Comprar casa en California con ITIN y sin Seguro Social

Es legal, es real y pasa con frecuencia. Los requisitos son diferentes y hay menos prestamistas, por eso comparar ofertas importa más aquí que casi en cualquier otro caso.

Hablemos

Ser dueño de una casa no depende de su estatus.

Empecemos por lo que casi nunca se dice claramente: California no pone ninguna restricción sobre quién puede ser dueño de una propiedad según su estatus migratorio. El título de propiedad queda exactamente igual que el de cualquier otra persona.

Lo que cambia es el financiamiento. Los programas respaldados por el gobierno, como FHA, VA y USDA, piden un número de Seguro Social, así que esos no están disponibles. Lo que sí existe son programas de prestamistas privados que aceptan un ITIN, y esos son los que hacen posible la compra.

La razón por la que tanta gente cree que no se puede es más sencilla de lo que parece. Menos prestamistas lo ofrecen, menos agentes lo han manejado, y muy poca información está escrita en el idioma en que la mayoría de las personas afectadas preferiría leerla. Es una falta de información, no un problema legal.

Lo que es diferente

• Programas del gobierno. FHA, VA y USDA piden un número de Seguro Social. Aquí no están disponibles.
• Programas privados. Prestamistas que aceptan un ITIN. Son menos y tienen requisitos diferentes.
• El enganche. Más alto que en un préstamo convencional. Esta es la principal diferencia en la práctica.
• El título. Queda igual que en cualquier otra compra. Su estatus no afecta que la casa sea suya.

Lo que el prestamista necesita ver.

La lista es más corta de lo que la gente espera, y lo que hay que preparar con tiempo son los documentos, no algo fuera de lo común.

La base son las declaraciones de impuestos presentadas con el ITIN. Si ha estado declarando, ya tiene la pieza más importante. Junto con eso van el comprobante de ingresos, los estados de cuenta y, cuando no hay un historial de crédito tradicional, un historial alternativo que se pueda comprobar: renta pagada a tiempo, servicios públicos, teléfono, seguros.

Lo que hay que planear es el enganche, que es más alto que el que pide un préstamo convencional. No hay forma de evitarlo, y justo por eso vale la pena saber la cifra desde el principio y no después de haberse comprometido con una casa.

Prepare esto

1. Declaraciones de impuestos presentadas con su ITIN. Varios años, si los tiene. Esta es la base del expediente.
2. Comprobante de ingresos. Talones de pago, cartas del empleador o documentos de su negocio si es trabajador independiente.
3. Estados de cuenta. De cada cuenta que vaya a usar, con el origen del dinero documentado.
4. Historial de crédito alternativo. Renta, servicios públicos, teléfono. Sirve cuando hay poco crédito tradicional.
5. La cifra del enganche. Más alta de lo normal. Averígüela antes de empezar a buscar casa.

Con menos prestamistas, comparar importa más.

Cualquier página que le diga que un préstamo con ITIN es igual que uno convencional le está vendiendo algo. Aquí se lo digo sin rodeos.

El enganche es más grande. Las condiciones por lo general son menos favorables que las de un préstamo respaldado por el gobierno, porque el prestamista carga con todo el riesgo. Y hay menos prestamistas que lo ofrecen, lo que significa menos competencia y, por lo tanto, más diferencia entre una oferta y otra.

Nada de eso lo convierte en un mal negocio. Lo que hace es que comparar importe más aquí que en cualquier otro tipo de préstamo. La diferencia entre el primer prestamista que encuentre y el tercero puede ser grande, y con gusto le ayudo a comparar aunque el préstamo no termine siendo conmigo.

Lo que sí voy a hacer es decirle la verdad sobre lo que le ofrecieron.

Antes de comprometerse

• Consiga por lo menos dos o tres ofertas, porque aquí la diferencia entre una y otra es mayor
• Pregunte cuánto es exactamente el enganche al principio, no al final
• Confirme el costo mensual completo, no solo el pago del préstamo
• Mándeme cualquier oferta que reciba y le digo honestamente si es buena
• La versión en inglés de esta guía está en ITIN Home Loans in California

Financiamiento con ITIN: sus preguntas, contestadas.

¿Puedo comprar una casa en California sin número de Seguro Social?

Sí. Hay financiamiento que acepta un ITIN en lugar de un número de Seguro Social. No es un programa del gobierno como FHA o VA: viene de prestamistas privados, y por eso hay menos opciones y los requisitos son diferentes. Es real y las compras sí se cierran.

¿Es legal ser dueño de una propiedad sin estatus migratorio permanente?

Sí. California no pone ninguna restricción sobre quién puede ser dueño de una propiedad según su estatus migratorio, y el título queda igual que en cualquier otra compra. Lo único que cambia es qué prestamistas la financian y con qué condiciones.

¿Qué es un ITIN?

Es un Individual Taxpayer Identification Number (Número de Identificación Personal del Contribuyente) que emite el IRS para que una persona que no califica para un número de Seguro Social pueda declarar y pagar sus impuestos. Si ha estado declarando con uno, ya tiene la base de lo que el prestamista necesita ver.

¿Qué piden los prestamistas?

Por lo general, un historial de declaraciones de impuestos presentadas con el ITIN, ingresos documentados, un historial de pagos que se pueda comprobar y un enganche más grande del que pediría un préstamo convencional. El enganche más grande es la principal diferencia, porque el prestamista carga con todo el riesgo sin el respaldo del gobierno.

¿Cuánto enganche se necesita?

Más que en un préstamo tradicional, y la cantidad exacta varía según el prestamista y el expediente. Es la cifra que vale la pena saber desde el principio, en lugar de descubrirla después de haber encontrado una casa.

¿Y si tengo poco o nada de historial de crédito?

Se puede trabajar con eso. Cuando no hay un historial de crédito tradicional, algunos prestamistas toman en cuenta un historial alternativo: renta pagada a tiempo, servicios públicos, teléfono, seguros. Hay que documentarlo con cuidado y con anticipación, y no es un obstáculo automático.

¿Puedo combinar esto con ayuda para el enganche?

Por lo general no, porque los programas de ayuda del estado tienen sus propias reglas de elegibilidad, que normalmente no coinciden con el financiamiento con ITIN. Vale la pena revisarlo caso por caso en lugar de dar por hecho una cosa o la otra.

¿Me puede atender en español?

Sí, todo el proceso, de principio a fin. Tengo más guías en español en Comprar casa.

Averigüe cuál es su situación.

Cuénteme su situación y le explico con claridad qué se necesitaría, cuánto enganche haría falta y cómo quedaría el costo mensual completo. Si todavía no es el momento, también se lo digo. Sin costo y sin compromiso.

Hablemos

Por favor, lea esto. Todo lo que aparece en esta página es información general sobre el financiamiento de una casa. No es un compromiso de préstamo, una oferta de préstamo ni una garantía de ninguna tasa, plazo, costo o aprobación. Los programas, las reglas, los límites, los cargos y la elegibilidad los fijan los prestamistas, los inversionistas y las agencias del gobierno, y cambian con el tiempo sin previo aviso. Lo que se describe aquí puede ser diferente para cuando usted lo lea. Cada solicitante y cada propiedad son diferentes, y nada de esto se escribió pensando en su situación en particular. Nada de lo que aparece aquí es asesoría legal, fiscal o financiera. Hable con un oficial de préstamos con licencia sobre su caso antes de tomar cualquier decisión, y confirme por escrito los términos actuales. Los datos de las licencias aparecen al pie de la página.