Prestamista hipotecario en Simi Valley
Simi Valley es una de las puertas de entrada más accesibles del condado para quienes trabajan en el Valle o en Los Ángeles, y atrae a muchos compradores de primera vivienda. Soy oficial de préstamos hipotecarios con licencia y agente de bienes raíces con licencia, así que una sola persona conoce tanto el préstamo como…
Simi Valley es una de las puertas de entrada más accesibles del condado para quienes trabajan en el Valle o en Los Ángeles, y atrae a muchos compradores de primera vivienda. Soy oficial de préstamos hipotecarios con licencia y agente de bienes raíces con licencia, así que una sola persona conoce tanto el préstamo como la oferta. Le atiendo en español.
Sueldo de Los Ángeles, precios del Condado de Ventura.
Simi Valley queda del otro lado del cerro del Valle de San Fernando, por la 118, y ese solo dato de geografía influye en casi todo: quién compra aquí y cómo lo financia.
Una buena parte de los compradores gana un sueldo de Los Ángeles y cambia un trayecto más largo al trabajo por pies cuadrados que no podría conseguir más cerca de la ciudad. Esa combinación, buenos ingresos y precios más accesibles, hace de Simi uno de los lugares más realistas de este condado para comprar una primera casa, y no una tercera.
También quiere decir que el financiamiento aquí suele ser más sencillo que en el Conejo Valley, que está al lado. La mayoría de las compras quedan por debajo del límite de préstamo del condado, así que el préstamo es conforme (conforming), se piden menos documentos y el proceso es más corto. Esa no es una ventaja pequeña cuando usted está compitiendo por una casa.
Lo que esto significa para usted
- La mayoría de los préstamos son conformes. La revisión del préstamo (underwriting) es más sencilla y el camino al cierre es más corto que en una compra con préstamo jumbo.
- Los programas para primera vivienda sí alcanzan. Las opciones con poco enganche y la ayuda de California de verdad funcionan en este rango de precios.
- El trayecto al trabajo es parte de su presupuesto. No afecta el préstamo. Sí afecta, y mucho, el pago que usted puede cargar con comodidad.
- Vea lo que está en venta. El inventario y los precios cambian. Las ventajas de fondo no.
De dónde viene el dinero importa tanto como cuánto es.
La mayoría de los compradores de primera vivienda se fijan solo en la cantidad y nada en de dónde viene. Los underwriters (quienes aprueban el préstamo) hacen lo contrario.
Cada dólar de su enganche tiene que poder rastrearse. El dinero que lleva meses en su cuenta es fácil de comprobar. El dinero que apareció la semana pasada no lo es, hasta que usted pueda demostrar de dónde vino. Un depósito sin un origen documentado es un depósito que el underwriter no va a contar, y eso puede bajar, sin que usted se dé cuenta, la cantidad para la que califica en el peor momento posible.
El dinero de regalo de la familia se permite en la mayoría de los programas y es una de las formas más comunes en que se logra una primera compra en esta ciudad. Necesita una carta firmada que confirme que el dinero es un regalo y no un préstamo, y necesita el mismo rastro de papeles que todo lo demás. Si se resuelve temprano, es un simple trámite. Si se deja para el final, es un retraso.
Resuelva esto desde el principio
- Deje de mover dinero entre cuentas. Cada transferencia es otro rastro que hay que documentar. Deje todo acomodado antes de hacer su solicitud.
- Documente cualquier depósito grande. De dónde vino, con un estado de cuenta que muestre la salida del dinero de la otra cuenta.
- Consiga las cartas de regalo firmadas desde el principio. No la semana antes del cierre, cuando todos están ocupados.
- Cuente los costos de cierre por separado. No son parte del enganche y no son opcionales.
Rentar en el Valle o comprar del otro lado del cerro.
Mucha gente llega a Simi Valley desde una renta en Los Ángeles, y la comparación que hace en su cabeza es la renta contra el pago de la hipoteca. Esa comparación está incompleta por los dos lados.
El pago de la hipoteca no es solo capital e intereses. También incluye impuestos y seguro, y si su enganche es pequeño, normalmente incluye seguro hipotecario por un tiempo. Cualquier comparación honesta tiene que usar la cifra completa, no la parte que se ve bonita.
Por el otro lado, la comparación con la renta deja fuera que un pago de hipoteca fijo deja de subir y la renta no, y que parte de lo que usted paga cada mes se va al capital de su casa (equity) en vez de salir por la puerta. Ninguna de esas dos cosas hace que comprar sea automáticamente lo correcto. Las dos van en las cuentas, y las cuentas son específicas para usted.
Empiece aquí
- Programas para compradores de primera vivienda. Qué existe, para qué califica usted y cuánto cuesta en realidad cada uno.
- Ayuda para el enganche. Un segundo préstamo diferido, sin pago mensual. La herramienta más fuerte de todas.
- Préstamos FHA. Más flexibles con el crédito y el enganche que un préstamo convencional.
- Crédito y cómo calificar. Qué puntaje necesita y qué arreglar primero si todavía no llega.
Una mejor carta le gana a una cifra más alta.
En este rango de precios, normalmente usted compite contra otros compradores de primera vivienda, y las ofertas de primera compra son las que más preocupan a los vendedores. Lo que les preocupa no es el precio. Es si el préstamo de verdad se va a cerrar.
Por eso la calidad de su preaprobación pesa más que unos cuantos miles de dólares de más. Una carta con la revisión completa del underwriter, donde una persona ya revisó sus ingresos y sus ahorros (y no un sistema que solo hizo una revisión rápida de su crédito), le dice al agente del vendedor algo que una carta común no le dice.
Agregue un escrow (cuenta de depósito en garantía) con una duración que le convenga al vendedor y plazos de inspección que muestren que usted no piensa renegociar después, y se convierte en la oferta que se ve segura. He conseguido casas para compradores que no tenían la oferta más alta, y así es como lo he logrado.
Lo que hace creíble una oferta
- Una preaprobación que de verdad pasó por el underwriter, no solo por una revisión de crédito
- Plazos armados según el calendario real del préstamo, para que la fecha de cierre se cumpla
- Condiciones de inspección que le dicen al vendedor que usted no está preparando una renegociación
- Un prestamista al que el agente del vendedor puede llamar y recibir una respuesta directa
- Aquí está mi página de bienes raíces de Simi Valley y las casas en venta ahora
Una sola persona para las dos partes.
En una primera compra, la distancia entre su agente y su prestamista le cuesta más a usted que a cualquier otra persona, porque no tiene experiencia en qué apoyarse cuando los dos le dicen cosas diferentes.
Tengo licencia de bienes raíces de California y licencia de oficial de préstamos hipotecarios. En Simi Valley eso quiere decir que la persona que le dice cuánto le alcanza es la misma que escribe la oferta, y la misma a la que llama el agente del vendedor para confirmar que usted va en serio. Un solo juego de números, una sola historia, una sola persona a quien preguntarle.
Si ya tiene prestamista, quédese con él. Yo de todos modos le reviso el Loan Estimate (estimado del préstamo) y le digo si es un buen trato, porque usted debe saberlo de cualquier manera.
Lo que cambia aquí
- Su presupuesto y su oferta salen de los mismos números
- El dinero de regalo y la documentación de los depósitos se resuelven antes de que causen un retraso
- La fecha de cierre se escribe según un calendario del préstamo que yo controlo
- El agente del vendedor recibe su respuesta de la persona que evaluó el expediente
Préstamos hipotecarios en Simi Valley: preguntas y respuestas.
Trabajo en Los Ángeles. ¿Eso afecta mi préstamo?
Para nada. A los prestamistas les importa dónde está la propiedad, no hasta dónde maneja usted para ir a trabajar. Muchos compradores de Simi Valley trabajan del otro lado del cerro, y es algo completamente normal. Lo que sí afecta es su presupuesto mensual real una vez que cuenta el manejo, y eso tiene que entrar en la cifra antes de buscar casa, no después de mudarse.
¿Mis papás me pueden dar el dinero del enganche?
Sí, y es una de las formas más comunes en que se logra una primera compra aquí. El dinero de regalo se permite en la mayoría de los programas, si viene de un familiar, con una carta firmada que confirme que es un regalo y no un préstamo. Donde la gente se equivoca es en el rastro de papeles. El dinero que aparece en su cuenta sin un origen documentado es dinero que el underwriter no va a contar.
¿Cuál es el enganche más bajo que de verdad funciona en Simi Valley?
Entre los préstamos convencionales con poco enganche, los préstamos FHA y los programas de ayuda de California, los compradores aquí entran con frecuencia con mucho menos del veinte por ciento. Cuál le sale más barato a usted depende de su crédito y de cuánto tiempo piensa quedarse, porque el pago mensual más bajo y el costo total más bajo muchas veces son préstamos diferentes.
¿Voy a necesitar un préstamo jumbo en Simi Valley?
Normalmente no, y esa es una de las ventajas discretas de comprar aquí y no en el Conejo Valley. La mayoría de las compras en Simi quedan por debajo del límite del condado, y eso mantiene los documentos más ligeros y el proceso más corto. La página de límites de préstamo del Condado de Ventura explica dónde está la línea.
Mi crédito todavía no está muy bien. ¿Debo esperar?
Tal vez sí y tal vez no, y vale la pena hacer las cuentas de verdad en vez de adivinar. A veces unos cuantos cambios específicos durante unos meses mejoran el precio de su préstamo lo suficiente para que valga la pena esperar. A veces esperar le cuesta más en el precio de la casa de lo que le ahorra en las condiciones del préstamo. Prefiero hacer con usted las cuentas de las dos opciones a que usted lo suponga.
¿Simi Valley es más barato que Thousand Oaks?
Por lo general sí, y esa diferencia es la razón por la que muchos compradores terminan aquí. Normalmente también lo mantiene dentro del rango de un préstamo conforme y no jumbo, lo que hace todo el expediente más sencillo. A cambio, usted queda del otro lado del cerro del Conejo Valley, en vez de dentro de él.
¿Cuánto necesito tener ahorrado además del enganche?
Más de lo que espera la mayoría de los compradores de primera vivienda. Los costos de cierre van aparte del enganche, y los prestamistas también quieren ver que usted no se quede sin nada después. Calcular desde temprano todo el dinero para el cierre es una de las cosas más útiles que logra una primera conversación.
¿Me puede revisar una preaprobación que ya tengo?
Sí. Mándeme el Loan Estimate y le digo con honestidad si es competitivo. Si es una buena oferta, se lo digo. En una primera compra, la diferencia entre una estructura y otra es dinero de verdad, y vale la pena que alguien más lo revise.
También doy préstamos en
¿Quiere saber cuánto le pueden prestar de verdad?
Dígame sus ingresos, más o menos cuánto tiene ahorrado y de dónde salió, y le digo para cuánto califica, cómo queda el pago mensual completo y cómo tiene que ser su oferta para ganar aquí. Sin costo y sin compromiso.
Por favor, lea esto. Todo lo que aparece en esta página es información general sobre el financiamiento de una casa, y no es un compromiso de préstamo, una oferta de préstamo ni una garantía de ninguna tasa, plazo, costo o aprobación. Los programas de préstamo, las reglas, los límites, los requisitos de elegibilidad y los cargos los fijan los prestamistas, los inversionistas y las agencias del gobierno, y cambian con el tiempo sin previo aviso. Cualquier cosa que se describa aquí puede ser diferente para cuando usted lo lea. Cada solicitante y cada propiedad son diferentes, y nada de lo que aparece aquí se preparó pensando en su situación en particular. Nada de lo que aparece en esta página es asesoría fiscal, legal o financiera. Hable con un oficial de préstamos con licencia sobre su caso antes de tomar cualquier decisión, y confirme por escrito los términos actuales. Los datos de las licencias aparecen abajo, al pie de la página.
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