Préstamos USDA en el Condado de Ventura

El USDA Rural Development Guaranteed Loan Program (el programa de préstamos garantizados de Desarrollo Rural del USDA) es una de las opciones de financiamiento que más se pasan por alto entre quienes compran casa en el Condado de Ventura. Puede reducir el dinero que un comprador necesita para comprar, con tasas de interés competitivas y un costo más bajo de seguro hipotecario para los compradores que califican y compran en zonas rurales y semirrurales elegibles. La mayoría de los compradores nunca ha oído hablar de él. Quienes lo descubren y califican encuentran que es uno de los programas con más ventajas económicas que existen, aparte del beneficio VA.

Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, y atiende a compradores en todo el Condado de Ventura, incluidas las comunidades rurales y semirrurales del este y del interior del condado, donde históricamente ha aplicado el financiamiento USDA. Esta guía explica cómo funciona el programa USDA, quién califica, qué comunidades del Condado de Ventura han sido elegibles y lo que los compradores deben saber antes de incluir este programa en su plan de compra.

¿Qué es un préstamo USDA?

El USDA Rural Development Guaranteed Loan Program es un programa hipotecario que administra el U.S. Department of Agriculture (Departamento de Agricultura de Estados Unidos), y está diseñado para fomentar la compra de casa propia en comunidades rurales y semirrurales. Igual que los programas VA y FHA, el USDA no presta dinero directamente. Lo que hace es garantizar los préstamos que dan prestamistas privados aprobados, y eso les permite a esos prestamistas ofrecer condiciones favorables a los compradores que califican en zonas elegibles.

El beneficio principal del programa es un enganche más pequeño del que permiten la mayoría de los otros programas de préstamo, para los compradores que califican y compran en zonas designadas como elegibles. A diferencia del beneficio VA, que es solo para compradores militares, el programa USDA está disponible para cualquier comprador que cumpla con los requisitos de ingresos y de elegibilidad y que compre en una zona que califique. El nombre hace pensar en ranchos y en agricultura, pero el programa aplica a casas residenciales comunes en comunidades rurales, no solo a ranchos.

Beneficios del préstamo USDA

Se necesita menos dinero para comprar

Los compradores que califican muchas veces pueden comprar con mucho menos dinero del que piden otros programas; pregunte qué aplica en su caso. En algunos casos, la cuota de garantía del USDA también se puede sumar al monto del préstamo, lo que reduce todavía más el dinero que se necesita al cierre. Para los compradores que tienen ingresos estables pero pocos ahorros, el programa USDA puede hacer posible ser dueño de casa sin pasar el largo tiempo ahorrando que exige el enganche de un préstamo convencional o FHA.

Seguro hipotecario más bajo que el de FHA

Los préstamos USDA tienen dos partes de seguro hipotecario: una cuota de garantía inicial (upfront guarantee fee) y una cuota anual. Por lo general, las dos son más bajas que las primas equivalentes del seguro hipotecario de FHA, y eso hace que el costo mensual de un préstamo USDA sea más favorable que el de FHA con montos de préstamo parecidos. Confirme los porcentajes actuales de las cuotas USDA con un prestamista con licencia, porque se actualizan de vez en cuando.

Tasas de interés competitivas

Por lo general, las tasas de los préstamos USDA son competitivas frente a las tasas convencionales y FHA. La combinación de poco dinero requerido, un seguro hipotecario más bajo y tasas competitivas hace que el programa USDA sea una de las opciones con más ventajas económicas para los compradores que califican.

Sin límite de préstamo

Según USDA Rural Development, el programa garantizado no fija un límite de préstamo formal como lo hace FHA. El precio de compra en realidad queda limitado por la cantidad para la que el comprador puede calificar según sus ingresos y su relación deuda-ingreso (DTI), y no por un tope del programa. En la práctica, los límites de ingresos que deciden la elegibilidad USDA también limitan el rango de precios de compra que es realista para los compradores que califican, pero no hay un tope fijo en dólares para el monto del préstamo comparable al límite de FHA para el condado.

Requisitos de elegibilidad USDA

Elegibilidad de la propiedad: ubicación

La propiedad tiene que estar en una zona que el USDA haya designado como elegible. El USDA define las zonas elegibles con criterios de población y de carácter rural. El USDA actualiza sus mapas de zonas elegibles de vez en cuando, y una zona que fue elegible en algún momento puede cambiar de clasificación a medida que crece la población a su alrededor. La elegibilidad se decide por la dirección de cada propiedad, no por ciudad ni por comunidad.

En el Condado de Ventura, entre las zonas que históricamente han quedado dentro de las áreas elegibles del USDA están comunidades de la parte este del condado como Fillmore, Piru, Somis y las zonas rurales de alrededor. Santa Paula ha tenido una elegibilidad mixta, según la dirección específica de la propiedad y la versión vigente del mapa. Las ciudades incorporadas de Oxnard, Ventura, Camarillo, Thousand Oaks y otros centros urbanos no califican en ninguna versión de los mapas.

Como los mapas de elegibilidad cambian, siempre confirme el estado actual de la dirección específica de cualquier propiedad en el sitio web de elegibilidad del USDA antes de incluir el financiamiento USDA en su plan de compra. No se base en información de una versión anterior del mapa ni de una fuente que no confirme el estado de elegibilidad actual.

Límites de ingresos

Los préstamos USDA están diseñados para compradores de ingresos moderados, y el programa fija límites de ingresos según el ingreso medio del área de cada condado y el tamaño del hogar. Los límites se fijan como un porcentaje del ingreso medio del área y se actualizan cada año. Los límites de ingresos del Condado de Ventura reflejan que el ingreso medio del condado está por encima del promedio, así que son más altos que la base nacional, pero aun así dejan fuera a los compradores de ingresos más altos.

Los límites de ingresos USDA incluyen todos los ingresos del hogar, no solo los ingresos de los compradores que están en el préstamo. Todos los adultos que viven en el hogar y cuyos ingresos razonablemente se espera que continúen se deben incluir en el cálculo de ingresos, aunque no estén en la hipoteca. Esta es una diferencia clave con otros programas, donde solo cuentan los ingresos del prestatario. En un hogar donde un familiar adulto que no está en el préstamo tiene ingresos, el total de ingresos del hogar puede pasar el límite aunque los ingresos de los prestatarios por sí solos sí califiquen.

Confirme los límites de ingresos actuales para el Condado de Ventura en usda.gov o con un prestamista aprobado por el USDA antes de hacer planes con este programa. Los límites cambian cada año, y las cifras del año en curso son las únicas que cuentan para una compra que ya está en proceso.

Requisitos de crédito

El programa USDA no fija un puntaje de crédito mínimo formal. Los requisitos de puntaje de crédito cambian según el prestamista, y los prestatarios que no llegan al mínimo de un prestamista para la revisión automatizada (automated underwriting) todavía pueden tener un camino con la revisión manual (manual underwriting) con algunos prestamistas. Para ver con más detalle cómo el puntaje de crédito se relaciona con los programas hipotecarios, visite esa guía dedicada al tema.

Relación deuda-ingreso

Las guías del USDA fijan una meta para la relación deuda-ingreso total (back-end DTI), y los requisitos cambian según el prestamista. La revisión automatizada puede aprobar relaciones más altas cuando hay factores compensatorios. El límite específico que aplica depende del perfil completo del prestatario y de cómo lo evalúa el sistema de revisión automatizada.

Solo para residencia principal

El financiamiento USDA está disponible solo para residencias principales. El comprador debe tener la intención de vivir en la propiedad como su residencia principal y no debe ser dueño de otra vivienda adecuada al momento de la compra.

USDA, VA o FHA: ¿cuál le conviene?

Para los compradores que están considerando el financiamiento USDA, la comparación que importa normalmente es entre USDA, FHA y, si aplica, VA. La tabla de abajo resume las diferencias principales.

Factor	USDA	FHA	VA
Enganche	Más bajo que en la mayoría de los programas	Bajo para los compradores que califican	Más bajo que en la mayoría de los programas
Quién califica	Compradores con ingresos elegibles en zonas elegibles	Cualquier comprador que califique (residencia principal)	Veteranos elegibles, militares en servicio activo y cónyuges sobrevivientes
Requisito de ubicación	Debe estar en una zona elegible del USDA	Sin restricción de ubicación	Sin restricción de ubicación
Límite de ingresos	Sí, se cuentan todos los ingresos del hogar	No	No
Seguro hipotecario	Cuota de garantía inicial + cuota anual (más bajas que en FHA)	MIP inicial + MIP anual (permanente en la mayoría de los préstamos)	Ninguno
Puntaje de crédito mínimo	Cambia según el prestamista; puede haber revisión manual	Cambia según el prestamista	Sin mínimo del programa; cambia según el prestamista
Ideal para	Compradores de ingresos moderados en zonas rurales sin elegibilidad VA	Compradores con crédito más bajo, compradores de primera vivienda con algunos ahorros	Compradores elegibles en cualquier lugar; muchas veces vale la pena compararlo primero

Si usted tiene elegibilidad VA, revise esa opción primero. Para muchos compradores elegibles, el préstamo VA es una muy buena opción en cualquier mercado. Para los compradores que no tienen elegibilidad VA y compran en una zona elegible, el préstamo USDA muchas veces es la mejor opción para comprar con poco dinero. Para ver una comparación completa, lado a lado, de los principales tipos de préstamo, visite la guía que compara los préstamos convencional, FHA y VA.

Preguntas frecuentes: préstamos USDA en el Condado de Ventura

¿Mi propiedad tiene que ser un rancho para calificar para un préstamo USDA?

No. Aunque el programa lleva ese nombre y lo administra el Department of Agriculture (Departamento de Agricultura), los préstamos USDA están disponibles para propiedades residenciales comunes en zonas rurales y semirrurales elegibles. La propiedad no tiene que tener un uso agrícola. Una casa unifamiliar común en Fillmore o Somis califica igual que cualquier otra propiedad residencial, siempre que esté en una zona elegible y cumpla con los requisitos del programa sobre la condición de la propiedad. Las propiedades agrícolas y las propiedades rurales con terrenos más grandes también pueden calificar, sujetas a guías específicas sobre los terrenos que producen ingresos.

¿Cómo sé si una propiedad específica en el Condado de Ventura es elegible para USDA?

El USDA tiene un mapa de elegibilidad en línea en usda.gov, donde usted puede escribir la dirección de una propiedad específica y confirmar si en este momento está en una zona elegible. Como estos mapas se actualizan de vez en cuando, la única forma confiable de confirmar la elegibilidad es revisar el mapa actual para la dirección específica que está considerando. Su prestamista también puede confirmar la elegibilidad como parte del proceso de preaprobación. No dé por hecho que una propiedad es elegible por su ubicación general o porque fue elegible en algún momento anterior.

¿Cuáles son los límites de ingresos para los préstamos USDA en el Condado de Ventura?

Los límites de ingresos para el Condado de Ventura se fijan según el ingreso medio del área y cambian según el tamaño del hogar. El USDA los actualiza cada año. Como cambian cada año y como el límite actual es el único que cuenta para una compra en proceso, confirme las cifras actuales en usda.gov o con un prestamista aprobado por el USDA, en vez de basarse en números de otra fuente. Recuerde que el USDA cuenta todos los ingresos del hogar, incluidos los ingresos de adultos que van a vivir en la casa pero que no están en la hipoteca.

¿Puedo usar un préstamo USDA para comprar una propiedad con terreno agrícola?

En muchos casos sí, aunque hay guías para las propiedades con operaciones agrícolas que producen ingresos. Una propiedad residencial en un terreno rural pequeño, sin una operación agrícola comercial, normalmente califica sin problema. Las propiedades que son principalmente agrícolas, con la casa como uso secundario, pueden pasar por una revisión más estricta. Los compradores que estén considerando propiedades con designación agrícola, huertas en producción o mucho terreno en comunidades elegibles para USDA como Somis o Piru deben hablar de las características de esa propiedad con un prestamista aprobado por el USDA desde el principio del proceso.

¿Cómo se compara el seguro hipotecario USDA con el seguro hipotecario FHA?

Por lo general, el seguro hipotecario USDA es más bajo que el de FHA, tanto en la parte inicial como en la anual. La cuota de garantía inicial del USDA es más baja que el MIP inicial de FHA, y la cuota anual del USDA es más baja que el MIP anual de FHA. Tanto los porcentajes exactos como la comparación entre los dos programas se deben confirmar con un prestamista al momento de la solicitud, porque los dos programas actualizan sus tablas de cuotas de vez en cuando. El costo más bajo del seguro hipotecario es una de las razones por las que un préstamo USDA puede salir más económico que uno FHA para los compradores que califican en zonas elegibles.

¿Listo para saber si califica para USDA?

El financiamiento USDA es uno de los programas menos aprovechados en el mercado del Condado de Ventura, en parte porque la mayoría de los compradores, y hasta algunos agentes, no saben que aplica aquí. Para los compradores que buscan en Fillmore, Santa Paula, Somis, Piru u otras comunidades rurales y semirrurales del este y del interior del condado, vale la pena confirmar la elegibilidad antes de dar por hecho que se necesita un enganche más grande. Edgar Limon es agente de bienes raíces y oficial de préstamos hipotecarios con licencia, trabaja con compradores USDA en estas comunidades y puede confirmar la elegibilidad actual y la calificación de ingresos como parte de la primera conversación sobre el financiamiento. Edgar Limon no está afiliado ni respaldado por el U.S. Department of Agriculture ni ninguna agencia del gobierno.

Para saber más sobre las opciones con enganche bajo en el Condado de Ventura, visite la guía de préstamos VA si tiene elegibilidad militar, o la guía de ayuda para el enganche para conocer los programas de CalHFA que pueden ayudar con el enganche en propiedades que no son elegibles para USDA.