Su carta de preaprobación debe coincidir con su oferta, no con su máximo: consejo de un Realtor del Condado de Ventura

Encontró una casa en Ventura, Oxnard o Camarillo, y ya quiere hacer una oferta. Su prestamista le dio una preaprobación por más de lo que piensa ofrecer. Entonces, ¿qué número debe ver el vendedor? Soy Realtor del Condado de Ventura y originador de préstamos hipotecarios con licencia, y escribo ofertas para compradores en todo el condado. Este es un paso pequeño que mantiene en privado su margen para negociar.

Respuesta rápida: Su carta de preaprobación le llega al vendedor junto con su oferta, así que pídale a su prestamista una carta al precio que está ofreciendo, no a su máximo. Es la misma preaprobación con menos información. Una carta a su máximo le enseña al vendedor cuánto más podría subir usted. Pida una carta nueva para cada oferta, antes de la fecha límite de ofertas.

¿Quién lee su carta de preaprobación?

La leen el vendedor y el agente del vendedor. Su carta de preaprobación es parte de su paquete de oferta, y el agente del vendedor lee el número que trae. Para eso es la carta. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que una carta de preaprobación (en inglés) le ayuda a hacer una oferta porque le da confianza al vendedor de que usted puede conseguir el financiamiento.

¿Por qué la carta no debe mostrar su máximo?

Porque una carta a su máximo le enseña al vendedor su margen. Aquí va un ejemplo, solo para ilustrar. Digamos que su preaprobación es de hasta $750,000 y usted ofrece $700,000. Si su carta dice $750,000, el vendedor ya sabe que usted podría subir.

Eso importa cuando regresa una contraoferta. El lado del vendedor está haciendo su trabajo cuando lee su carta. El trabajo de usted es compartir lo que la oferta necesita y nada más.

¿Qué debe pedirle a su prestamista?

Pídale a su prestamista una carta por la cantidad que está ofreciendo. Es la misma preaprobación con menos información. La carta sigue siendo verdadera: su preaprobación es por lo menos por esa cantidad.

Pregunte con cuánta anticipación necesita su prestamista que le avise para escribirla, para que la carta esté lista antes de que salga su oferta.

¿Cuándo debe pedir la carta?

Pida una carta nueva para cada oferta, antes de la fecha límite de ofertas. Tres momentos para planear:

1. Una oferta nueva. Cada casa lleva su propia carta a su propio precio.
2. Una fecha límite de ofertas. Si el vendedor pone una, pídale la carta a su prestamista el día antes, no una hora antes.
3. Una contraoferta. Si usted sube su precio, pida una carta actualizada por la nueva cantidad.

¿Por qué su preaprobación es un tope, no una meta?

Porque lo máximo que le presta un prestamista no siempre es lo que usted está a gusto pagando. Algunos prestamistas le dan una preaprobación hasta el tope, la cantidad máxima. Eso no quiere decir que deba buscar casa a ese precio.

Yo les digo a mis clientes que vean cuánto es el pago mensual a la preaprobación más alta, y luego a unos precios más abajo. Busque casa con el pago con el que esté a gusto, y deje que la carta coincida con eso. Mi guía de preaprobación cubre los documentos.

¿Va a hacer una oferta en Oxnard, Ventura o Camarillo?

Trabajo en todo el Condado de Ventura, y este consejo funciona igual en cada ciudad. Conozco los dos lados, la oferta y el préstamo. Empiece por el lugar donde quiere vivir:

• Ventura: vea casas de venta en Ventura
• Oxnard: vea casas de venta en Oxnard
• Camarillo: vea casas de venta en Camarillo
• Port Hueneme

En resumen

Su carta de preaprobación le llega al vendedor junto con su oferta. Pídale a su prestamista una carta al precio de su oferta, no a su máximo, y pida una nueva para cada oferta antes de la fecha límite de ofertas. Su preaprobación es un tope, no una meta, así que busque casa con el pago con el que esté a gusto.

Una preaprobación no es un préstamo garantizado, y cada caso es diferente. Si va a hacer una oferta en el Condado de Ventura, mándeme un mensaje y trabaje conmigo.

Preguntas frecuentes

¿Mi carta de preaprobación debe mostrar mi cantidad máxima?

No, su carta de preaprobación no necesita mostrar su máximo cuando usted hace una oferta. Pídale a su prestamista una carta al precio que está ofreciendo. Es la misma preaprobación con menos información, y evita que el vendedor vea cuánto más podría subir usted.

¿El vendedor ve mi carta de preaprobación?

Sí, el vendedor y el agente del vendedor ven su carta de preaprobación, porque es parte de su paquete de oferta. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que la carta le da confianza al vendedor de que usted puede conseguir el financiamiento. Por eso importa el número que trae la carta cuando usted negocia.

¿Mi prestamista puede escribir una carta de preaprobación al precio de mi oferta?

Usted puede pedirle a su prestamista una carta por la cantidad que está ofreciendo. La carta sigue siendo verdadera, porque su preaprobación es por lo menos por esa cantidad. Pregunte con cuánta anticipación necesita su prestamista que le avise, para que la carta esté lista antes de que salga su oferta.

¿Necesito una carta de preaprobación nueva para cada oferta?

Sí, lo mejor es pedir una carta nueva para cada oferta, escrita al precio de esa oferta. Pídala antes de la fecha límite de ofertas, y pida una carta actualizada si sube su precio en una contraoferta. Cada casa lleva su propia carta con su propio número.

¿Una carta de preaprobación garantiza que me van a dar el préstamo?

No, una carta de preaprobación no es una oferta de préstamo garantizada, según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB). Dice que, por lo general, el prestamista está dispuesto a prestarle, hasta cierta cantidad y con base en ciertas suposiciones. Su expediente todavía pasa por la evaluación de riesgo (underwriting) después de que le aceptan la oferta.

Fuentes

• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB): What’s the difference between a prequalification letter and a preapproval letter? (en inglés), última revisión 5 de diciembre de 2023

Los detalles de los programas descritos aquí reflejan los lineamientos de los prestamistas y pueden cambiar sin aviso. Los lineamientos varían entre versiones de estos programas y entre prestamistas. Esta es información general, no un compromiso de préstamo, ni una oferta de préstamo, ni una garantía de tasa, plazo o aprobación. Cada caso es distinto. Hable con un oficial de préstamos con licencia sobre su situación.