4 preguntas que debe responder antes de hablar con un prestamista en el Condado de Ventura

Está pensando en comprar casa en el Condado de Ventura y todo el mundo le dice lo mismo: primero hable con un prestamista. Para muchas personas que compran por primera vez, esa llamada se siente como un examen para el que nadie estudió. El prestamista pregunta por su presupuesto, sus ahorros y sus tiempos, y uno no sabe bien dónde está parado.

Este artículo es la versión escrita de mi video de arriba. Soy agente de bienes raíces en el Condado de Ventura y también tengo licencia de originador de préstamos hipotecarios, así que conozco los dos lados de esa conversación. Cuando un comprador llega con estas cuatro respuestas claras, la conversación cambia. En vez de que el prestamista le diga cuánto puede pedir prestado, usted le dice lo que quiere, y el plan se arma con sus números.

Respuesta rápida: Antes de hablar con un prestamista, tenga claras cuatro cosas: el pago mensual con el que se siente cómodo, con todo incluido; cuánto de sus ahorros quiere usar para el enganche y los costos de cierre; cuándo quiere mudarse; y qué tipo de propiedad quiere comprar. Solo usted puede responder esas cuatro preguntas, y de ellas sale cada número que el prestamista le va a dar.

¿Por qué responderlas antes de la llamada?

Porque el prestamista se las va a hacer, y la mayoría todavía no las ha pensado. Son las preguntas que yo hago cuando hablo con mis clientes, y en el video lo digo tal cual: a veces no saben la respuesta, o la tienen que pensar más. Eso no es un problema; por eso hice esta lista. Si usted ya sabe sus respuestas como consumidor, empieza el proceso más preparado y sabiendo lo que va a buscar. Y el prestamista puede trabajar hacia atrás desde sus números, en vez de darle un máximo y dejarle el resto a usted.

1. ¿Con qué pago mensual se siente cómodo?

No se trata de la cantidad para la que califica. Es cuánto está cómodo pagando cada mes, con todo incluido. Eso quiere decir el pago del préstamo (capital e intereses), los impuestos de la propiedad, el seguro de la casa y, si compra un condominio o una casa en una asociación, las cuotas de la HOA (la asociación de propietarios).

Tenga ese número en mente antes de la llamada. Sea el que sea, $4,000 al mes o $5,000, es su número, y es lo primero que un buen prestamista quiere escuchar. Muchos compradores se saltan este paso, y cuando el prestamista pregunta, no saben bien qué contestar. El punto es simple: quiero que compre una casa y que siga viviendo cómodo en ella, no que toda su vida cambie porque cada dólar se va al pago.

Con ese número claro, el prestamista arma la estrategia al revés: le dice en qué precios fijarse para que el pago quede dentro de su límite. A veces usted califica por una cantidad más alta. Está bien. Puede decirle: “Aunque puedo llegar hasta X, ¿qué rango de precio deja mi pago en este número?” Un buen prestamista le dice qué se puede y qué no. Que califique por más no significa que tenga que comprar a ese precio; compre al nivel donde va a estar cómodo pagando cada mes.

2. ¿Cuánto de su dinero quiere usar para cerrar?

Lo segundo es cuánto de sus ahorros quiere meterle a la compra. Cuando se compra una casa hay dos gastos grandes que llegan juntos al cierre: el pago de enganche y los costos de cierre, lo que en el video llamo “el gasto papelero”.

Muchos compradores me dicen: “Quiero poner lo menos posible.” Lo entiendo, pero es difícil trabajar con eso, porque “lo menos” cambia con el precio. El mínimo es un porcentaje del precio de compra, así que la cantidad en dólares se mueve cuando el precio se mueve. En un préstamo FHA, por ejemplo, la inversión mínima del comprador es el 3.5 por ciento del precio para quienes califican; cada programa tiene su propio mínimo, y su caso depende del programa y de su expediente. El sitio tiene una guía de ayuda para el enganche en California y otra sobre los préstamos FHA en el Condado de Ventura.

Entonces, en vez de “lo menos”, dígale al prestamista la cantidad con la que está cómodo. Dígale: “Tengo tanto en el banco, pero nomás quiero utilizar esta cantidad.” Y muestre todo, estados de cuenta incluidos. Algunos compradores se apenan de enseñar sus números, y yo les digo que aquí el prestamista está de su lado; mi equipo nunca lo va a meter en algo que usted no haya aceptado. Un buen prestamista toma su cifra, aparta el enganche y los costos de cierre, y le dice en qué precio tiene que buscar si quiere usar nada más esa cantidad.

¿El vendedor puede ayudar con los costos de cierre?

A veces. El enganche es lo que el programa de préstamo le exige a usted. Los costos de cierre son otra cosa: posiblemente se pueden negociar. Si es una casa que ha estado en el mercado por mucho tiempo y el vendedor tiene urgencia de vender, puedo escribir la oferta pidiéndole que le ayude con una parte de los costos de cierre. Una casa recién puesta a la venta, con fila en el open house, es otra historia: ese vendedor espera una oferta fuerte y es poco probable que dé un crédito. Cómo sé si a un vendedor le urge: por el mercado (el tiempo que lleva en venta, las bajas de precio) y porque entre agentes platicamos, con permiso del vendedor. Los programas de préstamo también limitan cuánto puede aportar el vendedor. En un préstamo FHA, por ejemplo, las partes interesadas pueden aportar hasta el 6 por ciento del precio de venta para costos de cierre y gastos prepagados; lo que pase de ahí se trata como una reducción del precio. La guía de costos de cierre del sitio explica cada renglón.

3. ¿Cuál es su cronograma?

Lo tercero es cuándo quiere mudarse. Digamos que está rentando un departamento y se va a mover en uno o dos meses: hable con el prestamista hoy. Lo que les digo a mis compradores es que lo ideal es empezar por lo menos tres meses antes de que estén listos. ¿Por qué? Porque puede haber cosas que arreglar primero en su perfil de préstamo, y eso toma tiempo. Un ejemplo: mucha deuda. Si estaba pensando en comprar un carro o muebles a crédito, espere hasta después de comprar la casa. O tal vez hay algo que corregir en el crédito; los errores en su reporte de crédito se pueden disputar gratis con cada buró. Todo eso se trabaja tres, cuatro o cinco meses antes de comprar, no en medio del escrow.

La consulta conmigo y con mi equipo es gratis. Usted me cuenta sus metas, y yo le digo qué hacer ahora para que, cuando llegue el momento, en tres, seis o doce meses, esté en buena posición en vez de andar corriendo durante el escrow.

Y aquí va por qué tres meses se van de volada. Primero hay que hacer la preaprobación, y eso toma tiempo. Luego hay que buscar la casa, y eso puede durar una semana, cuatro semanas o más. Luego se acepta la oferta y se abre el escrow, que puede durar unos 30 días. Si su meta es dentro de tres meses, comuníquese ahora. Si es más adelante, comuníquese de todos modos. Una consulta hoy le da un plan: dónde está, a dónde quiere llegar y dónde quiere comprar.

4. ¿Qué quiere comprar?

Condominio, townhome o casa unifamiliar: cambia el préstamo. No todos los condominios ni todos los townhomes son elegibles para FHA, y un townhome sigue las reglas de condominio solo cuando legalmente es un condominio. FHA asegura préstamos sobre unidades en proyectos de condominios aprobados, y la aprobación es para el complejo entero, no para su unidad. Algunos complejos no están aprobados, por ejemplo por las finanzas de la asociación o por su seguro. Cuando un proyecto no está en la lista, a veces una sola unidad puede calificar con la aprobación de una sola unidad de FHA (Single-Unit Approval). Y si un complejo no califica por ninguna de las dos vías, eso puede llevarlo a un préstamo convencional, que tiene su propia revisión de condominios. Por eso el tipo de propiedad puede cambiar el préstamo que use.

Los condominios y townhomes también tienen cuotas de HOA, y esas cuotas cuentan en su costo de vivienda cuando el prestamista lo califica, aunque se le pagan a la asociación y no al prestamista. Si está comprando por primera vez y busca el nivel de entrada, eso importa, porque el Condado de Ventura tiene precios muy distintos: los condominios en Oxnard y en Port Hueneme están en un extremo, y las casas en Camarillo, Ventura y Thousand Oaks se reparten por el resto. Las casas unifamiliares por lo general cuestan más que los condominios, y a veces el presupuesto alcanza para un condominio y no para una casa.

Saber qué quiere comprar desde el principio, o por lo menos por dónde empezar, le ayuda a usted y al prestamista a armar la estrategia. Cuando tengo un cliente con préstamo FHA que quiere un condominio, le digo con tiempo en qué complejos enfocarse y cuáles no van a calificar con ese préstamo, para que vea los correctos. O pongo los dos programas uno al lado del otro con usted y vemos qué conviene. Si la meta es una casa unifamiliar, ahí tiene más opciones: FHA, convencional y los demás programas; los comparo con usted y escogemos el que le quede.

Una idea más del video: un condominio puede ser un primer paso. Hay quien compra un condominio, vive en él unos años, lo vende y usa lo que recupera para comprar su casa. Eso puede funcionar, con una advertencia: el valor de una casa puede subir o bajar, lo que recupere depende del mercado en ese momento, y vender también tiene costos.

Cómo trabajo con sus cuatro respuestas

Mi forma de trabajar es simple: usted me dice con qué está cómodo y de ahí construyo. Si las cifras no son realistas para la zona que quiere, se lo digo y buscamos otra opción juntos. Tal vez no en esa ciudad, pero sí una casa de dos recámaras en la ciudad de al lado, igual de cerca de su trabajo o de su escuela. O, si ya tiene una zona decidida, le digo qué tiene que pasar primero y cómo se vería el pago mensual. El punto es tener un plan, con cifras reales para el mercado del Condado de Ventura, y una casa que esté cómodo pagando.

En resumen

Cuatro cosas que debe saber antes de hablar con un prestamista: el pago mensual con el que está cómodo, el dinero que quiere usar para cerrar, su cronograma y qué quiere comprar. Solo usted puede responderlas, y son las cuatro cosas que quiero que todo comprador piense antes de la llamada. Téngalas listas, y la conversación de preaprobación deja de ser un examen y se vuelve un plan. Si quiere adelantarse, conteste las preguntas rápidas de abajo (dónde, a qué precio y cuándo quiere comprar) y le mando una guía de inicio hecha para usted, o mándeme un mensaje y lo platicamos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda la preaprobación hipotecaria?

Por lo general unos días hábiles una vez que el prestamista tiene sus documentos: talones de pago, formas W-2 o declaraciones de impuestos, estados de cuenta y una revisión de crédito. Lo lento es juntar los papeles y arreglar lo que salga en el expediente; por eso me gusta empezar por lo menos tres meses antes. Con un expediente limpio y los documentos listos, es más rápido.

¿Cuánto dura una carta de preaprobación?

La mayoría de las cartas de preaprobación sirven más o menos de 60 a 90 días, porque la revisión de crédito y los documentos que las respaldan se vencen. Si su búsqueda se alarga, el prestamista actualiza el expediente y emite una carta nueva. Pregúntele a su prestamista cuánto dura la suya cuando se la entregue, y mantenga sus finanzas estables mientras esté vigente.

¿Cuál es la diferencia entre precalificación y preaprobación?

La precalificación es un cálculo basado en lo que usted le cuenta al prestamista sobre ingresos, deudas y ahorros. La preaprobación significa que el prestamista ya verificó sus documentos y su crédito y está preparado para prestarle hasta cierta cantidad, sujeto a la propiedad y a la suscripción final. Los vendedores del Condado de Ventura esperan una carta de preaprobación con la oferta; consígala antes de buscar casa.

¿Cuánto enganche necesito para comprar casa en el Condado de Ventura?

Depende del programa de préstamo y del precio, porque el mínimo es un porcentaje del precio de compra. En un préstamo FHA, la inversión mínima para quienes califican es el 3.5 por ciento del precio (o del valor del avalúo, si es menor); otros programas tienen su propio mínimo. En California existen programas de ayuda para el enganche. Pregúntele a su prestamista para cuáles califica.

¿El vendedor puede pagar mis costos de cierre?

El vendedor puede aceptar darle un crédito para parte de sus costos de cierre; se negocia, con más margen si la casa lleva tiempo en venta. Los programas de préstamo limitan ese crédito: en un préstamo FHA, las partes interesadas pueden aportar hasta el 6 por ciento del precio de venta para costos de cierre y gastos prepagados. El enganche sale de usted, no del vendedor.

¿Puedo comprar un condominio con un préstamo FHA en el Condado de Ventura?

Sí, si el proyecto de condominios está aprobado por FHA, o si la unidad califica con la Single-Unit Approval de FHA. La aprobación es por complejo, no por zona, así que dos edificios en la misma calle pueden tener un resultado distinto. Si ninguna de las dos vías funciona, un préstamo convencional con su propia revisión de condominios puede servir; pregunte antes de enamorarse de un complejo en particular.

¿Las cuotas de la HOA cuentan cuando califico para la hipoteca?

Sí. Las cuotas de la HOA se le pagan a la asociación, no al prestamista, pero forman parte de su costo mensual de vivienda cuando el prestamista lo califica. Por eso un condominio con cuotas altas puede calificar para un precio de compra más bajo que una casa con el mismo pago total, y por eso la pregunta uno, su número mensual cómodo, debe incluir las cuotas.

Este artículo es información general, no es un compromiso de préstamo, ni una oferta de préstamo, ni asesoría legal o fiscal. El prestamista aplica los programas y sus requisitos a cada caso, y cada caso es diferente. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito, elegibilidad, avalúo y requisitos de la propiedad. No hay garantía de tasa, plazo ni aprobación, y las guías pueden cambiar sin previo aviso. Hable con un oficial de préstamos con licencia sobre su situación. Edgar Limon, REALTOR, CA DRE #02225743, CENTURY 21 Masters, CA DRE #01849354. Cada oficina es de propiedad y operación independiente. Originador de préstamos hipotecarios, NMLS #2256286, con 21st Century Lending, NMLS #241835, una división de Full Realty Services, Inc. Con licencia del Department of Financial Protection and Innovation bajo la California Residential Mortgage Lending Act y la California Financing Law. Los préstamos se otorgan o se gestionan conforme a una licencia de la California Financing Law. Verifique las licencias en NMLS Consumer Access. Century 21 Masters y 21st Century Lending son compañías afiliadas. Usted no está obligado a usar 21st Century Lending, ni ningún prestamista en particular, como condición para trabajar conmigo, y si actúo como su agente y también como su oficial de préstamos, le informo por escrito de los dos papeles y de cómo me pagan. No estoy afiliado a HUD, la FHA ni a ninguna agencia del gobierno, ni cuento con su respaldo. Igualdad de Oportunidad de Vivienda. Prestamista con Igualdad de Oportunidad de Vivienda.