Prestamista hipotecario en Ventura
Ventura mezcla bungalows históricos en el centro, casas en las lomas con vista al mar y casas más nuevas en el lado este de la ciudad (East End). Cada una de ellas es una conversación diferente sobre el avalúo. Soy oficial de préstamos hipotecarios con licencia y agente de bienes raíces con licencia, así que…
Ventura mezcla bungalows históricos en el centro, casas en las lomas con vista al mar y casas más nuevas en el lado este de la ciudad (East End). Cada una de ellas es una conversación diferente sobre el avalúo. Soy oficial de préstamos hipotecarios con licencia y agente de bienes raíces con licencia, así que una sola persona conoce tanto el préstamo como la oferta. Le atiendo en español.
Las casas más antiguas del condado, y lo que eso le pide a un préstamo.
Ventura es la cabecera del condado y se nota. Buena parte de las casas cerca del centro y de la Misión se construyó mucho antes de las normas de construcción modernas, y esa historia es casi todo el encanto de la ciudad. También es justo en lo que su prestamista se va a fijar.
Una casa antigua trae preguntas que una casa nueva nunca trae. Si su estado cumple con los requisitos mínimos de la propiedad que pide cada programa. Si las ampliaciones se hicieron con permiso. Si los sistemas de la casa son los originales. Nada de eso detiene una compra. Todo eso sí puede detener una compra que se planeó como si la casa tuviera veinte años.
La ciudad también se divide más por la edad de las casas que por el precio. Las calles alrededor del centro son más antiguas. El lado este por lo general es más nuevo y es donde el financiamiento es más sencillo en Ventura. Las lomas arriba de la ciudad son otra conversación aparte, más que nada sobre el seguro y el acceso. Saber en cuál de esas tres zonas está comprando le dice casi todo lo que el préstamo le va a pedir.
Tres Venturas, tres conversaciones sobre el préstamo
- El centro y la Misión. Las casas más antiguas, con más carácter, y las que más seguido traen preguntas sobre su estado y los permisos.
- Las lomas. Vistas, y las preguntas de seguro y de acceso que vienen con ellas.
- El lado este. Por lo general más nuevo, y normalmente el financiamiento más sencillo de la ciudad.
- Vea lo que está en venta. Los precios y las casas disponibles cambian todo el tiempo. La pregunta de la edad de la casa, no.
Los pies cuadrados construidos sin permiso quizá no cuenten.
Esta es la forma más común en que se complica la compra de una casa antigua en Ventura, y no tiene nada que ver con su crédito.
Cuando se agregó espacio sin permisos, por lo general el valuador no lo puede incluir en el valor, aunque esté ahí, terminado y en uso. Un garaje convertido en cuarto, un patio cerrado, una recámara de atrás que se agregó hace décadas. La casa se vive como la casa más grande. Se valúa como la más chica.
Si el precio del contrato refleja la casa más grande y el avalúo refleja la más chica, a usted le toca cubrir la diferencia en efectivo o volver a negociar. Eso vale la pena descubrirlo antes de hacer la oferta, no cuando ya lleva dos semanas en escrow (cuenta de depósito en garantía), y por lo general se aclara con una sola pregunta al agente del vendedor.
Pregunte antes de hacer su oferta
- ¿Las ampliaciones tienen permiso? Por lo general el agente del vendedor le puede contestar esto en una frase, y la ciudad guarda los registros.
- ¿Cuántos pies cuadrados tiene registrados el condado? Si el listado y el registro no coinciden, ahí está la señal.
- ¿Cómo lo va a tratar probablemente el valuador? El espacio sin permiso muchas veces se deja fuera del valor, aunque se pueda vivir en él.
- ¿Qué pasa si el avalúo sale bajo? Tenga su respuesta lista antes de estar negociando con una fecha límite encima.
Financiar la casa y también las reparaciones.
En una ciudad con tantas casas antiguas, las que necesitan reparaciones son una buena parte de lo que está en venta, y la mayoría de los compradores las pasa de largo. Justo por eso vale la pena entenderlas.
El financiamiento para renovación junta el precio de compra y un presupuesto para reparaciones en un solo préstamo, evaluado con base en lo que la casa va a valer cuando se termine el trabajo y no en lo que vale hoy. Eso quiere decir que puede comprar la casa con la cocina pasada de moda y el techo en mal estado, y arreglarla sin un segundo préstamo ni una tarjeta de crédito.
Tiene sus contras, y son reales. Más papeleo, documentos del contratista, un proceso más largo y menos flexibilidad una vez que empieza la obra. A cambio, tiene acceso a casas que otros compradores no pueden tocar, y en un mercado apretado eso vale más que la comodidad a la que renunció.
Vale la pena considerarlo si
- La casa que quiere está en el lugar correcto pero en malas condiciones
- Sigue perdiendo las casas ya remodeladas y dejando pasar las que se ven viejas
- Prefiere escoger los acabados que quedarse con los que eligió alguien más
- Lea el resumen de opciones de préstamo para ver cómo se compara esto con una compra normal
El seguro también cuenta para calificar.
Los compradores suelen pensar en el seguro como algo de último momento, algo que se arregla en la última semana de escrow. En las lomas arriba de Ventura, en cambio, va en la primera conversación.
Su prima (lo que paga por el seguro) es parte de su pago mensual de vivienda, y con su pago mensual de vivienda se mide para cuánto califica. Una prima mucho más alta de lo que pensaba no solo le cuesta dinero después. Reduce lo que puede pedir prestado ahora, con exactamente los mismos ingresos.
En las zonas donde las aseguradoras tradicionales son más cautelosas, todavía se puede conseguir cobertura, pero el precio no es el que usted imaginaría por una cotización en una calle plana tierra adentro. Consiga un número real desde temprano. Cambia el presupuesto, y un presupuesto hecho con base en una suposición no es un presupuesto.
Antes de comprometerse con una casa en las lomas
- Pida una cotización real de seguro para esa dirección en específico, no un estimado
- Incluya la prima real en el número mensual, porque su prestamista lo va a hacer
- Pregunte por el acceso, la pendiente del terreno y cualquier historial que el vendedor tenga que revelar
- Cuente con que el avalúo revise con más detalle que en un terreno plano
Una sola persona, las dos partes.
En una ciudad donde la edad de la casa define el préstamo, tener a su agente y a su prestamista en dos compañías diferentes es una verdadera desventaja. El agente escribe la oferta sin saber qué va a hacer el valuador con el cuarto sin permiso. El prestamista se entera después de que se firmó el contrato.
Tengo licencia de bienes raíces de California y licencia de oficial de préstamos hipotecarios. En Ventura eso quiere decir que la persona que pregunta si la ampliación tiene permiso es la misma que sabe cómo la va a tratar el avalúo, y la oferta se escribe con la respuesta ya en la mano.
Si prefiere usar su propio prestamista, de verdad no hay problema. Yo de todos modos reviso los números y le digo si son buenos.
Lo que cambia aquí
- Las preguntas sobre el estado de la casa y los permisos se hacen antes de la oferta, no después
- La fecha de cierre se pone según un calendario real, incluido el de una renovación si ese es el camino
- El seguro entra desde temprano en el número con el que califica, en lugar de sorprenderlo al final
- ¿Necesita ayuda con la compra además del préstamo? Aquí están mi página de bienes raíces en Ventura y las casas en venta ahora mismo
- ¿No está seguro del límite de préstamo? La página de límites de préstamo del Condado de Ventura tiene las cifras actuales
Préstamos para casa en Ventura: sus preguntas, contestadas.
¿Es más difícil financiar las casas antiguas de Ventura?
Más difícil no es la palabra correcta. Simplemente traen más preguntas. Muchas de las casas cerca del centro y de la Misión son anteriores a la construcción moderna, y problemas con el estado de la casa que nunca salen en una casa más nueva pueden atrasar un avalúo o hacer que se pidan reparaciones obligatorias. Es totalmente manejable si lo sabe desde el principio, y sale caro si se entera durante el escrow.
¿Qué le va a hacer a mi préstamo una ampliación sin permiso?
Depende de qué sea y de cómo lo maneje el valuador. Los pies cuadrados agregados sin permiso por lo general no se pueden contar para el valor, y eso puede dejar el avalúo por debajo del precio del contrato aunque el espacio sea real y se pueda usar. Como aquí las casas son más antiguas, esto sale más que en ciudades más nuevas, y vale la pena preguntarle al agente del vendedor antes de hacer la oferta, no después.
¿Puedo financiar una casa que necesita reparaciones?
Sí. El financiamiento para renovación junta la compra y el presupuesto para reparaciones en un solo préstamo, y eso importa mucho en una ciudad con tantas casas antiguas. Lleva más papeleo y un proceso más largo que una compra normal, y le abre la puerta a casas que otros compradores dejan pasar, lo que en un mercado competido es una ventaja y no una carga.
¿El seguro afecta si califico?
Puede afectarlo, y en las lomas de verdad lo afecta. La prima de su seguro es parte de su pago mensual de vivienda, así que una prima alta reduce lo que puede pedir prestado con los mismos ingresos. En las zonas donde las aseguradoras tradicionales se resisten a asegurar, conseguir una cotización real desde temprano, en lugar de suponer una cifra normal, es parte de conocer su presupuesto real.
¿Qué conviene más, el centro o el lado este?
Son compras diferentes, no una mejor que la otra. El centro y las calles de alrededor son más antiguos, están más cerca de Main Street y del muelle, y es más probable que traigan preguntas sobre el estado de la casa. El lado este por lo general es más nuevo y tiene el financiamiento más sencillo de la ciudad. Cuál le conviene es una pregunta de estilo de vida que trae una consecuencia en el financiamiento.
¿Voy a necesitar un préstamo jumbo en Ventura?
A veces, sobre todo en las propiedades de las lomas con vista, y muchas veces no en el resto de la ciudad. Los precios en Ventura varían lo suficiente como para que valga la pena revisarlo en vez de suponerlo. La página de límites de préstamo del Condado de Ventura explica dónde está el límite y cómo lo mueve su enganche.
¿Cómo se compara Ventura con Oxnard para un comprador?
Oxnard tiene un rango de precios más amplio, y ahí los programas para casas más económicas cubren más del mercado. Ventura cambia eso por casas antiguas con carácter, un centro donde se puede caminar y vistas desde las lomas. Las preguntas del financiamiento dejan de ser en qué rango de precio está usted y pasan a ser en qué estado está la casa y de qué época es.
¿Puede revisar una preaprobación de otro prestamista?
Sí, y con gusto. Mándeme el Loan Estimate (estimado del préstamo) y le digo claramente si es competitivo. Si es bueno, se lo digo. Mi enfoque es la parte de bienes raíces, así que la segunda opinión no le cuesta nada.
También doy préstamos en
¿Va a comprar una casa antigua en Ventura?
Mándeme la dirección antes de hacer la oferta. Le digo lo que probablemente signifique la edad de la casa para el avalúo, cuánto le va a costar el seguro siendo realistas y cuánto puede pedir prestado con eso en cuenta. Sin costo y sin compromiso.
Por favor, lea esto. Todo lo que aparece en esta página es información general sobre el financiamiento de una casa. No es un compromiso de préstamo, una oferta de préstamo ni una garantía de ninguna tasa, plazo, costo o aprobación. Los programas de préstamo, las reglas, los límites, los requisitos de elegibilidad y los cargos los fijan los prestamistas, los inversionistas y las agencias del gobierno, y cambian con el tiempo sin previo aviso. Lo que se describe aquí puede ser diferente para cuando usted lo lea. Cada solicitante y cada propiedad son diferentes, y nada de esto se preparó pensando en su situación en particular. Nada de lo que aparece aquí es asesoría legal, fiscal o financiera. Hable con un oficial de préstamos con licencia sobre su caso antes de tomar cualquier decisión, y confirme por escrito los términos actuales. Los datos de las licencias aparecen abajo, al pie de la página.
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