguro de la casa está pagado antes de fondear el préstamo. La prima del primer año por lo general se cobra al cierre, ya sea como pago directo a la compañía de seguros o por medio de la cuenta impound. Las primas anuales en el Condado de Ventura cambian mucho según la ubicación de la propiedad, el tipo de construcción, la zona de riesgo de incendio y el nivel de cobertura. Las propiedades en zonas de riesgo de incendio (fire hazard severity zones) tienen primas más altas y en algunos casos es difícil asegurarlas con las compañías de seguros normales. Los compradores deben pedir cotizaciones de seguro al principio del escrow, en vez de esperar hasta la última semana.

Interés hipotecario prepagado

El interés hipotecario se acumula desde el día en que se fondea el préstamo hasta el fin del mes. Este interés se cobra al cierre como un gasto prepagado. La cantidad depende del monto del préstamo, la tasa de interés y cuántos días quedan en el mes después de la fecha de fondeo. Un comprador que cierra el primer día del mes paga casi un mes completo de interés prepagado. Un comprador que cierra el día 28 paga solo unos cuantos días. Los compradores que quieren pagar menos interés prepagado al cierre pueden programar su fecha de cierre hacia el final del mes, aunque muchas veces otras consideraciones de la transacción son más importantes que este ajuste.

Depósito de impuestos a la propiedad en la cuenta impound

Si el prestamista pide una cuenta impound, que cobra depósitos mensuales para los impuestos a la propiedad y el seguro junto con el pago de la hipoteca, el prestamista va a cobrar depósitos iniciales al cierre para dejar la cuenta con el saldo mínimo requerido. La cantidad depende de cuándo se vencen los impuestos a la propiedad y de cuánto pide el prestamista para mantener un colchón suficiente en la cuenta impound. En California, los impuestos a la propiedad se pagan en dos partes, en noviembre y en febrero, y eso cambia cuánto es el depósito inicial a la cuenta impound según la época del año en que cierre.

Tabla resumen completa de los costos de cierre

La tabla de abajo resume los rangos típicos de los costos de cierre para un comprador en el Condado de Ventura. Son cantidades estimadas. Su Loan Estimate y su Closing Disclosure van a mostrar las cifras reales de su transacción.

Categoría del cargo	Rango típico	Quién lo paga
Cargo de originación / underwriting	$0 a $2,500+	Comprador
Cargo del avalúo	$500 a $800	Comprador
Reporte de crédito	$30 a $75	Comprador
Seguro de título del prestamista	$500 a $1,500+	Comprador
Seguro de título del propietario	$1,000 a $3,000+	Normalmente el vendedor (negociable)
Cargo de escrow (parte del comprador)	$600 a $1,200+	Comprador (dividido con el vendedor)
Búsqueda de título / endosos	$200 a $500	Comprador
Cargos de registro	$150 a $300	Comprador
Impuesto de transferencia	$1.10 por cada $1,000	Normalmente el vendedor (negociable)
Seguro de la casa (1 año)	$1,200 a $3,000+	Comprador (prepagado)
Interés hipotecario prepagado	Cambia según la fecha de cierre	Comprador (prepagado)
Depósito de impuestos a la propiedad en la cuenta impound	Cambia según la fecha de cierre	Comprador (prepagado)

Cómo reducir los costos de cierre

Negocie concesiones del vendedor

Los compradores pueden negociar que el vendedor aporte dinero para sus costos de cierre. La concesión máxima permitida del vendedor depende del tipo de préstamo y del porcentaje de enganche. Los préstamos convencionales permiten concesiones del vendedor del dos al nueve por ciento del precio de compra, según el enganche. FHA permite hasta el seis por ciento. VA permite que el vendedor pague todos los costos de cierre del comprador. Es más fácil conseguir concesiones del vendedor cuando el mercado favorece a los compradores o cuando una propiedad lleva más tiempo de lo normal en venta. Cuando hay varias ofertas compitiendo, pedir concesiones por lo general hace más débil la oferta.

Use créditos del prestamista

Aceptar una tasa de interés un poco más alta a cambio de un crédito del prestamista que compense los costos de cierre reduce el dinero que necesita al principio. Con esto, usted paga menos de su bolsillo al cierre a cambio de un pago mensual más alto durante la vida del préstamo. Tiene sentido para los compradores que andan cortos de dinero para el cierre y piensan vender o refinanciar antes de que el costo de la tasa más alta se acumule hasta superar lo que se ahorraron al principio.

Compare prestamistas

Los cargos del prestamista son una de las partes de los costos de cierre que más cambian, y comparar varios prestamistas puede darle un ahorro importante. El Loan Estimate que recibe de cada prestamista es un documento estandarizado que hace fácil comparar los cargos uno al lado del otro. Compare la tasa de interés y el total de los cargos del prestamista juntos, en vez de fijarse solo en uno de los dos.

Escoja con estrategia la fecha de cierre

Cerrar hacia el final del mes reduce el interés prepagado que se cobra al cierre, porque quedan menos días antes de que empiece el primer mes completo de pagos de la hipoteca. En la mayoría de los préstamos es un ahorro pequeño, pero vale la pena considerarlo cuando la fecha de cierre es flexible.

Cuánto dinero necesita en total

Los costos de cierre son uno de los cuatro grupos de dinero que necesita un comprador, y el préstamo no se fondea hasta que los cuatro estén cubiertos, así que planee cada uno antes de empezar a ver casas.

• Enganche. La parte del precio que paga al principio. Cuánto necesita depende de su tipo de préstamo, y algunos compradores califican para ayuda para el enganche.
• Costos de cierre. Los cargos del prestamista, de título, de escrow y de registro que se explican en esta página.
• Gastos prepagados. Su primer año de seguro de la casa, el interés desde la fecha de fondeo hasta el fin del mes y el depósito inicial para los impuestos a la propiedad y el seguro.
• Reservas. Dinero que le queda en sus cuentas después del cierre. Algunos préstamos lo piden, y las cuentas de jubilación y de inversión pueden contar; su prestamista le dice cuánto pide el suyo.

Un crédito del vendedor, un crédito del prestamista o dinero de regalo documentado pueden bajar el dinero que tiene que llevar. Su Loan Estimate muestra su propia cifra, y mi guía de preaprobación explica lo que revisa el prestamista en el camino.

Preguntas frecuentes: costos de cierre en el Condado de Ventura

¿Cuánto son los costos de cierre en el Condado de Ventura?

Los compradores en el Condado de Ventura deben planear un total de costos de cierre y gastos prepagados de entre el dos y el tres por ciento del precio de compra. En una compra de $650,000, eso es aproximadamente de $13,000 a $19,500. La cifra real depende del prestamista, el tipo de préstamo, la compañía de escrow, la época del año y si se negoció alguna concesión. El Loan Estimate que le da su prestamista dentro de los tres días hábiles después de su solicitud le va a dar las cifras específicas de su transacción. Para ver el panorama completo de todo el dinero que necesita un comprador, incluyendo el enganche y las reservas, visite la guía de cuánto dinero necesita.

¿Se pueden incluir los costos de cierre en el préstamo?

Por lo general no, en los préstamos de compra, con algunas excepciones. El funding fee de VA (cargo de financiamiento) y la prima inicial del seguro hipotecario de FHA se pueden financiar dentro del saldo del préstamo. Algunos programas específicos permiten incluir los costos de cierre bajo ciertas condiciones. En la mayoría de los préstamos convencionales y FHA para compra, los costos de cierre se tienen que pagar al momento del cierre y no se pueden agregar al saldo del préstamo. Los créditos del prestamista pueden compensar los costos de cierre a cambio de subir la tasa de interés, lo que logra un resultado parecido sin agregar técnicamente los costos al saldo del préstamo.

¿Qué costos de cierre paga normalmente el vendedor en California?

Por costumbre en California, el vendedor normalmente paga la póliza de seguro de título del propietario, el impuesto documental de transferencia, su parte del cargo de escrow, las comisiones de bienes raíces y cualquier impuesto de transferencia de la ciudad. Estas son costumbres que se pueden negociar en cualquier transacción. En algunos mercados o situaciones, los compradores absorben más de estos costos a cambio de una oferta más limpia o de otras concesiones. Su contrato de compra debe especificar claramente cómo se reparten los costos, para que las dos partes tengan las mismas expectativas al entrar en escrow.

¿Son diferentes los costos de cierre en los préstamos VA?

Sí. Las reglas del préstamo VA limitan los cargos que se le pueden cobrar a quien pide un préstamo VA. Algunos cargos comunes en las transacciones convencionales no se le pueden cobrar a un comprador con préstamo VA. VA también permite que el vendedor pague todos los costos de cierre del comprador, y el cargo de originación del préstamo tiene un límite. El único costo especial de una transacción VA es el funding fee, que se puede financiar dentro del saldo del préstamo y se elimina por completo para los veteranos con una discapacidad relacionada con el servicio militar que califique. En general, la estructura de los costos de cierre de los préstamos VA favorece más al comprador que la de los préstamos convencionales o FHA.

¿Cuándo voy a saber exactamente cuánto son mis costos de cierre?

Usted recibe un Loan Estimate dentro de los tres días hábiles después de entregar una solicitud de préstamo completa, y ese documento muestra los costos de cierre estimados de su transacción. Las cifras finales aparecen en el Closing Disclosure, que debe recibir por lo menos tres días hábiles antes del cierre. Comparar el Closing Disclosure con el Loan Estimate confirma que los cargos no cambiaron de maneras que no se esperaban o que no se permiten. Algunos cargos pueden cambiar entre los dos documentos y otros se tienen que quedar dentro de un margen específico (tolerancia). Su prestamista debe explicarle cualquier diferencia.

Sin sorpresas en la mesa de cierre

Los costos de cierre son predecibles cuando sabe qué esperar y trabaja con un prestamista que se los explica claramente desde el principio, en vez de dejar que aparezcan como sorpresa al cierre. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y les explica a los compradores el panorama completo del dinero al principio del proceso, no al final, para que cada número en la mesa de cierre ya esté previsto y planeado.

Si necesita ayuda con el enganche, vea mi guía de ayuda para el enganche en California, y mi guía de preaprobación para saber lo que revisa el prestamista.