Guía de inspección de la casa para compradores en el Condado de Ventura

La inspección de la casa es uno de los pasos más importantes al comprar una casa en el Condado de Ventura, y también uno de los que más se malentienden. A veces los compradores la ven como un simple trámite, un paso más que hay que cumplir antes de retirar su contingencia. No es un simple trámite. Es la principal oportunidad que tiene para conocer el estado físico de la propiedad antes de comprometerse a comprarla, y lo que se encuentre puede y debe guiar la forma en que sigue adelante con la compra.

Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y trabaja con compradores en todo el Condado de Ventura. Esta guía explica qué incluye una inspección estándar de la casa, qué inspecciones especializadas vale la pena considerar en este mercado en particular, y cómo usar los resultados de la inspección de forma efectiva sin poner en riesgo, sin necesidad, una compra que usted sí quiere cerrar.

¿Qué es una inspección de la casa?

Una inspección de la casa es una revisión visual de los sistemas y componentes accesibles de una propiedad, hecha por un inspector de casas con licencia. El inspector evalúa el estado de la propiedad e identifica defectos, problemas de seguridad y cosas que podrían necesitar reparación o una revisión más a fondo. El reporte de inspección documenta lo que se encontró y le da al comprador un registro por escrito del estado de la propiedad tal como se observó el día de la inspección.

Una inspección de la casa no es una garantía. El inspector solo puede evaluar lo que se ve y lo que es accesible el día de la inspección. Lo que hay detrás de las paredes, debajo de las losas de concreto o dentro de sistemas cerrados no se puede observar sin una investigación invasiva. El reporte de inspección refleja lo que se pudo ver, no una lista completa de todos los posibles problemas de la propiedad.

Una inspección de la casa tampoco es lo mismo que un avalúo. El avalúo, que pide el prestamista, establece el valor de mercado de la propiedad. La inspección de la casa, que pide el comprador, evalúa su estado físico. Las dos tienen propósitos diferentes y las hacen profesionales diferentes en distintos momentos de la compra.

Qué cubre una inspección estándar de la casa

En California, una inspección estándar de la casa cubre los siguientes sistemas y componentes principales:

Componentes estructurales

El tipo de cimientos y su estado visible, la estructura de madera (framing) donde hay acceso, los sistemas de piso, las paredes, los techos interiores y la estructura del techo. En el Condado de Ventura, el tipo de cimientos cambia mucho entre las casas más antiguas de comunidades como Santa Paula, Fillmore y partes de Oxnard, donde son comunes los cimientos elevados y los sistemas de postes y bases (post-and-pier), y la construcción más nueva de comunidades planeadas como Moorpark y Camarillo, donde predominan los cimientos de losa de concreto.

Techo

El estado de la cubierta del techo y cuánta vida útil le queda más o menos, los tapajuntas (flashing) visibles, las canaletas y bajantes, y las aberturas del techo. Normalmente el inspector anota si el techo se recubrió encima de capas anteriores, si el tipo de cubierta está al final de su vida útil o cerca de llegar a ella, y si hace falta alguna reparación inmediata. El estado del techo es uno de los puntos con más consecuencias en el reporte de inspección, porque cambiar el techo es caro y porque los prestamistas, sobre todo los de préstamos FHA y VA, tienen requisitos específicos sobre el estado del techo.

Sistema eléctrico

El estado del panel principal, el etiquetado de los breakers, el tipo y el estado del cableado visible, los contactos, los apagadores y las lámparas visibles. En las casas más antiguas del Condado de Ventura, los inspectores encuentran con frecuencia cableado de aluminio, cableado de perilla y tubo (knob-and-tube), paneles Federal Pacific o Zinsco, y falta de protección GFCI (contra fallas a tierra) en los lugares donde se requiere. Estos hallazgos van desde actualizaciones menores de seguridad hasta cosas que necesitan atención inmediata y que pueden afectar tanto la posibilidad de asegurar la casa como la elegibilidad para un programa de préstamo.

Plomería

Las líneas de suministro de agua, las líneas de drenaje, el estado y la instalación del calentador de agua, el funcionamiento de las llaves y los muebles de baño, y las señales visibles de fugas o de daño por agua. En las casas antiguas son hallazgos comunes las tuberías de suministro de acero galvanizado con corrosión por dentro, las líneas de drenaje de hierro fundido con raíces metidas, y los calentadores de agua que ya llegaron al final de su vida útil esperada o que ya la pasaron. El inspector puede evaluar a simple vista la plomería accesible, pero no puede ver dentro de las paredes ni debajo de las losas sin una inspección más invasiva, como la inspección del drenaje con cámara (sewer scope) u otra inspección con cámara.

Calefacción y aire acondicionado (HVAC)

El estado del equipo de calefacción y de aire acondicionado, su edad aproximada, la calidad visible de la instalación, el estado del filtro y una prueba básica de funcionamiento. El inspector anota si el equipo parece estar al final de su vida útil o cerca de llegar a ella, y si hay problemas de seguridad visibles, como intercambiadores de calor agrietados o falta de aire suficiente para la combustión. Una evaluación completa del sistema HVAC va más allá de lo que cubre la inspección general, y puede valer la pena llamar a un especialista si el equipo es viejo o si el inspector anota algo específico que le preocupe.

Interior

Paredes, techos, pisos, ventanas, puertas, escaleras y electrodomésticos integrados. El inspector anota las señales visibles de entrada de agua, de mantenimiento que se ha dejado pendiente y de problemas de seguridad. En las casas más antiguas del Condado de Ventura, las señales de humedad, pasada o activa, están entre los hallazgos más comunes en el interior, y hay que evaluarlas con cuidado para saber de dónde viene la humedad y qué tan extendida está.

Exterior

El estado del revestimiento exterior (siding), de la pintura y de los marcos, las terrazas (decks), los patios, los andadores, el drenaje, la nivelación del terreno y las estructuras pegadas a la casa. El inspector evalúa si la parte exterior de la casa está haciendo bien su trabajo de mantener el agua afuera, y si hace falta algún mantenimiento inmediato o a corto plazo.

Inspecciones especializadas que vale la pena considerar en el Condado de Ventura

Una inspección estándar de la casa es una evaluación general. Identifica las áreas que preocupan, pero no es una investigación a fondo de cada sistema. En ciertos tipos de propiedad y en ciertas comunidades del Condado de Ventura, las inspecciones especializadas dan más detalle sobre riesgos específicos que la inspección general no puede cubrir por completo.

Inspección de plagas (Sección 1 y Sección 2)

En California, las inspecciones de plagas, que formalmente se llaman inspecciones de organismos que destruyen la madera (wood destroying organism inspections), son aparte de la inspección general de la casa y las hacen operadores de control de plagas con licencia. El reporte divide los hallazgos en Sección 1, que son infestaciones activas o condiciones causadas por organismos que destruyen la madera y que necesitan tratamiento inmediato, y Sección 2, que son condiciones que todavía no están causando daño pero que podrían llevar a una infestación o a daños si no se atienden.

En muchos contratos de compra de California, se espera que el vendedor resuelva los hallazgos de la Sección 1 antes del cierre del escrow (cuenta de depósito en garantía). Los puntos de la Sección 2 normalmente se negocian. Con el clima de la costa del Condado de Ventura, la actividad de termitas es común y las inspecciones de plagas son parte normal de casi todas las compras. El costo normalmente es de menos de $200, y lo que se encuentre puede cambiar mucho su poder de negociación.

Inspección del drenaje con cámara (sewer scope)

Una inspección del drenaje con cámara (sewer scope) usa una cámara para revisar la línea de drenaje que va de la casa a la conexión con el drenaje de la ciudad. Detecta raíces metidas en la tubería, tubos desalineados, partes colapsadas y tubería de hierro fundido o de barro en mal estado. En las comunidades más antiguas del Condado de Ventura, donde todavía se usan las líneas de drenaje originales de barro o de hierro fundido, esta es una de las inspecciones especializadas de más valor que un comprador puede pedir. Cambiar la línea del drenaje es caro y el seguro normal de propietario no lo cubre. Una inspección del drenaje con cámara normalmente cuesta de $150 a $300, y la información que da vale mucho más de lo que cuesta.

Inspección de la chimenea

Las propiedades con chimenea deberían tener una inspección de la chimenea hecha por un deshollinador o inspector de chimeneas certificado. Una inspección estándar de la casa revisa la parte exterior visible de la chimenea y el hogar (la parte donde se prende el fuego) cuando se puede alcanzar, pero no puede evaluar el estado del revestimiento del conducto de humo, que es donde se encuentran los problemas de seguridad más serios, como grietas que dejan entrar a la casa los gases de la combustión. Una inspección de chimenea de nivel 2, con imágenes del conducto tomadas con cámara, es lo indicado para cualquier casa con una chimenea que se ha usado con regularidad.

Inspección de alberca y spa

A las propiedades con alberca o spa les conviene una inspección hecha por un especialista en albercas, en lugar de depender de la evaluación del inspector general de la casa. Las inspecciones de alberca cubren el estado del equipo, la integridad de la estructura, la plomería, la seguridad eléctrica y el cumplimiento del código. En el Condado de Ventura, donde las albercas son comunes en las comunidades suburbanas del interior, la inspección de alberca es una inspección adicional normal para cualquier propiedad que tenga una.

Especialista en cimientos y estructura

Si el inspector general anota algo que preocupe sobre los cimientos, como grietas, hundimiento o humedad en los cimientos, se justifica que un ingeniero estructural o un especialista en cimientos los evalúe antes de retirar la contingencia de inspección. Las reparaciones de cimientos están entre las reparaciones más caras de una propiedad, y lo que encuentre un inspector general, que no puede evaluar por completo la integridad estructural, debe completarse con la evaluación de un especialista antes de tomar una decisión final sobre si seguir adelante y cómo hacerlo.

Especialista en techos

Cuando el inspector general anota que el techo está al final de su vida útil o cerca de llegar a ella, la cotización de un contratista de techos da un estimado concreto de la reparación o del cambio de techo, y eso le da al comprador una cifra específica para negociar con el vendedor, en lugar de una preocupación sin un monto definido. Tener en la mano una cotización del techo antes de presentar una solicitud de reparaciones es más efectivo que pedirle al vendedor que atienda los problemas del techo sin una cifra específica.

Cómo se relacionan las inspecciones con los programas de préstamo

Los préstamos FHA y VA tienen requisitos mínimos para la propiedad que los valuadores tienen que anotar durante el avalúo. Cuando el valuador identifica una condición que no cumple con el estándar mínimo de la propiedad, el prestamista va a pedir que se repare antes de que el préstamo pueda cerrar. Esto es aparte de la inspección privada del comprador y puede salir aunque el comprador ya haya retirado su contingencia de inspección.

En la práctica, los compradores que usan financiamiento FHA o VA en los mercados del Condado de Ventura con casas más antiguas deben saber, antes de hacer una oferta, si una propiedad tiene condiciones visibles que probablemente va a señalar un valuador de FHA o VA. La inspección general, que en la mayoría de las compras se hace antes del avalúo, es el momento indicado para identificar esas condiciones. Como Edgar tiene las dos licencias, esta conversación se tiene por adelantado, al momento de la oferta, y no después, cuando el avalúo ya señaló un problema.

Cómo usar los resultados de la inspección al negociar

El propósito de la contingencia de inspección es darle al comprador el derecho de investigar el estado de la propiedad y de negociar, cancelar o seguir adelante según lo que se encuentre. Usar bien ese derecho requiere criterio para saber qué es importante, qué es razonable pedir y qué es probable que el vendedor acepte según cómo esté el mercado en ese momento.

Algunos principios que se aplican de forma constante en el mercado del Condado de Ventura:

• Enfoque sus solicitudes de reparación en lo importante, es decir, en lo que afecta la seguridad, la habitabilidad o la integridad estructural de la propiedad, y no en detalles cosméticos ni en el desgaste normal que el comprador debe esperar en una casa usada
• Pedir una rebaja en el precio muchas veces es más efectivo que pedir reparaciones, porque la rebaja le da al comprador el control de cómo se gasta el dinero y elimina el riesgo de que el vendedor escoja al contratista más barato solo para cumplir con la reparación
• En un mercado competitivo, donde el vendedor tiene ofertas de respaldo, presentar una lista larga de reparaciones menores es arriesgarse a que el vendedor cancele el contrato y acepte la oferta de respaldo en lugar de negociar
• En un mercado más lento, donde la propiedad lleva tiempo sin venderse, hay más margen para pedir concesiones o reparaciones más importantes
• El reporte de inspección es una herramienta para tomar decisiones informadas, no un pretexto para volver a negociar un precio de compra sobre el que el comprador tiene dudas por otras razones

Preguntas frecuentes: inspecciones de casas en el Condado de Ventura

¿Cuánto cuesta una inspección de la casa en el Condado de Ventura?

En el Condado de Ventura, lo que se cobra por una inspección general de la casa normalmente va de $400 a $800 o más, según el tamaño y la edad de la propiedad. Las propiedades más grandes, las más antiguas y las que tienen estructuras adicionales llevan más tiempo y cuestan más. Las inspecciones especializadas se suman al total. Una inspección del drenaje con cámara normalmente suma de $150 a $300. Una inspección de plagas normalmente suma de $75 a $200. Una inspección de alberca, una de chimenea o la evaluación de un especialista en cimientos suman cada una al total, según lo que se necesite. Calcule de $600 a $1,200 o más en total para las inspecciones, según la propiedad y las inspecciones especializadas que se justifiquen.

¿Debo estar presente en la inspección de la casa?

Sí, siempre que le sea posible. Estar presente en la inspección le permite al inspector explicarle en persona lo que encontró, darle el contexto y la gravedad de los problemas que observa, y contestar sus preguntas sobre los sistemas de la propiedad y el mantenimiento que necesitan. Un reporte de inspección por escrito comunica los hallazgos, pero no transmite el tono del inspector, la diferencia entre lo que es menor y lo que es importante, ni el contexto visual de lo que vio. Los compradores que asisten a su inspección normalmente entienden mucho mejor lo que están comprando que los que solo leen el reporte.

¿El vendedor se puede negar a hacer reparaciones?

Sí. La contingencia de inspección le da al comprador el derecho de pedir reparaciones o créditos y de cancelar si no se llega a una solución satisfactoria, pero no obliga al vendedor a hacer ninguna reparación específica. El vendedor puede aceptar una solicitud de reparación, rechazarla, ofrecer un crédito en lugar de la reparación, ofrecer un crédito parcial o negarse por completo. Si el comprador y el vendedor no llegan a un acuerdo, las opciones del comprador son seguir adelante con la casa tal como está, cancelar el contrato y recuperar su depósito de buena fe (earnest money) mientras la contingencia de inspección siga vigente, o aceptar la posición final del vendedor. La contingencia de inspección es la protección del comprador, no una garantía de que se va a reparar.

¿Qué es la liberación de plagas de la Sección 1 y por qué importa?

La liberación de plagas de la Sección 1 (Section 1 clearance) quiere decir que todas las infestaciones activas y las condiciones causadas por organismos que destruyen la madera, como las termitas, ya se trataron, y que la propiedad se inspeccionó y quedó libre de hallazgos de la Sección 1. En muchos contratos de compra de California, el vendedor es responsable de resolver los hallazgos de la Sección 1 antes del cierre del escrow. A veces los prestamistas piden la liberación de la Sección 1, y en algunos tipos de préstamo, incluyendo el VA, la liberación de plagas es un requisito normal. Los compradores deben confirmar si su contrato de compra pide la liberación de la Sección 1 y si su programa de préstamo tiene un requisito específico.

¿Es obligatoria la inspección de la casa para comprar una casa en California?

No. En California la ley no exige una inspección de la casa, y la mayoría de los prestamistas no la piden como condición del préstamo. Aun así, es muy recomendable. Comprar una propiedad sin inspección de la casa significa aceptar el estado de la propiedad sin una evaluación profesional de cuál es ese estado en realidad. Para la mayoría de los compradores, una casa es el compromiso económico más grande que van a hacer, y el costo de una inspección es mínimo comparado con el costo de descubrir problemas serios después del cierre, cuando el comprador ya no tiene forma de reclamar.

¿Listo para seguir adelante después de su inspección?

El periodo de inspección es una de las partes de la compra de una casa con más consecuencias y una de las que tienen los plazos más apretados. Edgar Limon trabaja con compradores en todo el Condado de Ventura para entender los resultados de la inspección, armar las solicitudes de reparación con estrategia y tomar decisiones informadas sobre cómo seguir adelante. Como tiene las dos licencias, entiende la relación entre los resultados de la inspección y los requisitos del programa de préstamo, algo que importa sobre todo en los mercados del condado con casas más antiguas, y la atiende por adelantado en lugar de descubrirla en la etapa del avalúo.

Para saber qué pasa después de que termina el periodo de inspección y la compra avanza hacia el cierre, visite la guía del proceso de escrow.