Cómo se calculan los ingresos por diferencial de turno y horas extra para una hipoteca

Si una parte importante de su cheque viene del diferencial de turno (shift differential), de horas extra (overtime) o del pago como enfermera o enfermero a cargo (charge nurse), muchas veces ese ingreso puede contar para su hipoteca, pero los prestamistas lo calculan de forma distinta a su sueldo base. Así funciona esa cuenta en general, y los requisitos varían según el prestamista.

La regla del promedio de 2 años

La Fannie Mae Selling Guide (la guía de normas de Fannie Mae, sección B3-3.3-02) recomienda un historial de 2 años para los ingresos por horas extra y bonos, y acepta desde 12 meses cuando otras fortalezas de su expediente compensan el historial más corto. Se comprueba con sus formularios W-2, sus talones de cheque y una verificación de empleo que separa sus horas extra y su diferencial de su sueldo base. Cuando el ingreso se mantiene estable o va subiendo, el prestamista promedia lo que lleva ganado en el año con lo que ganó el año anterior, en lugar de usar su mejor mes. FHA, bajo el HUD Handbook 4000.1 (el manual de HUD), usa la cifra más baja entre su promedio de 2 años y el promedio de su año más reciente. De cualquier forma, los prestamistas buscan una tendencia estable o en aumento, no un salto repentino.

Un ejemplo rápido

Digamos, como ejemplo hipotético, que sus horas extra y su diferencial de turno sumaron $18,000 hace dos años y $22,000 el año pasado. Con una tendencia estable o en aumento como esa, un prestamista que promedia los dos años por lo general usaría $20,000 al año, sumados a su sueldo base para calificar. Si la tendencia fuera al revés, con $22,000 hace dos años y una baja a $18,000 el año pasado, por lo general el prestamista tendría que confirmar que el ingreso ya se estabilizó y luego usar la cifra más baja y más reciente, o tal vez no lo contaría para nada. El cálculo exacto de su prestamista puede ser diferente.

¿Y si no tiene 2 años completos?

Un historial más corto, a veces de apenas 12 meses, todavía puede funcionar en ciertas situaciones. Si su pago por hora subió hace poco, algunos programas de préstamo, entre ellos FHA y Freddie Mac, pueden aplicar su pago actual a su promedio de horas en lugar de promediar el pago anterior, que era más bajo. En otros casos, el prestamista puede usar un periodo más corto si documenta por escrito un análisis que explique por qué el ingreso es estable aunque el historial sea más corto. Esta es justo la clase de conversación que vale la pena tener directamente con un oficial de préstamos, en lugar de suponer una cosa u otra.

Si tuvo una interrupción, como una licencia médica

Una interrupción en su historial de horas extra o de diferencial de turno, por ejemplo por una licencia médica, una licencia por maternidad o paternidad, o un cambio temporal de horario, no impide en automático que ese ingreso cuente. La Fannie Mae Selling Guide permite que el prestamista deje fuera un periodo único y documentado en el que algo fuera de su control le impidió ganar ese dinero, y Freddie Mac puede usar un periodo de cálculo más corto, de por lo menos 12 meses en total, que deja fuera un evento único que redujo sus ingresos. Los requisitos varían según el prestamista. Esto tiene que quedar bien documentado, de preferencia con una carta de explicación y talones de cheque que muestren su regreso a su horario normal.

Documentos que ayudan

• Dos años de formularios W-2 que muestren su pago total
• Talones de cheque recientes con los totales del año a la fecha, que separen el sueldo base de las horas extra y el diferencial
• Una verificación de empleo por escrito (Verification of Employment) de su departamento de recursos humanos, que a veces puede confirmar directamente si se espera que las horas extra o el diferencial continúen
• Una carta de explicación para cualquier año con una interrupción, de preferencia con documentos del motivo y de su regreso a sus horas normales

Preguntas frecuentes

¿El diferencial de turno cuenta igual que las horas extra?

Depende de cómo se lo paga y cómo lo reporta su empleador. Ni la Fannie Mae Selling Guide ni el HUD Handbook 4000.1 mencionan específicamente el diferencial de turno, así que algunos prestamistas cuentan como parte del sueldo base el diferencial que le pagan en sus horas regulares programadas, mientras que otros lo tratan como horas extra, que necesitan historial y un promedio. Pregúntele a su prestamista cómo lee su talón de cheque.

¿Y si mis ingresos por horas extra van bajando?

La mayoría de los prestamistas usará la cifra más baja y más reciente en lugar de promediar hacia arriba con un año anterior más alto, y una tendencia clara a la baja, sin una razón documentada de que ya se estabilizó, puede significar que ese ingreso no se cuente para nada. Vale la pena hablarlo directamente con un oficial de préstamos si su situación cambió hace poco.

Acabo de empezar a tomar muchas más horas extra, ¿las puedo usar de inmediato?

Probablemente no de inmediato a su valor completo, ya que los prestamistas por lo general quieren ver un patrón sostenido, no un aumento reciente. Si todavía no se pueden usar, ir formando un historial documentado con el tiempo fortalece su expediente para una compra en el futuro.

Esta página es educativa, no una garantía de cómo un prestamista en particular va a tratar sus ingresos. Los programas de préstamo y los requisitos adicionales de cada prestamista (overlays) varían; confirme sus números exactos para calificar con un oficial de préstamos con licencia.

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Siga aprendiendo: Vea mi página para enfermeras, enfermeros y profesionales de la salud, cómo cuentan los prestamistas los ingresos del sector médico, o la guía de ingresos per diem y PRN.

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Las reglas de esta página son un resumen de la Fannie Mae Selling Guide, B3-3.3-02, el HUD Handbook 4000.1 y las guías de Freddie Mac, y pueden cambiar. Los requisitos varían según el prestamista.

Divulgaciones

Edgar Limon, REALTOR®, CA DRE #02225743, con Century 21 Masters. Cada oficina es de propiedad y operación independiente. Originador de préstamos hipotecarios, NMLS #2256286, con 21st Century Lending, NMLS #241835, una división de Full Realty Services, Inc. Con licencia del Department of Financial Protection and Innovation bajo la California Residential Mortgage Lending Act y la California Financing Law. Los préstamos se otorgan o se gestionan conforme a una licencia de la California Financing Law. Verifique las licencias en NMLS Consumer Access. Century 21 Masters y 21st Century Lending son compañías afiliadas. Usted no está obligado a usar 21st Century Lending, ni ningún prestamista en particular, como condición para trabajar conmigo, y si yo actúo como su agente y también como su oficial de préstamos, le informo por escrito de los dos papeles y de cómo me pagan. No estoy afiliado ni respaldado por Fannie Mae, Freddie Mac, HUD ni ninguna agencia del gobierno. Esta página es información general, no es un compromiso de préstamo ni asesoría fiscal o legal. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito, elegibilidad, avalúo y requisitos de la propiedad. Las reglas de esta página pueden cambiar. Igualdad de Oportunidad de Vivienda. Prestamista con Igualdad de Oportunidad de Vivienda.