El calendario del vendedor

Una de las cosas que más estrés les causa a quienes venden su casa es no saber qué sigue. El proceso de venta tiene una serie de etapas definidas, y cada una tiene sus propios tiempos y le pide cosas distintas al vendedor. Entender esa serie de etapas antes de empezar le quita la mayor parte de la incertidumbre y le permite planear con el calendario realista, no con el optimista.

Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y atiende a vendedores en todo el Condado de Ventura. Esta guía explica el calendario completo de la venta, desde la primera conversación hasta el día del cierre, con tiempos realistas para cada etapa y explicaciones claras de lo que está pasando y de lo que el vendedor tiene que hacer en cada paso.

El calendario del vendedor de un vistazo

Etapa	Duración típica	Qué pasa
Preparación antes de poner la casa a la venta	2 a 6 semanas	Valuación, selección del agente, reparaciones, decoración para la venta (staging), fotografía
En el mercado	De días a semanas (depende del mercado)	Visitas, casas abiertas (open houses), recepción y negociación de ofertas
Bajo contrato: periodo de inspección	Días 1 a 17 desde la aceptación	Inspecciones del comprador, divulgaciones del vendedor, negociación de reparaciones
Bajo contrato: préstamo y avalúo	Días 7 a 21 desde la aceptación	Avalúo del prestamista, trámite del préstamo del comprador, retiro de contingencias
De la aprobación final (clear to close) al cierre	Días 21 a 30 desde la aceptación	Closing Disclosure (declaración final de cierre), recorrido final, firma, registro
Total: del listado a las llaves	6 a 14 semanas, lo típico	Varía según las condiciones del mercado, el tiempo de preparación y los días en el mercado

Etapa 1: Preparación antes de poner la casa a la venta (2 a 6 semanas)

El periodo antes de poner la casa a la venta es cuando se construye la base de una venta exitosa. Cuánto tiempo toma depende de cuánta preparación necesita la propiedad y de qué tan rápido puede el vendedor tomar las decisiones que hay que tomar antes de salir al mercado.

Valuación de su casa y decisión del precio

El precio es su decisión más importante como vendedor; la preparación, la publicidad y el momento de la venta dependen de él. El valor de mercado no es lo que usted espera recibir, ni un estimado en internet, ni el precio en que un vecino vendió su casa hace dos años; es lo que un comprador dispuesto pagaría hoy por una casa como la suya.

Su agente encuentra ese valor con un análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés) de las ventas cerradas recientes de casas parecidas cerca de la suya. En un mercado activo, las ventas de hace más de tres a seis meses pueden ya no servir; donde se venden pocas casas, su agente amplía la zona o el periodo de tiempo y hace ajustes según hacia dónde va el mercado. Cada venta comparable se mide por su precio por pie cuadrado y luego se ajusta por el tamaño del terreno, las recámaras y los baños, el estado de la casa, las mejoras, la vista y la alberca. El resultado es un rango, no un solo número.

Las casas activas en venta son la competencia con la que los compradores comparan la suya, y las ventas pendientes le adelantan en qué precio van a cerrar las ventas dentro de unos 30 días. Si pone un precio más alto que las casas parecidas que están activas, va a seguir perdiendo contra ellas.

Los estimados automáticos como el Zestimate y el Redfin Estimate le dan una primera idea aproximada, no un precio. La mayoría de las comunidades del Condado de Ventura no tienen las ventas parejas y en gran volumen en las que se basan esos estimados. Ojai combina casitas tipo bungalow en el pueblo, terrenos agrícolas y residencias en las lomas, con ventas que se cuentan por docenas cada trimestre y un valor extra por el terreno o la vista que puede llegar a decenas de miles de dólares. Hasta en Thousand Oaks, un algoritmo no puede ver la calle, el sol de la tarde sobre el terreno ni un patio que da a un sendero en vez de a una barda. Cuando un estimado y un CMA no coinciden, el CMA casi siempre está más cerca.

Lo que cuesta poner un precio demasiado alto

• Se desperdicia la primera semana. La atención de los compradores llega a su punto más alto en los primeros siete a diez días del listado, y los compradores que piensan que el precio está muy alto pasan a otra casa.
• El listado se queda estancado. Las casas con buen precio muchas veces se venden en una o dos semanas; a las tres o cuatro semanas, los compradores sospechan que hay problemas escondidos o un vendedor poco realista.
• La rebaja atrae ofertas bajas. Cada rebaja aparece en el MLS (el sistema de listados que usan los agentes) y en todos los portales, y da a entender que hay espacio para bajar más; las casas que bajan de precio tienden a venderse por menos que casas comparables que tuvieron el precio correcto desde el principio.
• Los gastos de mantener la casa se acumulan. La hipoteca, los impuestos, el seguro, los servicios y el mantenimiento se pagan cada mes. Poner un precio $30,000 más alto y esperar tres meses más antes de bajarlo le puede dejar menos dinero neto que poner el precio correcto, aunque el precio final sea más alto.

Qué estrategia de precio le conviene

• Al valor de mercado. La opción más confiable: compradores motivados en las primeras dos semanas y ofertas al precio de lista o cerca de él.
• Un poco por debajo del mercado. Busca varias ofertas que suban el precio al competir entre sí. Solo funciona cuando la demanda es fuerte y hay pocas casas en venta, como en partes de Thousand Oaks y en algunas comunidades planificadas de Camarillo, y le puede salir mal si solo llega una oferta.
• Alto, para dejar espacio para negociar. Es común y es la menos efectiva: los compradores se saltan las casas que ven con un precio demasiado alto, así que la negociación nunca empieza.

Lo que cambia el valor

• La distribución. Una casa de 1,800 pies cuadrados bien diseñada muchas veces vale más por pie cuadrado que una de 2,200 pies cuadrados con una distribución incómoda.
• El terreno. Un terreno más grande vale más en los suburbios; en las zonas rurales importan la designación agrícola y los derechos de agua.
• Sistemas, cocinas y baños. Un techo, un sistema de calefacción y aire acondicionado (HVAC), una plomería o una instalación eléctrica viejos bajan lo que pagan los compradores y pueden limitar sus opciones de financiamiento; las cocinas y los baños anticuados no dejan que una casa llegue a la parte alta de su rango.
• Vista, privacidad y alberca. La vista, la orientación y la privacidad valen más en Ojai, en las lomas de Thousand Oaks y en la zona costera de Ventura. Una alberca suma más valor tierra adentro, donde los veranos son más calurosos, que en la costa.

Las condiciones del mercado también importan: las casas que compiten con la suya en su rango de precio, si las casas parecidas se venden en siete días o se quedan 45 en el mercado, las tasas de interés (con tasas más altas hay menos compradores que pueden pagar cierto precio) y la temporada, ya que la primavera normalmente es más fuerte que el invierno.

Para saber dónde está su casa hoy, empiece con una valuación gratis de su casa.

Preparación y reparaciones antes de poner la casa a la venta

Una vez que se fija el precio, empieza la preparación. La meta es gastar lo justo en las cosas correctas, para que los compradores vean la casa con todo su valor sin que los problemas de condición les den razones para negociar a la baja. Una propiedad que solo necesita limpieza y quitar cosas que sobran puede estar lista en una semana. Una que necesita trabajo en el techo, pintura por dentro y control de plagas puede necesitar de cuatro a seis semanas.

La preparación se divide en tres categorías:

• Lo que no se puede negociar. Los problemas que la inspección de la casa del comprador va a encontrar, que un avalúo FHA o VA va a señalar o que sus divulgaciones van a revelar: mantenimiento atrasado que afecta la seguridad, la habitabilidad o la estructura, y plagas activas. Arreglar esto primero le quita al comprador fuerza para negociar y reduce el riesgo de que la venta se caiga a la mitad del escrow (cuenta de depósito en garantía).
• Alto rendimiento. Trabajo de bajo costo que mejora cómo se ve la casa en persona y en las fotos; lo encuentra en la lista de abajo. Su rendimiento está siempre entre los más altos.
• Depende del mercado. Remodelar la cocina o los baños y poner pisos nuevos en toda la casa. En un mercado de vendedores con pocas casas en venta, los compradores pueden pasar por alto un interior anticuado. En un mercado equilibrado, esa misma cocina anticuada le puede costar el monto completo de la remodelación en ofertas más bajas. Lo deciden las ventas comparables y las casas que compiten con la suya en su rango de precio, y una valuación gratis de su casa es el lugar para empezar.

Lo que casi siempre vale la pena

• Limpie, quite lo que sobra y retire lo personal. Los compradores necesitan imaginarse viviendo ahí. Para la mayoría de los vendedores, este es el paso que más rinde y cuesta poco aparte del tiempo. Amueblar y decorar toda la casa para venderla (staging) da más resultado en una casa vacía; en una casa habitada y ya despejada, la ganancia es menor.
• Pintura nueva por dentro. Los colores neutros hacen que la casa se sienta actualizada, salen bien en las fotos y evitan colores llamativos que no les gustan a algunos compradores.
• La primera impresión desde la calle (curb appeal). Un jardín descuidado, una entrada de autos dañada o una puerta principal gastada dan la impresión de poco mantenimiento antes de que los compradores entren. Mantenga el jardín arreglado mientras la casa esté en venta; un jardín fotografiado en primavera puede verse muy diferente para el otoño.
• Reparaciones pendientes que ya conoce. Llaves que gotean, apagadores rotos, puertas que se atoran y azulejos estrellados son cosas menores por separado, pero juntas hacen que los compradores se pregunten qué más se dejó para después.
• La iluminación. Cambie los focos fundidos, use el mismo color de luz en todos los cuartos y cambie una lámpara anticuada en la entrada, la cocina o la sala.
• Fotografía profesional. La mayoría de los compradores deciden en internet si van a ir a ver una casa, y las fotos oscuras, deformadas o de baja resolución siempre reducen las solicitudes de visitas.

Requisitos mínimos de propiedad de FHA y VA

Los valuadores de FHA y VA revisan la casa contra los requisitos mínimos de propiedad, y los prestamistas normalmente piden que lo que se señale se repare antes del cierre. Esto importa más en las casas más antiguas, que son comunes en Oxnard, Santa Paula y Fillmore. Si estas cosas aparecen a la mitad del escrow, lo dejan escogiendo entre hacer las reparaciones o arriesgar la venta. Entre lo que comúnmente se señala según el HUD Handbook 4000.1 y el VA Lenders Handbook está:

• Tejas que faltan o daño visible en el techo o, para FHA, un techo con menos de dos años de vida útil estimada
• Ventanas que faltan o con vidrios rotos
• Cables eléctricos expuestos o pelados
• Pintura que se está pelando o descarapelando, sobre todo en casas construidas antes de 1978, donde aplican las reglas sobre pintura con plomo
• Humedad que está entrando, daños por agua o moho
• Calefacción que no funciona o una fuente de calor insuficiente
• Peligros como un pasamanos que falta en una escalera

Si arregla estas cosas antes de poner la casa a la venta, usted decide cómo se hace el trabajo y quién lo hace. Edgar Limon no está afiliado ni respaldado por el VA, la FHA, HUD ni ninguna agencia del gobierno.

Lo que normalmente no vale la pena

• Remodelaciones grandes sin hacer cuentas. Una remodelación completa rara vez recupera todo lo que cuesta, sobre todo con poco tiempo. Compare el precio que espera después del trabajo con el precio de la casa tal como está más el costo. Si las cuentas no salen claramente a su favor, haga mejoras cosméticas y ponga el precio de acuerdo con eso.
• Mejoras muy personales. Un diseño de azulejo muy llamativo, un jardín muy particular o un cuarto convertido para un uso muy especial reducen el número de compradores cuando la meta es aumentarlo.
• Trabajo que los compradores van a rehacer de todos modos. Si lo más probable es que los compradores remodelen la cocina de cualquier forma, pagan por su remodelación y luego vuelven a pagar para reemplazarla. Mejor ponga un precio honesto según el estado actual de la casa.

Fotografía profesional y preparación del listado

La fotografía profesional se programa cuando la propiedad ya está completamente preparada y arreglada para mostrarse. Las fotos son el material de publicidad más importante del listado, porque la mayoría de los compradores decide si va a ver una propiedad según cómo se ve en internet. Cuando las fotos están listas, se prepara el listado para subirlo al MLS y distribuirlo a los portales que usan los compradores. Normalmente, subir el listado al MLS con todo el material de publicidad toma de uno a dos días después de recibir las fotos.

Divulgaciones del vendedor

California les exige a los vendedores llenar divulgaciones por escrito muy completas sobre el estado de la propiedad y los hechos importantes (material facts), antes o poco después de que se firme el contrato de compra. El Transfer Disclosure Statement, el Seller Property Questionnaire y el reporte Natural Hazard Disclosure están entre los documentos obligatorios. Muchos vendedores prefieren llenar sus divulgaciones antes de poner la casa a la venta para tenerlas listas y entregarlas en cuanto se acepta la oferta, lo que acelera la revisión del comprador y reduce el riesgo de sorpresas durante el escrow.

Etapa 2: En el mercado (de días a semanas)

En cuanto se publica el listado, el mercado empieza a darle respuesta de inmediato. Las primeras dos semanas son las más importantes. Los compradores activos que llevan semanas o meses buscando revisan cada listado nuevo enseguida. Una propiedad con buen precio y bien presentada en una comunidad muy buscada del Condado de Ventura puede recibir ofertas en la primera semana. Una propiedad con un precio demasiado alto, en una comunidad con menos compradores, o que sale al mercado en otoño o invierno, cuando las ventas son más lentas, puede tardar más.

Visitas y casas abiertas

Organizar las visitas mientras la casa está en venta requiere que el vendedor esté disponible y sea flexible. Los compradores piden visitas con más o menos anticipación, a veces para el mismo día. La propiedad tiene que estar presentable para cada visita, lo que significa mantener durante todo el tiempo que esté en el mercado el mismo nivel de preparación que tenía antes de ponerla a la venta. Durante las visitas, las mascotas y las cosas personales que distraerían al comprador se deben sacar o mantener en un solo lugar. Normalmente se les recomienda a los vendedores no estar presentes durante las visitas, para que los compradores puedan recorrer la propiedad y hablar de ella con libertad.

Cómo leer la respuesta del mercado

Los comentarios de las visitas, el número de solicitudes para ver la casa y la falta de ofertas son señales del mercado sobre cómo se está recibiendo la propiedad. Su agente debe comunicarle estos comentarios de forma activa y honesta. Una propiedad con buen precio en un mercado normal recibe solicitudes de visita y ofertas en un plazo de dos semanas. Si hay interés pero no hay ofertas después de dos semanas, es señal de que a los compradores les gusta la propiedad, pero no a ese precio. Si las visitas bajan después de la primera semana, es señal de que hay que ajustar el precio antes de que el interés se vaya a otros listados. Saber leer estas señales rápido y responder bien, ya sea con un ajuste de precio o esperando si los datos del mercado justifican tener paciencia, es una de las cosas más importantes que aporta un agente con experiencia mientras la casa está en venta.

Cómo revisar las ofertas

Una oferta es más que un precio, y la más alta no siempre es la más fuerte. Compare cada oferta en todos sus términos y en lo que le queda neto después de los costos de vender.

Las siete partes de una oferta

• El precio. Solo importa si el comprador lo puede financiar y si el avalúo de la casa llega a ese valor. Un precio en el límite del valor probable tiene más riesgo en el avalúo que uno que queda cómodamente por debajo.
• El financiamiento y la calidad de la preaprobación. Pagar en efectivo elimina las contingencias de avalúo y de préstamo y es la oferta más limpia, aunque muchas veces llega más baja. Con préstamo, la calidad de la preaprobación importa tanto como el tipo de préstamo.
• El depósito de buena fe (earnest money). Un depósito de dos a tres por ciento del precio, en vez de uno por ciento, indica un comprador serio. La cláusula estándar de daños liquidados (liquidated damages) de California limita lo que usted se puede quedar a tres por ciento si el comprador se echa para atrás sin una contingencia válida, así que un depósito hasta ese nivel es una protección real.
• Las contingencias y sus plazos. Las contingencias de inspección, de préstamo y de avalúo son, cada una, un periodo en el que el comprador puede cancelar y recuperar su depósito. Los plazos más cortos reducen su riesgo, y si el comprador renuncia a ellas lo reducen todavía más, pero solo cuando el comprador puede cerrar sin ellas. Un comprador que renuncia a la contingencia de préstamo y luego no consigue el préstamo aun así puede quedarse sin poder cerrar, así que no presione a los compradores para que renuncien a protecciones que necesitan.
• La fecha de cierre de escrow. Una fecha que le acomoda para su siguiente mudanza puede valer más que un precio un poco más alto con el calendario equivocado. Dígale a su agente sus tiempos antes de que lleguen las ofertas.
• Concesiones del vendedor. Pagar parte de los costos de cierre del comprador sale de lo que usted recibe de la venta. Una oferta de $750,000 que pide $15,000 en concesiones le deja lo mismo que una de $735,000 sin concesiones.
• Otros términos. Pedir electrodomésticos, muebles, reparaciones antes del cierre o un acuerdo de renta posterior (rent-back) tiene un costo o un valor. Una oferta un poco más baja sin peticiones extra le puede dejar más dinero neto que el precio más alto.

Cómo juzgar la fuerza del financiamiento

El financiamiento es el factor al que la mayoría de los vendedores le da menos peso del que debería, y el que más seguido decide si el escrow cierra. Una venta que se cae a las tres semanas le cuesta tiempo, gastos de mantener la casa y el riesgo de que el mercado haya cambiado cuando la vuelva a poner a la venta. Con su agente, revise cada carta de preaprobación:

• Viene de un prestamista con licencia, no de una herramienta de pre-calificación en internet.
• Dice que se verificaron los ingresos, los bienes y el crédito. Si dice “Based on information provided by the borrower” (con base en la información que dio el solicitante), es una pre-calificación.
• La cantidad aprobada cubre el precio de la oferta.
• El tipo de préstamo coincide con el financiamiento de la oferta.

Las ofertas FHA y VA merecen la misma revisión que cualquier otra, y rechazarlas por costumbre reduce el número de compradores. Para una casa en buen estado, el tipo de préstamo no debería ser una preocupación importante. La diferencia: los valuadores de FHA y VA tienen que señalar lo que no cumple con los requisitos mínimos de propiedad, así que una casa con mantenimiento atrasado puede terminar con condiciones de reparación a la mitad del escrow. Si sabe de problemas en el estado de la casa, repárelos antes de ponerla a la venta o ponga un precio que los tome en cuenta.

Cómo manejar varias ofertas

• Aceptar una directamente. Cuando una oferta va adelante en precio, financiamiento, contingencias y fecha de cierre, aceptarla le da seguridad.
• Hacerle una contraoferta a la oferta más fuerte. Cuando solo hay que ajustar uno o dos términos, hágale una contraoferta solo a ese comprador y avíseles a los demás que está en negociaciones. Si dos compradores aceptan la misma contraoferta, usted podría quedar comprometido con los dos.
• Pedir las mejores y últimas ofertas (highest and final). Cuando varias están parecidas, pedirle a cada comprador que mejore sus términos antes de una fecha límite puede subir el precio por encima de cualquier primera oferta, pero algunos compradores se retiran en vez de competir. Decida según qué tan separadas están las ofertas, no por costumbre.
• Aceptar una oferta de respaldo. Pasa al primer lugar si el escrow principal se cancela por cualquier razón, como el financiamiento, un avalúo bajo o lo que encuentre la inspección, así que usted no tiene que empezar de nuevo. La mayoría de los vendedores casi no la usa.

Etapa 3: Bajo contrato, periodo de inspección (días 1 a 17)

Una vez que se acepta una oferta y se abre el escrow, la compraventa entra al periodo de inspección. El periodo estándar de contingencia de inspección en California es de 17 días desde la aceptación, aunque se puede negociar y muchos contratos en mercados competitivos usan periodos más cortos.

Qué pasa durante el periodo de inspección

Dentro de este plazo, el comprador programa y hace su inspección de la casa, la inspección de plagas y cualquier inspección especializada. El vendedor le entrega al comprador el paquete de divulgaciones obligatorias, y el comprador firma los documentos para confirmar que los recibió. El comprador revisa los reportes de inspección y las divulgaciones y decide si sigue adelante como se acordó, si pide reparaciones o créditos o, en algunos casos, si cancela el contrato cuando lo que se encontró es mucho peor de lo que esperaba.

El papel del vendedor durante las inspecciones

El vendedor tiene que dar acceso razonable a la propiedad para todas las inspecciones programadas. Esto quiere decir tener la propiedad disponible en horario de oficina y los fines de semana cuando haga falta, asegurarse de que el inspector pueda entrar a todas las áreas, incluyendo el ático, el espacio debajo del piso (crawl space) y cualquier construcción aparte, y confirmar que los servicios estén conectados para que se puedan probar los sistemas mecánicos. Normalmente los vendedores no están presentes durante las inspecciones del comprador por la misma razón por la que no están durante las visitas: el comprador y su inspector necesitan poder hablar de la propiedad con libertad.

Negociación de reparaciones

Si el comprador presenta una solicitud de reparaciones, el vendedor tiene varias opciones: hacer las reparaciones que se piden, ofrecer un crédito en lugar de las reparaciones, ofrecer una solución parcial o decir que no. La respuesta adecuada depende de lo que se pidió, de cuánto costaría, de qué tan importantes son esas cosas, de si la propiedad tiene ofertas de respaldo y de cómo está el mercado en ese momento. Un vendedor que recibió varias ofertas y tiene compradores de respaldo tiene más fuerza para negociar que un vendedor que aceptó la única oferta que recibió. Para saber cómo evaluar los términos de una oferta y cómo negociar, vea Cómo revisar las ofertas más arriba.

Etapa 4: Bajo contrato, préstamo y avalúo (días 7 a 21)

Al mismo tiempo que corre el periodo de inspección, el prestamista del comprador está tramitando el préstamo y pidiendo el avalúo. Estos procesos avanzan en paralelo y no uno después del otro, y por eso el periodo estándar de escrow se puede completar en 21 a 30 días aunque haya varios procesos al mismo tiempo.

El avalúo

El prestamista pide un avalúo para confirmar que el valor de mercado de la propiedad respalda el monto del préstamo. Un valuador va a programar una visita a la propiedad, normalmente durante la primera semana del escrow. El vendedor debe asegurarse de que, para la visita del avalúo, la propiedad esté en las mismas condiciones en que se puso a la venta y de que el valuador tenga acceso a toda la propiedad. El reporte del avalúo normalmente se le entrega al prestamista entre una y dos semanas después de que el valuador revisa la casa.

Si el avalúo sale por debajo del precio de compra, el comprador y el vendedor tienen que resolver la diferencia antes de que el préstamo pueda seguir. Las opciones incluyen bajar el precio al valor del avalúo, que el comprador cubra la diferencia en efectivo, pedir una reconsideración del valor (reconsideration of value) si hay razones legítimas o, en algunos casos, cancelar la compraventa si ninguna de las dos partes está dispuesta a cubrir la diferencia.

Retiro de contingencias

Cuando terminan los periodos de contingencia de inspección y de préstamo, se espera que el comprador retire formalmente sus contingencias por escrito. En California esto se hace con un formulario Contingency Removal (retiro de contingencias). Si el comprador no retira sus contingencias antes de la fecha límite, el vendedor tiene derecho a enviarle un Notice to Perform (aviso para cumplir) que le exige actuar en un plazo de dos días hábiles. Los vendedores deben llevar un control cuidadoso de las fechas límite de las contingencias y comunicarse por medio de su agente si se acercan esas fechas sin que el comprador haga nada.

Etapa 5: De la aprobación final hasta el cierre (días 21 a 30)

Una vez que se retiran todas las contingencias y el prestamista da la aprobación final para cerrar (clear to close), la compraventa avanza hacia la fecha de cierre. Esta última etapa tiene su propia serie de pasos para los que el vendedor tiene que estar preparado.

El recorrido final

El comprador va a hacer un recorrido final (final walkthrough) de la propiedad, normalmente dentro de los cinco días antes del cierre y muchas veces el mismo día o el día anterior. El propósito es confirmar que la propiedad está básicamente en las mismas condiciones que cuando se hizo la oferta, que se terminaron las reparaciones acordadas y que el vendedor ya desocupó la casa y sacó todas sus cosas. Los vendedores deben asegurarse de que la propiedad esté en las condiciones acordadas antes del recorrido y de que todas las reparaciones acordadas estén documentadas como terminadas, con recibos cuando aplique.

La firma del vendedor

El vendedor firma la escritura de traspaso (grant deed) y sus documentos de escrow en una cita de firma, el día del cierre o antes. En California, el comprador y el vendedor normalmente firman en citas separadas en vez de reunirse en la misma mesa de cierre. Muchas veces el vendedor puede firmar uno o dos días antes de la fecha de cierre programada. Se necesita una identificación oficial con foto, y el nombre tiene que coincidir exactamente con el nombre que aparece en la escritura.

El registro y el dinero de la venta

Cuando todos los documentos están firmados, el dinero está confirmado en escrow y el prestamista ya entregó los fondos del préstamo, la compañía de escrow le indica a la compañía de título que registre la escritura de traspaso en la oficina del Registrador del Condado de Ventura (Ventura County Recorder). El registro es el acto que transfiere oficialmente la propiedad. El dinero neto de la venta para el vendedor (el precio de venta menos el pago de la hipoteca, las comisiones, los cargos de escrow y de título, el impuesto de traspaso y cualquier crédito por reparaciones) normalmente se le envía por transferencia bancaria el día en que se registra la escritura. Para ver el desglose completo de los costos del vendedor, visite la guía del costo de vender.

Preguntas frecuentes: el calendario de la venta

¿Cuánto tiempo toma normalmente vender una casa en el Condado de Ventura?

Desde que la casa se pone a la venta hasta el cierre de escrow, los vendedores deben contar con seis a catorce semanas en condiciones normales. Una propiedad con un precio correcto y bien preparada en una comunidad muy buscada, como una zona residencial de Thousand Oaks o Camarillo, puede quedar bajo contrato en una o dos semanas y cerrar de 21 a 30 días después, un total de siete a diez semanas desde que se puso a la venta. En comunidades con menos compradores, como las ciudades del valle del río Santa Clara (Santa Clara River Valley), o en propiedades que necesitan más tiempo para encontrar al comprador indicado, el periodo en el mercado puede durar de cuatro a ocho semanas antes de recibir una oferta aceptable, y el tiempo total se alarga de la misma manera.

¿Puedo escoger cuándo cierra el escrow?

La fecha de cierre de escrow es un término que se negocia en el contrato de compra. Los vendedores que tienen un calendario específico, por ejemplo porque necesitan más tiempo para encontrar otra casa o para desocupar la propiedad, deben decirle a su agente qué fechas prefieren antes de revisar las ofertas, para que se incluyan en la negociación. Muchos vendedores prefieren un escrow de 30 días por el tiempo extra que les da para organizar su siguiente etapa. Los compradores que no tienen prisa muchas veces aceptan el calendario que prefiere el vendedor cuando se les pide, sobre todo si los demás términos de la oferta son competitivos.

¿Qué pasa si el préstamo del comprador se cae durante el escrow?

Si el comprador no consigue el financiamiento y la contingencia de préstamo todavía está vigente, el comprador puede cancelar el contrato y recuperar su depósito de buena fe. Si la contingencia de préstamo ya se retiró y después falla el financiamiento, el depósito de buena fe del comprador puede estar en riesgo y el vendedor podría quedarse con él como daños liquidados. En los dos casos, la propiedad del vendedor vuelve al mercado. Qué tan rápido pasa esto y qué opciones de respaldo hay depende de si el vendedor aceptó alguna oferta de respaldo mientras avanzaba la primera compraventa. Aceptar una oferta de respaldo en una propiedad bien posicionada es una forma práctica de manejar el riesgo cuando hay mucho interés de compradores.

¿Cuándo tengo que salirme de la casa?

En una venta residencial en California, lo normal es que el vendedor ya haya desocupado la propiedad y se la haya entregado al comprador para la fecha de cierre de escrow, a menos que el contrato permita específicamente un periodo de renta posterior (rent-back) para el vendedor después del cierre. Si necesita más tiempo en la propiedad después del cierre, un acuerdo de renta posterior negociado como parte de los términos de la oferta le permite quedarse como inquilino por un periodo definido, normalmente pagándole renta al nuevo dueño. La mayoría de los compradores aceptan una petición razonable de renta posterior cuando es parte de una oferta competitiva, pero los términos se tienen que acordar por escrito antes de firmar el contrato.

¿Y si no estoy de acuerdo con el precio de lista que me sugiere mi agente?

Pídale a su agente que le explique, una por una, las ventas comparables en las que se basa el precio recomendado y cómo se hizo cada ajuste. Un agente que le recomienda un precio correcto le sirve mejor que uno que acepta cualquier número para quedarse con el listado, porque un precio que suena bonito le puede costar mucho más cuando la casa se queda sin venderse. Si tiene razones específicas para creer que su casa vale más que el rango del CMA, haga una lista y pídale a su agente que evalúe cada una directamente.

¿Debo vender mi casa tal como está o hacer reparaciones primero?

Depende de lo que signifique tal como está en el caso de su casa. Una casa bien cuidada con un poco de desgaste cosmético, con un precio de acuerdo con su estado actual, se puede vender sin problema a compradores que quieren hacer sus propias mejoras. Una casa con mucho mantenimiento atrasado, problemas de seguridad o cosas que los valuadores de FHA y VA van a señalar normalmente se vende por menos, tarda más y atrae a menos compradores. En la mayoría de los casos, un enfoque selectivo funciona mejor que cualquiera de los dos extremos: arregle lo que afecta lo que pagarían los compradores o la posibilidad de que la casa califique para financiamiento, y deje lo demás.

¿Siempre debo aceptar la oferta más alta?

No siempre. Un precio alto con un financiamiento débil, muchas contingencias o una fecha de cierre que no le funciona puede terminar peor que una oferta un poco más baja con una preaprobación sólida, términos razonables y un comprador listo para cerrar. Una venta que se cae a las tres semanas de escrow le cuesta tiempo, gastos de mantener la casa y posiblemente una posición más débil cuando la vuelva a poner a la venta. La oferta más fuerte es la que tiene más probabilidad de cerrar con los términos acordados, que muchas veces, pero no siempre, es la del precio más alto.

¿Listo para armar el calendario de su venta?

Entender el calendario realista para vender su casa en el Condado de Ventura es la base para planear su siguiente etapa, ya sea comprar otra casa, mudarse a otro lugar o simplemente coordinar los detalles de dinero y de logística de su mudanza. Edgar Limon trabaja con vendedores en todo el condado para armar un plan realista, desde la preparación antes de poner la casa a la venta hasta el día del cierre.

Empiece con una valuación gratis de su casa para saber dónde está su propiedad en el mercado actual, y después tenga una conversación directa sobre cómo se vería el calendario de venta en su situación específica.